Een mede-eigenaar betaalt niet?

In heel wat appartementsgebouwen zijn er achterstallige betalingen door mede-eigenaars. Hoewel sociale druk in kleinere VME’s kan helpen, kan u als individuele mede-eigenaar echter weinig verder ondernemen. Het initiatief ter invordering ligt immers bij de syndicus, die de VME vertegenwoordigt. Teneinde de kosten de dekken ter invordering kunnen intresten en een schadebeding worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom, dan wel sluit men als VME best een rechtsbijstandverzekering hiervoor af.

Sociale druk uitoefenen?

Als een mede-eigenaar zijn bijdragen in het werk- of reservekapitaal niet tijdig betaalt, kan u als individuele mede-eigenaar weinig ondernemen. Enkel de syndicus heeft de bevoegdheid om die mede-eigenaar aangetekend in gebreke te stellen of te dagvaarden voor de bevoegde Rechtbank.

Als mede-eigenaar kan men wel proberen om druk uit te oefenen door de ingebreke blijvende eigenaar over die achterstallen aan te spreken. In een kleine VME kan sociale druk soms iets opleveren, al zal zulks in grotere VME’s of bij hardnekkige wanbetalers moeilijk zijn.  Men zou de syndicus de gegevens van de slechte betalers kunnen verzoeken. De wet (art. 577-9, §1 BW) bepaalt dat de syndicus in elk geval de namen moet bekendmaken van mede-eigenaars waartegen een gerechtelijke procedure opgestart werd. Vraagt u de namen van wanbetalers waartegen nog geen procedure gestart is en weigert de syndicus dat om privacyredenen, dan kan men verwijzen naar het advies 22/2008 van de Privacycommissie, waarin o.a. gezegd wordt dat de algemene vergadering ook inzage moet kunnen hebben in de ‘financiële staat van elke mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom’. (bron: https://ondernemingsdatabank.indicator.be/)

Initiatiefrecht van de syndicus

Het initiatief om de achterstallen daadwerkelijk verder in te vorderen, gaat evenwel uit van de syndicus. De syndicus zal na een eerste herinnering de mede-eigenaar formeel in gebreke stellen. Als de syndicus geen actie onderneemt, kan men hem op de algemene vergadering van mede-eigenaars hiertoe aansporen.  De syndicus riskeert immers aansprakelijkheid als hij nalaat om op te treden tegen de wanbetalers binnen het gebouw.

Sinds de inwerkingtreding van de laatste Appartementswet (wet van 18.06.2018) op 1 januari 2019, heeft de syndicus geen toestemming meer nodig van de algemene vergadering om tot een effectieve invordering van achterstallen over te gaan. De syndicus kan voortaan dus op eigen initiatief het dossier overmaken aan een advocaat of een incassobureau. Verder kan de syndicus sinds 1 januari ook zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar van het appartement aanspreken voor de achterstallen.

Intresten en schadevergoeding

Een procedure tot invordering is echter niet kosteloos. In principe moet de VME deze kosten ter invordering provisioneren, om ze pas later te recupereren. De syndicus kan evenwel eventueel ook een schadevergoeding (bv. 10%) en interesten (bv. 10% per jaar) eisen van de wanbetaler, om zo de kosten van de invordering (deels) terug te winnen. De algemene vergadering neemt hiertoe best een bepaling voor op in het reglement van mede-eigendom waaruit volgt dat wanbetalers van rechtswege interesten en een schadevergoeding verschuldigd zijn. Wanneer mede-eigenaars met de interesten en het schadebeding geconfronteerd worden, zal dit vaak ook al ene bepaalde druk uitoefenen op de mede-eigenaar om toch tot betaling over te gaan.

In geval van invordering voor een Rechtbank zal de advocaat van de VME evenwel ook een rechtsplegingsvergoeding vorderen. De rechtsplegingsvergoeding is een forfaitair bedrag, afhankelijk van de hoogte van de vordering, dat door de verliezende partij aan de winnaar betaald moet worden.

Nadat de mede-eigenaar veroordeelt werd tot betaling door de Rechter in een vonnis, zal een gerechtsdeurwaarder dat vonnis laten betekenen en verder uitvoeren bij gebreke aan vrijwillige naleving. Er kan dan loonbeslag, beslag op roerende goederen of zelfs een uitvoerend beslag op het appartement zelf gelegd worden, waarbij het appartement zelfs verkocht kan worden voor zover nodig.

Rechtsbijstandverzekering voor de VME

Vele verzekeraars bieden een rechtsbijstandpolis aan voor de VME. Samengevat dekt deze polis bepaalde juridische risico’s voor de VME, zoals bijvoorbeeld de invordering van achterstallen door mede-eigenaars. De onafhankelijke rechtsbijstand betaalt zo de kosten en erelonen van de advocaat voor de invordering, voor zover deze niet volledig gecompenseerd worden door de rechtsplegingsvergoeding. Bovendien zijn er ook tal van andere risico’s die gedekt kunnen worden, zodat het aan te raden is een dergelijke verzekering af te sluiten voor zover dat nog niet het geval zou zijn.

Voorrecht bij verkoop

Wanneer een mede-eigenaar zijn appartement verkoopt, dan heeft de VME steeds een voorrecht voor de achterstallige bijdragen. De notaris moet de achterstallige bedragen op de verkoopprijs inhouden. Ten belope van de bijdragen van het lopend en het voorafgaand boekjaar verleent dat voorrecht zelfs voorrang op de hypothecaire schuldeisers (art. 27, nieuw lid 7 Hypotheekwet). Indien de verkopende mede-eigenaar de achterstallen betwist, zal de notaris de syndicus daarvan binnen de drie werkdagen na de akte op de hoogte brengen. De VME zal dan tijdig (binnen de 20 werkdagen) verdere actie moeten ondernemen om eventueel beslag te leggen. In de VME zulks nalaat kan de notaris de achterstallen toch aan de verkoper uitbetalen.