Vredegerecht 5e kanton Antwerpen 5 maart 2013 – Verhuren van pand voor exploitatie B&B: Handelshuur?

Uitspraak van: Vredegerecht van 5e kanton te Antwerpen

Datum van de uitspraak: 05/03/2013

Publicatie: T. Vred., 2014/10, p. 376

Onderwerp: Verhuren van pand voor exploitatie B&B: Handelshuur?

Samenvatting

Wanneer men een pand verhuurt met de oog op de exploitatie van een bed & breakfast is het steeds mogelijk dat de huur onder de handelshuurwet valt, ook al sloten partijen niet expliciet een handelshuurcontract.

Bij twijfel zal aan de hand van de concrete omstandigheden moeten worden nagegaan of de uitbating van de bed & breakfast een commercieel karakter heeft en er voldoende rechtstreeks contact is met het publiek. Indien dit het geval is zal er steeds moeten worden besloten dat de gesloten huurovereenkomst resulteert onder de handelshuurwetgeving.

Het rechtstreeks contact met het publiek kan onder meer contact via het internet inhouden aangezien dit tegenwoordig het medium bij uitstek is om klanten aan te werven.

Een bed & breakfast betreft vaak een commerciële activiteit aangaande het logement van toeristen, wat toch nog een verschil uitmaakt met de gewone burgerlijke verhuren van kamers.

Vredegerecht van het 5e kanton te Antwerpen …

Eiseres sloot met verweerder op 10 september 2008 een schriftelijke huurovereenkomst, waarbij verweerder als huurder een gedeelte van het onroerend goed gelegen te Antwerpen zou huren met ingang van 15 september 2008.

De huurovereenkomst werd aangegaan voor een vaste duur tot 14 september 2017. Het gehuurde goed bevat drie gemeubelde kamers met de mogelijkheid om deze door te verhuren en een appartement.

Weliswaar kwamen partijen in artikel twee overeen om deze huur vroegtijdig te kunnen beëindigen bij het verstrijken van elke driejaarlijkse periode met een opzeg van minstens drie maanden.

Per aangetekend schrijven de dato 2 mei 2011 zegde eiseres de huurovereenkomst conform deze bepaling op.

Verweerder zou deze opzeg niet aanvaarden met verwijzing naar de handelshuur. Verweerder zou in het pand een handelsactiviteit uitoefenen met name het uitbaten van een B&B.

Op 14 oktober 2011 zou eiseres dan een verzoekschrift neerleggen om te horen zeggen voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden is en beter gezegd de van waardeverklaring te bekomen van de huuropzeg, met uitdrijving en betaling van een bezettingsvergoeding.

Eiseres stelt dat zij conform de geschreven huurovereenkomst tussen partijen een tijdige opzegging van de huurovereenkomst gedaan.

Zij betwisten dat de bepalingen van de handelshuur wetgeving in casu van toepassing zouden zijn omdat deze geen voorrang zouden krijgen op artikel twee van de huurovereenkomst.

Volgens haar was het nooit de bedoeling tussen partijen om een handelshuurovereenkomst te sluiten vandaar dat deze ook niet zo genoemd werd. Eiseres kan nochtans niet ontkennen dat in artikel één van deze huurovereenkomst er wel degelijk sprake is van bed en breakfast-kamers en dus mogelijk een handelsactiviteit.

Vandaar dat zij ook schrijft in haar conclusies dat het vermoedelijk de bedoeling was van partijen om aan verweerder de mogelijkheid te bieden de verhuur van kamers te evalueren gedurende een eerste periode van drie jaar en hem de mogelijkheid te bieden op te zeggen, mochten de zaken niet zijn wat hij ervan verwacht had.

Eiseres erkent dat er wel degelijk sprake was van beroepsactiviteit. Bovendien verwijst eiseres naar rechtsleer en rechtspraak, welke stelt dat de overeenkomst doorverhuren van gemeubelde kamers, zelfs met ontbijt, niet wordt aanzien als een handelshuurovereenkomst.

Hieronder zouden dus bed & breakfast vallen en bijgevolg de kwestieuze huurovereenkomst.

Ze kan zich niet bedenken wat het verschil is tussen een bed & breakfast en de verhuur van een gemeubelde kamer al dan niet met ontbijt.

In die zin verwijst eiseres naar: • Pauwels & Raes, bestendig handboeken huishuur en handelshuur, deel twee pagina 120; • Vredegerecht Sint-Joost-ten-Node 28 maart 1952, JT 1952,278 • Les Novelles, Les Beaux Commerciaux, nummer 1473 en 1481

Verweerder stelt in besluiten dat zijn bed & breakfast wel degelijk valt onder de handelshuur wetgeving, net zoals hotels, restaurants, cafés enzovoort.

Volgens verweerder is er dus wel degelijk een hemelsbreed verschil tussen het verhuren van gemeubelde kamers, welke volgens hem ook niet onder de handelshuur wetgeving zouden vallen en de uitbating van een bed & breakfast.

Het verhuren van een gemeubelde kamer of studio is volgens verweerder gestoeld op een huurovereenkomst, betaling van een periodieke huurprijs, opstellen van een plaatsbeschrijving, betalen van een huurwaarborgsom, wederzijds onderhoud- en herstellingsverplichting, enzovoort.

Dit zijn volgens hem totaal andere verplichtingen dan voor wie een hotelkamer over een gastenkamer boekt en daarin verblijft voor de nacht.

Verweerder stelt dat de rechtsleer en rechtspraak die eiseres voorlegt dateert vanuit het midden van de vorige eeuw, vlak na het ontstaan van de handelshuur wetgeving zodat deze te oud zou zijn en men eigenlijk het huidige systeem van bed & breakfast nog niet kende.

Eiseres leidde hier dan weer juist het tegendeel uit af, met name dat zulke oude rechtspraak al zo lang stand houdt omdat deze klaar en duidelijk was, waarbij iedereen er het over eens was en nog altijd is dat de uitbating van gemeubelde kamer met ontbijt niet onder de handelshuur wetgeving vallen.

Verweerder repliceert hierop dat de huidige uitbating van commercieel bed & breakfast een toeristisch fenomeen is welke toen de destijds nog niet gekend was.

Bijgevolg zijn we verplicht om de historie alsmede deze oude rechtsleer en rechtspraak aan een nader onderzoek te onderwerpen.

Het is best mogelijk dat verhuur van een kamer met bed en eventueel ontbijt al eeuwen oud is en dat er vanuit de eeuwen oude tijden van de pelgrimstochten dan wel tijdens de verschillende immigratie tochten.

In onze jeugdige tijd bestonden bed & breakfast eigenlijk hoofdzakelijk bij particulieren, die bijvoorbeeld aan zee of bij een andere toeristische trekpleister woonden en een kamer over hadden zodat ze deze aan toeristen konden verhuren om een extra centje bij te verdienen.

Alsdan had zulke bed & breakfast een louter burgerlijk en zeker nog geen handelskarakter.

Echte commerciële bed & breakfasts zijn dan later ontstaan.

Wanneer men de door eiseres geciteerde rechtsleer en rechtspraak nader bestudeerd wordt deze kwestie op het eerste zicht zelfs nog moeilijker.

Daarin is er immers sprake van hotels, pensions, familiepensions, herbergen, verhuur van kamers, verhuur van gemiddelde kamers, voor een jaar, voor een maand, voor een week, voor een dag, waarbij men mogelijk ook nog een categorie opzettelijk niet vermeldt, deze voor de verhuur van slechts 1:00 uur.

Men is het er over eens dat deze niet al onder de handelshuur wetgeving vallen, maar welke wel en welke niet?

Veel hangt dan weer af van het al dan niet permanent en dagelijks verschaffen van voedsel, wasservice, vervangen van het linnengoed, roomservice en andere services. Onder de handelshuurwetgeving zou absoluut zeker niet vallen het verhuren van gemeubelde kamers en/of appartementen alwaar geen volledige maaltijden worden geserveerd en dit op een dagelijkse basis.

Het bijhouden van een reizigersregister was blijkbaar ook belangrijk. Bijvoorbeeld tot een tegenstelling van de verhuur van gemeubelde kamers aan bijvoorbeeld zwervers, mensen in echtscheidingen, schuldenontduikers, aan lager wal geraakte figuren, postbus mensen, enzovoort waarbij het gebouw dan weer een gesloten karakter heeft en niet toegankelijk is voor het publiek.

Een gebouw dat geen kentekens, publiciteitsborden, enzovoort vertoont dat handelaars gebruiken om cliënteel aan te trekken voor dan hoofdzakelijk toeristen, reizigers of vreemdelingen op doorreis zou duidelijk niet onder de handelshuurwetgeving vallen. Er zijn dus verschillende mogelijkheden in de ene of andere zin, wat een louter feitelijke kwestie is, waarvoor wij ons bijgevolg ter plaatse moeten begeven om dan te kunnen oordelen.

Onzes inziens is een ander belangrijk element ook om het succes van de onderneming al dan niet verbonden is aan de plaats waar het gebouw gevestigd is. (…)

Vervolgens zijn wij op 11 oktober 2012 ter plaatse geweest om de situatie aldaar te bekijken en in ons proces-verbaal van dezelfde datum hebben wij alsdan het volgende vastgesteld:

• Beneden aan de ingang buiten hangt er een klein onopvallend uithangbord van 80 cm op 15 × 15 cm met vermelding “room nationaal”; • Op het gelijkvloers is er een kledingwinkel; • Links ervan is een gesloten toegang naar het pand; • Er is geen receptie en ook geen reizigers; • Er zijn drie tussenverdiepingen die elk met uitzondering, van de eerste tussenverdieping, een studio omvatten bestaande uit een slaapkamer, een kleine living met een tafel, een kleine keuken en een badkamer; • De eerste tussenverdieping bestaat uit een kamer met bed en badkamer; • Het dakappartement bestaat uit een keuken, en living, en badkamer, een bureaukamer, een kinderkamer en een slaapkamer; • Het cliënteel van verwerende partij bestaat hoofdzakelijk uit internationale toeristen, die hoofdzakelijk de stad komen bezoeken dan wel vreemdelingen, die kortstondig hier verblijven om professionele redenen; • Er is een linnen service en een dagelijkse onderhoudservice waarbij dagelijks de bedden worden opgemaakt; • Het rechtstreekse contact met een cliënteel gebeurt hoofdzakelijk via het internet; • Er is geen aparte eetruimte voorzien; • Er is nog een kleine voorraadkamer voor het linnen; • De kamers zijn genummerd maar er hangen geen prijslijsten; • Voor de heer J.M. Bleek er een andere huurder te zijn die hier eveneens een bed & breakfast heeft uitgebaat; • De betrokken huurder was de echtgenoot van de heer HP; • Er zijn vijf brievenbussen, waarvan vier zonder benaming en een op naam van verwerende partij: “ room national”; • Vier brievenbussen zijn geplaatst door eigenaar van het onderste pand (= de winkel); • Er is een deurbel waarvan de vier bellen verwijzen naar vier kamers (= drie kamers en het appartement van verwerende partij).

Gelet op deze vaststellingen is het duidelijk dat wij te maken hebben met een commerciële bed & breakfast, die geen aparte en gezamenlijke eetruimte heeft voor de gasten.

Ook staat het vast dat het bovenste gedeelte meestal bewoond wordt, minstens de wanneer de bed & breakfast open is, wat de evidentie op zich is mbt permanentie naar de gasten toe, veiligheid, hulp in geval van nood, service enzovoort.

Op dat punt is er dus wel degelijk rechtstreeks contact met het cliënteel. Aan de andere kant de langste straatzijde valt deze quasi niet op en heeft deze maar een zeer klein uithangbord, welke mogelijk niet bedoeld is om potentiële klanten te lokken, doch enkel klanten, die reeds een kamer geboekt hebben via het internet, die ter plaatse aankomen, erop te wijzen dat de bed & breakfast zich in dat gebouw bevindt.

De werkelijke klantenlokker is duidelijk het internet langs waar quasi uitsluitend het cliënteel de kamer.

Ter plaatse is er dan wel weer het rechtstreekse contact om het publiek op te vangen. Zodoende hebben alleszins de moderne communicatiemiddelen zoals het internet het begrip “rechtstreeks contact met het cliënteel” een andere dimensie gegeven.

Merken we evenwel op dat zulke situatie evenwel identiek is en blijft zoals bij de hotels, die op identiek dezelfde wijze als verweerder hun klanten lokken grotendeels via internet.

In een attractieve citytripstad zoals Antwerpen behoort het tot een lang verleden dat potentiële klanten met hun zware koffer in de hand gans de stad gaan doorkruisen op zoek naar een voor hen geschikt hotel.

Ook dit gebeurt allemaal via het internet, waarbij wel een ding zeer belangrijk blijft voor een hotel en een bed & breakfast, met name: de ligging.

Ook is het duidelijk dat het in casu om een commerciële bed & breakfast gaat en niet om een bed & breakfast ingericht door een particulier, die enkele kleine cent wenst bij te verdienen.

Zodoende is er eigenlijk in casu geen enkel verschil tussen een commerciële bed & breakfast en een hotel, welke laatste wel onder de handelshuur wetgeving valt. Blijkt dus dat ene criterium over, waarop eiseres haar gelijk wenst te halen, met name het al dan niet serveren van maaltijden, wat in een bed & breakfast dus niet gebeurd op het ontbijt na.

Hier rust dus de kern van het geding, zodat wij ons de vraag moeten stellen waarom dit onderscheid werd gemaakt begin van de jaren 50 van de vorige eeuw. Toen bestond alleszins zeker nog geen dergelijke commerciële bed & breakfast en was er ook van het internet nog geen sprake.

Wat was evenwel de ratio legis om zulk onderscheid te maken? De door ons onderzochte rechtspraak en rechtsleer blijven hierop het antwoord evenwel schuldig.

Ook huidige twee partijen geven over dit onderscheid geen enkele uitleg Eiseres toont dus bijgevolg ook nergens gemotiveerd aan waarom verweerder onder een “verhuur van gemeubelde kamers zonder maaltijd” zou vallen.

Mogelijk betreft dit puur burgerlijke huurovereenkomsten zonder echte commerciële intenties, die voor bepaalde kortere en/of langere duurtijden werden afgesloten, zonder dat er sprake was van verblijf voor slechts één of enkele overnachtingen met de service gelijk aan een hotel, waaronder opmaken van bedden, linnengoeddiensten, enz.

Met andere woorden, hetgeen wij ter plaatse hebben vastgesteld, ressorteert niet onder de burgerlijke verhuur van een gemiddelde kamer zonder maaltijd. Het betreft wel degelijk een commerciële activiteit aangaande het logement van toeristen, wat toch nog een verschil uitmaakt met de gewone burgerlijke verhuren van kamers.

Zodoende menen wij dan ook dat de handelsactiviteit van verweerder wel degelijk onder de handelshuur wetgeving valt met alle gevolgen van dien.

De rechtspraak die eiseres ons heeft voorgelegd heeft ons immers geen duidelijke ratio legis waarom de activiteit van het verschaffen van voedsel wel onder de handelshuur wetgeving zou vallen en het niet verschaffen van voedsel niet.

Ook stemden in alle gevallen de huurders die destijds in het ongelijk werden gesteld, zeker niet overeen met de huidige huurder als commerciële bed & breakfast.

Ter zitting stelde de raadsman van eiseres nog dat de huurder zijn bed & breakfast perfect enkele huizen of enkele straten verder zijn handelsactiviteiten zou kunnen voortzetten.

Deze regel gaat evenwel ook op voor een hotel, welke zeker de bescherming van de handelshuur wetgeving geniet.

Om deze redenen:

Rechtdoende op tegenspraak en in aanvulling van onze tussenvonnis een van 13 augustus 2012 en 11 oktober 2012.

Verklaart de verdere aanspraken van eiseres de grond zoals hierna gezegd.

Verklaart de vordering van eiseres voor wat betreft de van waardeverklaring van de gegeven huuropzeg met uitdrijving en betaling van het bezettingsvergoeding ontvankelijk doch ongegrond en wijst haar hiervan af.

Veroordeelt verweerder tot betaling aan eiseres van de som van € 2172,16. ten titel van achterstallige onkosten, onder aftrek van de bedragen die verweerder bewijst vrijwillig betaalt te hebben.

Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding aan de zijde van eiseres begroot op € 35 rolrecht verzoekschrift en € 1320 rechtsplegingsvergoeding en aan de zijde van verweerder op € 1320 rechtsplegingsvergoeding.