Verhuren via AirBnb of andere online huurplatforms, mag dat? Kwalificatie en knelpunten.

De populariteit van online platforms die vraag en aanbod naar elkaar toe brengen is de laatste jaren enorm. Dit fenomeen doet zich ook voor op de wereldwijde huurmarkt met als grootste speler AirBnb. Volgens een onderzoek van De Tijd wordt in België jaarlijks immers 77 miljoen euro aan huizen, appartementen en kamers verhuurd via het online huurplatform AirBnb.

Het is voor eigenaars of zelfs huurders aanlokkelijk om snel bij te verdienen door hun pand (zelfs in onderhuur) online aan te bieden tegen toeristenprijzen. De vraag rijst of dat zomaar allemaal kan. Welke regels zijn van toepassing en met welke mogelijke gevolgen moet rekening worden gehouden.

Huur

Volgens het Burgerlijk Wetboek is een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt aan de andere partij, de huurder, gedurende een bepaalde tijd het gebruik en het genot van een zaak te verschaffen, en waarbij die laatste partij zich ertoe verbindt hiervoor een bepaalde prijs te betalen. Het hoeft weinig verder betoog dat de overeenkomst die via AirBnb tot stand komt met de verblijver een klassieke huurovereenkomst uitmaakt. Het feit dat sommige aanbieders hun gasten ook nog een ontbijt en wat toeristische informatie verschaffen doet hieraan geen afbreuk. Volgens de absorptieleer kijkt men immers naar de doorslaggevende kenmerken van de overeenkomst om haar aard te bepalen.

Een dergelijke huurovereenkomst wordt verder geenszins tot hoofdverblijf van de verblijver afgesloten en past evenmin in de klassieke reissector of seizoensverhuur. De huurovereenkomst tussen de aanbieder en zijn logé moet als een huurovereenkomst van gemeen recht worden gekwalificeerd.

Onderhuur?

Opmerkelijk is dat veel online aanbieders zelf hoofdhuurder zijn van het pand door middel van een maandelijkse huurprijs, maar op hun beurt een kamer of zelfs het volledige pand onderverhuren via AirBnb. In grootsteden zoals Parijs en Barcelona beginnen (lokaal ongewenste) organisaties zelfs hele businessplannen uit te voeren met dat idee.

In België is onderhuur in het gemene recht toegelaten tenzij het huurcontract anders bepaalt. Evenwel mag een hoofdhuurder die het pand zelf niet als hoofdverblijfplaats gebruikt, het pand ook niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren aan iemand die dat wel zou doen. Verder mag een hoofdhuurder die het pand wel als hoofdverblijfplaats aanwendt, het pand enkel gedeeltelijk en met toestemming van de verhuurder onderverhuren, op voorwaarde dat hij het pand zelf als hoofdverblijfplaats houdt.

Belangrijk is dat het hoofdhuurcontract de onderverhuring toestaat!

Wanneer de hoofdhuurder het pand of een gedeelte ervan onderverhuurt in strijd met het contract, rijst de vraag naar de mogelijkheden van de hoofdverhuurder om hiertegen op te treden.

Vooreerst kan de hoofdhuurder de staking van de onderverhuur vorderen met eventuele schadevergoeding. Indien dat niet volstaat kan de rechter overeenkomstig het gemene recht het contract verbreken wanneer de tekortkoming van de andere partij ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Dit is een feitelijke beoordeling waarbij de tekortkomingen beoordeelt worden in verhouding tot de hoofdverplichtingen in het contract. Denk klassiek aan een huurder die meer dan 3 maanden de huurprijs niet betaald. Bij onderverhuur via AirBnb moet vooral gekeken worden naar de omvang en frequentie ervan. Zo moet een structurele en volledige onderverhuring in strijd met het contract de ontbinding verantwoorden, terwijl een sporadische onderverhuur van slechts een kamer niet zal volstaan.

Hiernaast is het van belang dat de hoofdhuurder / onderverhuurder zich ook goed beschermt in het huurcontract dat tot stand komt met zijn onderhuurders. Het is niet omdat zulks via Airbnb of een platform plaatsvind, dat er geen contract ontstaat. De onderverhuurder zal tal van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden hebben naar de hoofdverhuurder toe, maar ook naar zijn onderhuurder.

Vlaams Decreet betreffende toeristische logies

Sinds 1 april 2017 is in Vlaanderen het logiesdecreet in werking. Dit decreet vereenvoudigt de administratieve regels voor wie toeristische overnachtingen tegen betaling ter beschikking stelt, dus óók via AirBnb. Belangrijk is dat veiligheid en kwaliteit centraal staan. Voor alle logies gelden dezelfde basisnormen aangaande (brand)veiligheid, verzekering en hygiëne, aangevuld met meer specifieke normen per type logies. Elk logies moet verplicht worden aangemeld bij Toerisme Vlaanderen, waarna een controle op deze normen plaatsvindt. Je kan logies bovendien vrijwillig laten erkennen, al dan niet met een comfortclassificatie (sterren). Vaak zal de bovenvermelde groep aanbieders echter niet aan deze verplichtingen voldoen, gelet op de verschillende motivaties om de onderhuur verborgen te houden. De inbreuk tegen deze bepalingen kan leiden tot administratieve boetes, intrekking of schorsing van de erkenning, maar heeft natuurlijk geen onmiddellijke verbreking van het (onder)huurcontract tot gevolg. Ook hier zal de hoofdverhuurder de verbreking van het contract moeten vorderen bij de rechter.

AirBnb onder vuur?

AirBnb vormt voor het klassieke toerisme een ernstige bedreiging en werd al verschillende keren onder vuur genomen. Kijk naar wereldsteden zoals Barcelona en Parijs waar soms volledige appartementsgebouwen via AirBnb worden verhuurd. De grootsteden trachten de schade te beperken door verplichte vergunningen, strikte controles en hoge boetes in te voeren, maar de strijd lijkt vaak onbegonnen tegen een overaanbod aan accommodaties. De moderne toerist kiest voor goedkopere en meer karaktervolle overnachtingen zoals aangeboden via AirBnb, waarbij het de oefening van de overheid is om vraag en aanbod in evenwicht te houden en via duidelijke wetgeving rechtszekerheid te bieden.