Help, mijn huurder betaalt de huur niet!

Omdat een aangetekend schrijven gericht aan je huurder overdreven kan lijken, hebben vele verhuurders eerst telefonisch contact met hun huurder. Toch is het ernstig aan te raden vanaf het begin alle communicatie schriftelijk te laten verlopen. Immers kan het schriftelijke dossier je later veel problemen besparen tijdens een eventuele gerechtelijke procedure.

Verder wachten vele verhuurders te lang vooraleer ze actie ondernemen. Zodra je huurder een maand huur achterstaat richt je hem best al een schriftelijke aanmaning. Door snel te reageren voorkom je dat de huurachterstand zich snel uitbreid. Een eerste aanmaning kan via brief, maar ook perfect via e-mail met ontvangstbevestiging.

Wanneer je huurder wel betaalt, maar niet op tijd, stel je hem hiertoe ook in gebreke. Enkel laattijdige betalingen zullen niet voldoende zijn om het contract te laten verbreken, maar samen met andere factoren eventueel wel.

Ook juridisch gezien wordt verwacht dat voorafgaand een gerechtelijke procedure de huurder wordt aangemaand. Door opnieuw kort op de bal te spelen als je huurder niet betaalt voorkom je dat je vordering later voor eventuele gerechtskosten zou opdraaien.

2. Minnelijke schikking

Partijen streven best steeds een onderling akkoord of minnelijke schikking na. Zo’n oplossing kan bijvoorbeeld bestaan uit het onderling overeenkomen van een afbetalingsplan waarbij de achterstallige huur bovenop de lopende huur wordt aangezuiverd met 50 of 100 euro per maand.

Als verhuurder kan je het huurcontract nooit zelf eenzijdig verbreken, maar ook dat kunnen partijen onderling wel overeen komen. Om latere bewijsproblemen te voorkomen stel je dit akkoord best schriftelijk op met inbegrip van de afspraken over het totaal van de huurachterstal, de eventuele teruggave van de huurwaarborg, de meterstanden, de afgifte van de sleutels,…

Zelfs wanneer een minnelijke oplossing weinig zin heeft, is het in het belang van de verhuurder om dit toch voor te stellen. Immers kan dit in een later stadium bij de vrederechter veel tijd besparen. Vele vrederechters zijn niet snel geneigd zijn om het huurcontract onmiddellijk te verbreken en leggen vaak eerst een afbetalingsplan op. Als je dan een voorafgaande mislukte poging reeds kan voorleggen zal de vrederechter sneller het huurcontract verbreken.

3. Procedure Vrederechter

Als partijen er zelf niet uit geraken, rest nog de verzoening- en de gerechtelijke procedure. De enige manier om betaling van de huurprijs af te dwingen en/of de verbreking van het contract te verkrijgen met uitzetting, is immers via de procedure bij de vrederechter.

Enerzijds kan je als verhuurder een verzoeningsprocedure starten. Deze procedure is gratis en wordt geleid door de vrederechter. De partijen kunnen de procedure aanvragen op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het huurpand gelegen is. Indien partijen tot aan akkoord komen wordt dat vastgelegd in een proces-verbaal. Dat proces-verbaal heeft dezelfde waarde als een vonnis.

Als één van de partijen niet verschijnt of er is geen akkoord rest enkel nog de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure. De zaak zal steeds voorkomen voor de Vrederechter die overeenkomstig art. 591 Ger.W. exclusief bevoegd is voor alle geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen en van de samenhangende vorderingen die ontstaan uit de verhuring van een handelszaak. De Vrederechter zal kennis nemen van het geschil ongeacht de hoogte van het gevorderde bedrag.

Overeenkomstig Art. 629 Ger. W. is enkel de Vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is bevoegdheid om van de vordering met betrekking tot huur kennis te nemen. Deze territoriale bevoegdheidsregel is van dwingende aard, zodat partijen er niet van kunnen afwijken.

In hoger beroep is overeenkomstig art. 577 Ger. W. in principe de Rechtbank van Eerste Aanleg bevoegd.

Er zijn drie manieren om een rechtszaak of rechtsvordering (bijvoorbeeld de uithuiszetting) in te leiden als de huurder niet betaalt:

A. Vrijwillig verschijnen

De partijen kunnen ook samen vrijwillig voor de vrederechter verschijnen en stellen hier een gezamenlijk verzoek voor op. Deze procedure vermindert de gerechtskosten en maakt het de partijen mogelijk van bij het begin hun posities duidelijk te omschrijven. In de praktijk gebeurt dit echter weinig.

B. Verzoekschrift op tegenspraak

De eisende partij dient het verzoekschrift in bij de griffie van het vredegerecht (van het kanton van het gehuurde goed). Bij het verzoekschrift moet de eiser een recent getuigschrift voegen van de woonplaats van de tegenpartij. Dit getuigschrift is verkrijgbaar bij het gemeentebestuur van de woonplaats van de tegenpartij en mag maximaal 15 dagen oud zijn.

Deze procedure is aan te raden wanneer de vrijwillige verschijning van partijen onmogelijk blijkt. Zo kunt u de kosten van de betekening van een dagvaarding vermijden.

C. Dagvaarding

Ten slotte is het ook mogelijk om de tegenpartij te dagvaarden via een gerechtsdeurwaarder. De eisende partij moet dan eerst de kosten van de betekening (officiële bekendmaking) aan de gerechtsdeurwaarder betalen. De dagvaarding wordt onder meer noodzakelijk wanneer de officiële woonplaats van de tegenpartij niet gekend is.

Door middel van het verzoekschrift of de dagvaarding wordt het geschil vastgesteld op de zitting van het Vredegerecht. Naar gelang de omvang van het geschil of het al dan niet ontbreken van relevante bewijsstukken kan het geschil op de inleidingszitting worden behandeld, of wordt het uitgesteld naar een latere datum.

Op de inleidingszitting kunnen partijen ook kiezen voor een conclusiekalender. Dit wil zeggen dat partijen verschillende data afspreken om hun argumenten (conclusies) schriftelijk en samen met hun bewijsstukken aan elkaar uit te wisselen, om er dan op een latere zitting over te pleiten. Als partijen niet akkoord gaan over de kalender, zal de vrederechter de data opleggen.

Na de slotpleidooien (al dan niet op de eerste zitting) neemt de vrederechter het geschil in beraad en zal het vonnis volgen. De wettelijke termijn hiervoor bedraagt één maand en de partijen of hun advocaten krijgen hiervan een afschrift opgestuurd. Wanneer alle partijen aanwezig waren bij de procedure is het vonnis op tegenspraak. Indien één van de partijen niet verschijnt ter zitting kan een verstekvonnis worden gevorderd. De rechter doet dan uitspraak in afwezigheid van deze partij. De rechter veroordeelt de verliezende partij tot de gerechtskosten.

4. De uitvoering van het vonnis – uitzetten van de huurder – beslag

Na ontvangst van een afschrift van het vonnis moet men nog de officiële uitgifte of grosse aanvragen op het vredegerecht. Vooraleer het vonnis verder uit te voeren moet dit officiële exemplaar immers aan de andere partij worden betekend door de gerechtsdeurwaarder. De gerechtsdeurwaarder brengt het vonnis door de betekening officieel ter kennis aan de andere partij, waarna de verdere uitvoering aanvang kan nemen.

Vanaf de betekening begint de termijn te lopen waarbinnen de huurder het pand moet verlaten. In regel is dit binnen de maand na de betekening van het vonnis.

Na die maand zal men de huurder aldus pas gedwongen kunnen uitdrijven of uitzetten, opnieuw onder leiding van de gerechtsdeurwaarder en de openbare macht (politie).

Let wel op dat tijdens deze maand na de betekening de huurder eventueel ook nog hoger beroep kan aantekenen tegen het vonnis.

De kosten bij de volledige procedure en uitzetting kunnen sterk oplopen. Uiteindelijk zal de verliezende partij hier voor opdraaien, maar de verhuurder moet deze aanvankelijk wel voorschieten. In vele gevallen blijft de verhuurder achter met deze kosten indien de huurder onvermogend blijkt te zijn.

Tijdens de uitdrijving kan de gerechtsdeurwaarder mogelijks wel beslag leggen op de inboedel, teneinde de gemaakte kosten te recupereren. Evenwel kan de deurwaarder niet alles in beslag nemen, en moeten de goederen het waard zijn om openbaar te verkopen. Als laatste middel kan men beslag laten leggen op het loon of vervangingsinkomen van de huurder. Maar ook hier zijn beperkingen op.