Welke belastingen moet je als verhuurder betalen op huurinkomsten?

Wie in België vastgoed verhuurt of verpacht, ontvangt hiervoor een onroerend inkomen dat in de personenbelasting mee belastbaar wordt. De belastbare huurinkomsten worden samengevoegd met de andere belastbare inkomsten en worden belast tegen het progressief tarief.

Hoeveel het onroerend inkomen van de huur bedraagt, hangt af van de hoedanigheid van de huurder en de bestemming van de huur. Zo is er een verschil of de huurder al dan niet een natuurlijke persoon of rechtspersoon uitmaakt en het pand uitsluitend privé of ook beroepsmatig wordt gehuurd.

Verhuur aan particulieren bestemd voor privégebruik

De meest voordelige situatie voor een particuliere verhuurder is de verhuur aan een natuurlijke persoon die de woning of het appartement uitsluitend voor privégebruik bestemt. In dat geval wordt de verhuurder immers belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Indien het onroerend goed niet bebouwd is blijft het bedrag beperkt tot het kadastraal inkomen.

Het kadastraal inkomen (ki) is de geschatte huurwaarde van uw woning en dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Om die onroerende voorheffing te betalen, ontvangt u elk jaar een afzonderlijk aanslagbiljet.

De formule is dan:

Aan te geven bedrag in de personenbelasting = KI x index aanslagjaar + 40%

Verhuur aan particulieren bestemd voor volledig professioneel gebruik

Ongebouwde goederen

Als de huurder het onroerend goed volledig gebruikt voor beroepsdoeleinden moet de verhuurder wel de reële huurinkomsten aangeven in zijn belastingaangifte wanneer het in België ongebouwde goederen betreft.

Je wordt dan belast op de brutohuur. De brutohuur omvat niet alleen de huur, maar ook de bijdragen die de huurder betaalt in de onderhouds- of algemene onkosten. De brutohuur mag je wie verminderen met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Het bedrag van de forfaitaire aftrek mag evenwel niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die is vastgelegd op basis van de evolutie van de handelshuren.

Aan te geven bedrag in de personenbelasting = Huurinkomsten + bijdragen onderhoudskosten of onkosten – 40%

Stel dat je een woning verhuurt aan 850 € / maand waarbij de huurder nog 50 € bijdraagt aan algemene kosten. Het bruto – huurinkomen bedraagt (850 € + 50 € =) 900 € x 12 = 10.800 €. De kosten voor onderhoud en herstelling, forfaitair geraamd op 40 %, bedragen 4.320 €, wat betekent dat de belastbare grondslag 10.800 € – 4.320 € = 6.480 € zal zijn. Dit zal doorgaans hoger uitkomen dan de eerste situatie, waarbij de huurder het pand enkel privé huurt.

Gebouwde goederen

Als het om in België gelegen gebouwde goederen gaat wordt de verhuurder belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.

Aan te geven bedrag in de personenbelasting = KI x index aanslagjaar x 1,40

Verhuur aan particulieren bestemd voor gemengd gebruik

Het komt vaak voor dat de huurder de woning gedeeltelijk bestemt voor privégebruik en gedeeltelijk voor beroepsactiviteiten.

Let in dat geval als verhuurder goed op hoe het huurcontract is opgesteld. Er wordt immers een onderscheid gemaakt tussen twee situaties:

Opsplitsing van huurprijs en registratie

Als de huurprijs is opgesplitst in een privédeel en een beroepsdeel én de huurovereenkomst werd geregistreerd zal de verhuurder voor het gedeelte bestemd voor privégebruik belast worden op basis van het evenredig gedeelte van het KI + 40% en voor het gedeelte beroepsgebruik volgens de werkelijke inkomsten (verhoudingsgewijs).

Als de huurprijs niet werd opgesplitst in het huurcontract of het huurcontract werd niet geregistreerd, dan zal de verhuurder belast worden alsof de woning volledig voor beroepsgebruik werd bestemd, en wordt ge belasting berekend op het nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen.

Verhuren aan rechtspersonen

Indien de huurder een rechtspersoon betreft wordt de eigenaar belast op het totale nettobedrag van de huurprijs en de huurvoordelen, met als minimum het KI voor ongebouwde goederen en het KI + 40% voor gebouwde goederen.

Beroepsgebruik vermijden?

Je kan in het huurcontract een clausule (laten) opnemen waarbij je stipuleert dat het gehuurde goed enkel bestemd is voor private bewoning en dat de woning dus niet bestemd mag worden voor beroepsgebruik.