Hoe zeg je een huurcontract op? Aandachtspunten.

De opzeg of opzegging is een eenzijdige wettige beëindiging van een huurovereenkomst waarbij de huurder of verhuurder aan de andere partij ter kennis geeft dat hij een einde wil maken aan het contract.

Niet elke huurovereenkomst kan zomaar beëindigd worden door een opzeg. De wet of de huurovereenkomst moeten dat recht voorzien. Kijk dus steeds goed je type huurcontract en de bijhorende wetgeving na.

De opzeg is een eenzijdige rechtshandeling. De andere partij moet de opzeg daarom niet aanvaarden. Evenwel heeft de opzeg pas gevolgen van zodra de andere partij er kennis van heeft gekregen.

De opzeg is in die zin dus pas rechtsgeldig wanneer de andere partij er kennis van heeft, dan wel dat de opzeggende partij, gelet op de omstandigheden, alle redelijke maatregelen heeft genomen om haar beslissing tot opzeg aan de andere partij ter kennis te brengen.

Als het bewijs van de opzeg of de aanvaarding ervan niet wordt geleverd, wordt de opzeg geacht nooit te hebben plaatsgevonden.

De opzeg is tenslotte definitief en onherroepelijk. Dit wil zeggen dat de verzender de opzeg slechts kan intrekken zolang deze de andere partij nog niet heeft bereikt. Zodra de andere contractpartij kennis heeft gekregen kan van de opzeg enkel nog worden afgezien na onderling akkoord.

2) Aan wie verstuur je de opzegbrief?

Het is steeds belangrijk goed na te gaan aan wie je de opzeg richt. Zo kunnen in het huurcontract immers verschillende partijen staan opgenomen. Denk maar aan een contract met meerdere huurders of meerdere verhuurders.

Indien er meerdere huurders zijn, moet de opzeg door de verhuurder in principe aan elk van hen afzonderlijk worden gericht, tenzij er hoofdelijkheid tussen hen werd bedongen. Indien slechts aan één van de huurder een opzeg werd gegeven, telt deze ook slechts enkel ten aanzien van deze ontvanger.

Omgekeerd dienen ook alle huurders afzonderlijk hun opzeg te geven aan de verhuurder, tenzij de huurders onderling volmacht hebben of hoofdelijk gehouden zijn. Indien slechts één huurder de opzeg wil geven, kan deze dat ook apart voor enkel hem alleen doen.

Voor echtgenoten of wettelijk samenwonende partners gelden dan weer andere regels. De echtgenoten of wettelijk samenwonende partners die de gezinswoning huren, kunnen, op straffe van relatieve nietigheid, de huurovereenkomst enkel gezamenlijk opzeggen.

De verhuurder zal de opzeg voor de gezinswoning van echtgenoten of wettelijk samenwonende partners afzonderlijk moeten versturen.

3) Aan welke vormvoorwaarden moet een opzeg voldoen?

In het gemene huurrecht en de woninghuur is de opzeg in principe vrij en aan geen enkele vormvoorwaarde onderworpen. De opzeg kan daar dus zowel mondeling als schriftelijk, uitdrukkelijk of stilzwijgend worden medegedeeld, zolang de wil tot opzegging maar onbetwistbaar duidelijk is.

Omwille van bewijsredenen wordt de opzeg evenwel toch best via aangetekend schrijven gedaan. Immers wordt geacht dat de opzeg nooit heeft plaatsgevonden, als het bewijs van de opzeg of aanvaarding ervan niet kan worden geleverd.

Je kan voor de zekerheid de opzeg ook via meerdere kanalen tegelijk verzenden, bv. aangetekende post, gewone post en per e-mail. Wie alle discussie wil voorkomen kan nog opteren voor het duurdere deurwaardersexploot.

De verschillende partijen in het huurcontract kunnen ook samen bijkomende voorwaarden opnemen in het contract, in afwijking van het bovenstaande principe van de vrije vorm.

Let op! In de Handelshuurwet (Art. 3) of de Pachtwet (Art. 57) wordt voor de opzeg dan weer wél een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot vereist. De opzeg is voor deze type huurovereenkomsten dus wel aan specifieke voorwaarden onderworpen.

De niet-naleving van de wettelijke of overeengekomen vormvoorwaarden zal evenwel de opzeg op zich niet ongeldig of ongedaan maken, maar wel aanleiding kunnen geven tot vergoeding van eventuele schade die de niet-naleving van de voorwaarden veroorzaakte.

4) Moet je steeds de reden van je opzeg vermelden?

Het principe van de vormvrijheid van de opzeg geldt verder ook voor de inhoud, tenzij de wet of het contract weer uitdrukkelijk anders voorschrijft.

Uiteraard is de opzeggende partij in de eerste plaats wel volledig vrij om de reden van opzeg toch te vermelden. De motivering zal in principe de geldigheid van de opzeg niet kunnen miskennen, maar kan wel een element zijn om een latere vordering wegens rechtsmisbruik te voorkomen.

Immers gelden in de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet bepaalde strengere inhoudelijke regels volgens welke de opzeg pas mogelijk is in welbepaalde gevallen en onder wel bepaalde voorwaarden. Indien men als opzeggende partij in die gevallen dan wel goed motiveert, kan de andere partij de gronden van de opzeg ook goed controleren.

Zo dient de verhuurder die bij Woninghuur opzegt na de eerste of tweede driejarige periode teneinde het goed zelf of door zijn familie te betrekken duidelijk de identiteit van de persoon en de band van verwantschap met de verhuurder vermelden. Zo kan de huurder de juistheid van de opzeg nakijken.

Kijk bij elk huurregime dus goed na wat juist de opzegmogelijkheden zijn en onder wel voorwaarden of redenen. Indien nodig laat je de mogelijkheden tot opzeg even nakijken door een advocaat.

Tot slot is voor de geldigheid van de opzeg op zich geen opzegtermijn of vergoeding verschuldigd. De opzegtermijn of -vergoeding zijn immers gevolgen van de opzeg en geen geldigheidsvereisten. Ook al wordt de wettelijke of contractuele opzegtermijn of vergoeding niet gerespecteerd door de opzegger, dan blijft de opzeg rechtsgeldig en uitwerking hebben. De andere partij kan de opzeggende partij wel ingebreke stellen om haar verplichtingen na te komen of in geval van schade en passende schadevergoeding eisen.

5) Wanneer verstuur je de opzeg?

Het uitgangspunt is dat je vrij bent om de opzeg te doen wanneer je wil. Niemand kan eeuwig gedwongen worden in een bepaald pand te blijven.

Opnieuw voorziet de wet in bepaalde gevallen wel voor afwijkende regels. Dit vaak ter bescherming van de huurder of de verhuurder.

Zo kan de verhuurder bij woninghuur slechts opzeggen na de eerste en tweede driejarige periode en dit mits naleving van de mogelijkheden voorzien in de Woninghuurwet.

Indien de opzeg vroeger plaatsvind dat wettelijk of contractueel mogelijk is, doet dit de opzeg niet teniet, maar zal de opzeg pas uitwerking hebben vanaf de datum dat deze normaal uitwerking zou kunnen krijgen.

Indien de opzeg laattijdig is, bijvoorbeeld wanneer bepaalde wettelijke of contractuele termijnen zijn verstreken, blijft de opzeg zonder gevolg.

6) Wat is de opzeggingstermijn?

De opzeg heeft in beginsel ook steeds een opzeggingstermijn tot gevolg. Dit is namelijk de periode waarin partijen zich kunnen voorbereiden op het einde van het huurcontract. Denk maar een huurder die een andere woning moet zoeken.

De wet of het huurcontract bepaald hoe lang deze termijnen zijn. Kijk daarom steeds goed na of je huurcontract valt onder het gemeen huurrecht, de woninghuurwet, de handelshuurwet of de pachtwet.

In die zin is het, ondanks het bovenvermelde principe van de opzegvrijheid, ook steeds aangewezen de duur, de start en het einde van de opzegtermijn in de opzegging op te nemen. Zo weten alle partijen steeds duidelijk waar ze aan toe zijn.

Als startdatum van de opzeggingstermijn wordt in het gemeen recht de datum van de kennisname of mogelijke kennisname van de ontvanger genomen.

Bij Woninghuur is dit weer anders. Volgens art. 3 § 9 van de Woninghuurwet gaat de opzegtermijn daar, in alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, pas in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs. De opzeggingstermijn eindigt op de laatste dag. Voor alle duidelijkheid neem je deze datum best ook mee op in de opzegbrief.

Tot slot blijft de huurovereenkomst tijdens de opzegperiode gewoon doorlopen. Dit wil zeggen dat de huurder die een opzegtermijn van 3 maanden heeft, gedurende die drie maanden nog verder aan al zijn verplichtingen moet voldoen, zoals het betalen van de huur, het onderhouden van het goed…

7) Is steeds een opzeggingsvergoeding verschuldigd?

In het gemene huurrecht is na de opzeg en de opzeggingstermijn in regel geen bijkomende opzeggingsvergoeding verschuldigd, tenzij er door de opzegger contractuele fouten werden begaan. Denk bijvoorbeeld wanneer de opzeggingstermijn niet wordt uitgedaan.

Ook hier kan de wet of het huurcontract opnieuw afwijken van dit principe en wel bijkomende regels opleggen.

In de Woninghuurwet bijvoorbeeld, is bij een contract van 9 jaar de huurder bovenop de opzeggingstermijn een opzeggingsvergoeding verschuldigd indien hij de huurovereenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode.

Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan: 3 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het eerste jaar; 2 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het tweede jaar; 1 maand huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het derde jaar.

De opzeggingsvergoeding zal dan dienen als tegenprestatie voor de eenzijdige beëindiging en als schadevergoeding voor de vroegtijdige beëindiging.

Let wel op, zolang het huurcontract niet werd geregistreerd, zijn de opzegtermijn en de bijhorende schadevergoedingen niet van toepassing voor de huurder.

8) Besluit

Hoewel de opzeg in het huurrecht zeer vrij en eenvoudig lijkt, zijn er verschillende aandachtspunten die vaak over het hoofd worden gezien.

Vooral bij de bijzondere huurregimes zoals woninghuur, handelshuur en pacht gelden bijkomende regels.

Schakel daarom bij twijfel steeds juridisch advies in of laat je bijstaan door een advocaat met kennis van zaken.