Vred. Kruishoutem 20 juni 2012 – Meldingsplicht van de huurder aan de verhuurder in geval van gebreken

Vredegerecht Kruishoutem

Datum van de uitspraak: 20/06/2012

Publicatie: Tijdschrift van de Vrederechter 2014, p. 392

Onderwerp: Meldingsplicht van de huurder aan de verhuurder in geval van gebreken

Samenvatting:

De huurder heeft de wettelijke plicht in toepassing van artikel 1728 BW het gehuurde goed als een goede huisvader te beheren. Dit behelst onder meer impliceert dat bij gebeurlijke schade of tekortkomingen aan het goed zelf, die onder de verantwoordelijkheid vallen van de verhuurder vallen dient vast te stellen en onmiddellijk de verhuurder hiervan te verwittigen.

Komt hij tekort aan deze meldingsplicht dan kan hij ook geen huur terugvorderen wegens geleden genotsderving door gebreken ontstaan in de loop van de huur waardoor het gehuurde goed ongeschikt werd verklaard.

Inzake:

( … ),eisende partij; Tegen: ( … ), verwerende partij.

1. De vordering

Bij verzoekschrift in toepassing van art. 1344bis Ger.W. vordert de eisende partij: De huurovereenkomst ontbonden te verklaren lastens verwerende partij en deze laatste te veroordelen om aan de borgsteller te betalen het bedrag van 900,00 EUR als terugbetaling van de huurwaarborg, meer de wettelijke interest vanaf 1/4/2010 (aanvraag huurovereenkomst), alsook 4.950,00 EUR als schadevergoeding, meer de wettelijke interest vanaf 16/3/2011 (ongeschiktverklaring), meer de gerechtelijke rente op voormelde hoofdsommen en interesten, meer de gedingkosten( … ).

De vordering van de eisende partij gaat terug naar een mondelinge huurovereenkomst vanaf 1.4.2010 betreffende een appartement gelegen te Kruishouten, ( … ) aan een maandelijkse huurprijs van 450 EUR per maand.

De huurovereenkomst werd in mei 2011 beëindigd in der minne, gelet op het besluit tot ongeschiktverklaring d.d. 16.3.2011 genomen door de burgemeester van Kruishoutem. Bij P.V. d.d. 18.5.2011 werd tussen de gedingvoerende partijen geen akkoord bereikt nopens de teruggave van de huurwaarborg en de betaling van de achterstallige huur. ( … )

Nopens de gevorderde schadevergoeding van 4.950 EUR wegens huurgenotsderving, wijst de verwerende partij erop dat de eisende partij steeds de maandelijkse huurprijs heeft betaald zonder enig voorbehoud of protest. Enkel de maanden april en september 2010 bleven onbetaald. Deze huurgelden worden gevorderd ofwel 900 EUR.

Pas bij schrijven d.d. 24.2.2011 heeft de verwerende partij kennis gekregen van de gebreken opgesteld door de controleur woningkwaliteit, terwijl zij tijdens de duur van de huur nooit enige klacht mocht ontvangen vanwege de eisende partij. Zij werd gehoord in de procedure ongeschiktverklaring op 15.3.2011, doch de dag later werd het appartement ongeschikt verklaard, waardoor de verwerende partij nooit de kans heeft gekregen om gebeurlijke herstellingswerken te laten uitvoeren.

De verwerende partij wijst erop dat de vastgestelde gebreken niets zeggen over de oorzaak ervan. Het verslag van de controleur maakt daar nergens melding van. De verwerende partij wijst voorts ook op de onderhoudsplicht in hoofde van de eisende partij en stelt vast dat de eisende partij deze contractuele plicht niet is nagekomen.

Gelet op de houding van de eisende partij (blijven bewonen, stipt betalen van de huur, nooit formuleren van enige klacht), is de verwerende partij de mening toegedaan dat de aangeklaagde gebreken te wijten zijn aan de nalatige houding van de eisende partij en is geenszins bewezen dat de woning niet voldeed aan art. 2 Woninghuurwet. Inzake de vrijgave van de huurwaarborg wijst de verwerende partij erop dat zij nooit enige waarborg heeft mogen ontvangen vanwege de eisende partij en er enkel een verklaring is van D. waarin deze in opdracht en voor rekening van het OCMW Oudenaarde een bankwaarborg heeft verschaft. Dit onderdeel van de vordering is dan ook zonder voorwerp.

De gedingvoerende partijen werden gehoord op de zitting van 16.5.2012, waarna de debatten werden gesloten en de zaak in beraad werd genomen.

2. Bespreking

Op hoofdeis ( … ) In die optiek dient de vordering van de eisende partij tot terugbetaling van de huur te worden begrepen als zijnde een schadevergoeding voor de door hem beweerd geleden huurgenotsderving tijdens het bestaan van de huurovereenkomst. In ieder geval staat duidelijk vast dat de eisende partij in geen enkel opzicht de nietigverklaring vordert van de huurovereenkomst, daar waar in het inleidend verzoekschrift nog de ontbinding werd gevorderd, hoewel de overeenkomst op dat ogenblik (22.11.2011) reeds was beëindigd in der minne.

2.3. Bij besluit d.d. 16.3.2011 genomen door de burgemeester van Kruishoutem werd voormeld appartement ongeschikt verklaard voor verhuring. Het is op basis van dat besluit dat de eisende partij zijn vordering steunt om te besluiten dat het verhuurde appartement niet voldeed aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (art.2 Woninghuurwet), waardoor hij aanspraak maakt op een schadevergoeding die hij forfaitair begroot op de door hem betaalde huur.

Het weze duidelijk gesteld dat de Vlaamse Wooncode zelf en haar uitvoeringsbesluiten elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen hebben ingevoerd, waaraan een verhuurde woning zeker moet voldoen bij aanvang, maar ook moet blijven tijdens de duur van de huur. Het betreft een verplichting die wordt opgelegd aan iedere eigenaar.

De klassieke leer is het erover eens dat de gewestelijke kwaliteitsnormen van openbare orde zijn, omdat het niet respecteren ervan strafrechtelijk wordt beteugeld enerzijds en anderzijds de decreetgever met deze normen uitwerking heeft willen geven aan het grondrecht op een behoorlijke huisvesting en grondrechten die de openbare orde aanbelangen (zie art. 23 Ger.W.; A. VAN OEVELEN, “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW2002-03, 1401; M. DAMBRE, “Over huurgenot en woningkwaliteit” in Overeenkomstenrecht, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva, Antwerpen, Kluwer, 2000, p. 324 en T. VANDROMME, Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, Mechelen, Kluwer, 2008, p. 76).

Wat evenzeer vaststaat is dat de Vlaamse Wooncode geen contractuele gevolgen heeft verbonden aan het niet-respecteren van de kwaliteitsvereisten en het volgens een arrest van het Grondwettelijk Hof (Grondwettelijk Hof, nr. 47 /2009 d.d. 11.3.2009) het aan de rechter toekomt om te oordelen of de niet-naleving van de kwaliteitsvereisten hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst met zich meebrengt; hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast; hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, hetzij als grondslag dient om de verhuurder te veroordelen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode te voldoen.

Dat inderdaad kan worden vertrokken van het punt dat terdege streng dient te worden nagezien of verhuurde panden inderdaad voldoen aan de gestelde kwaliteitsvereisten, nu anders een te soepele benadering alleen maar de deur wagenwijd zou open zetten voor verhuring van verwaarloosde panden ten koste van de economisch en sociaal zwakkeren in onze samenleving, om van huisjesmelkerij zelfs te zwijgen.

Niettemin zijn Wij de overtuiging toegedaan dat geval per geval dient te worden onderzocht en een inbreuk opde bovengestelde kwaliteitsvereisten niet automatisch mag vervallen in een blinde toepassing van de nietigheidssanctie. Immers, er zijn een aantal elementen waarmede toch rekening moet worden gehouden zoals: is de verhuurder te goeder trouw? Is de huurder niet (mede-) verantwoordelijk voor de aanwezigheid van de gebreken?

Hieruit blijkt dat de rechter diverse mogelijkheden heeft en niet gehouden is tot het zonder meer uitspreken van de nietigheid van de huurovereenkomst, temeer omdat de Vlaamse Wooncode en in uitvoering daarvan, het technisch verslag niets zegt over de oorzaak van de vastgestelde gebreken. Het gedrag van de verhuurder als de huurder dient dienaangaande te worden onderzocht, omdat bepaalde gebreken evenzeer te wijten kunnen zijn aan de huurder, zoals bv. het nalaten huurdersherstellingen uit te voeren.

Bij aanvang van de huur werd geen ingaande staat van bevinding opgemaakt, doch door de verwerende partij worden foto’s voorgelegd die dateren van 6.4.2010 en die de toestand weergeven van het appartement op het ogenblik dat de huur een aanvang heeft genomen.

Deze foto’s zijn weliswaar niet gelijk te stellen als een ingaande staat van bevinding, doch gelet op het feit dat de eisende partij geen enkele opmerking formuleert nopens de voorgelegde foto’s, zijn Wij van mening dat zij toch kunnen worden gebruikt om een idee te vormen nopens de toestand van het appartement bij aanvang van de huur.

Uit deze foto’s blijkt in ieder geval dat het appartement dat zich situeert op de eerste verdieping zich in een vrij behoorlijke staat bevond. Daarbij aansluitend dat de eisende partij op geen enkele wijze bij aanvang of kort na de aanvang van de huur, nooit enige opmerking of klacht heeft geformuleerd jegens de verwerende partij en overgegaan is tot een stipte betaling van de huur, overtuigt Ons ervan dat het appartement zich in een behoorlijke staat bevond, zoals hoger reeds aangegeven. In het verslag van de ambtenaar inzake woningkwaliteit worden volgende gebreken vermeld:

• insijpelend vocht (plaatselijk);
• buitenmuren (doorslaand vocht – niet algemeen);
• buitenmuren (condenserend vocht met schimmelvorming (niet algemeen): op het schrijnwerk van de WC en slaapkamer);
• lig-, zit- of stortbad (met aanvoer van warm en koud water – geen warm water wegens niet-bruikbare warmwaterboiler en roestige leidingen);
• badkamerfunctie (niet verwarmbaar / niet vorstvrij);
• geen 2 geaarde stopcontacten in de keukenfunctie;
• indicatie van ernstig risico op elektrocutie (elektrische warmwaterboiler is geen IPX4-toestel).

Wanneer in dit verslag wordt gesproken over insijpelend vocht, doorslaand vocht bij de buitenmuren en er geen warm water is wegens niet-bruikbare warmwaterboiler en roestige leidingen, dan zijn Wij van oordeel dat deze tekortkomingen niet in de schoenen kunnen worden geschoven van de verwerende partij en derhalve ook geen aanleiding kunnen geven tot een schadevergoeding inzake huurgenotsdervaring, nu er nog altijd zoiets bestaat als meldingsplicht in hoofde van de huurder (eisende partij).

Het is de wettelijke plicht van de huurder in toepassing van art. 1728 BW om het gehuurde goed als een goed huisvader te beheren, hetgeen impliceert dat bij gebeurlijke schade of tekortkomingen aan het goed zelf, die onder de verantwoordelijkheid vallen van de verhuurder, deze laatste daarvan dient te worden verwittigd.

Nalatigheid op dat vlak kan ertoe leiden dat de huurder zelf moet opdraaien voor de aldus ontstane schade. Wij stellen vast dat de eisende partij geen enkel bewijs aanbrengt waaruit blijkt dat de verwerende partij op de hoogte werd gebracht van deze problemen.

Op dat vlak draagt de eisende partij dus verantwoordelijkheid, waar hij voorhoudt dat hij niet beschikte over warm stromend water. Betreffende deze punten kan geenszins worden weerhouden dat van bij de aanvang van de huurovereenkomst deze gebreken reeds aanwezig waren.

Daarnaast kan het condenserend vocht met schimmelvorming in het WC en de slaapkamer evenmin worden weerhouden ten laste van de verwerende partij, nu vooreerst dit ook niet werd gemeld en condenserend vocht er op kan wijzen dat de slaapkamer niet voldoende verwarmd of verlucht werd.

Tijdens de hoorzitting liet de eisende partij duidelijk verstaan dat hij niet verwarmde wanneer hij niet thuis was. De aanwezigheid van condensvocht wijst duidelijk op een gebrek aan verwarming en onvoldoende ventilatie, waardoor de luchtvochtigheid gaat stijgen en dan neerslaat op de koude oppervlaktes. De bewering van de eisende partij dat de ramen altijd open staan voor verluchting, komt dan ook niet als geloofwaardig, gelet op de aard van de vochtigheid. De ambtenaar woningkwaliteit spreekt duidelijk over condensvocht.

Verder staat ook vast dat de badkamerfunctie niet verwarmbaar is en twee niet-geaarde stopcontacten aanwezig zijn in de keukenfunctie en er tenslotte een risico bestaat op elektrocutie omdat de elektrische warmwaterboiler geen IPX4- toestel is.

Dit zijn tekortkomingen waarvan de niet-verwarming in de badkamer wel kan worden aangezien als een tekortkoming in hoofde van de verwerende partij (zie bepalingen art. 5 Vlaamse Wooncode), doch de twee niet-geaarde stopcontacten alsmede de vervanging van een boiler die voldoet aan de thans geldende normen inzake veiligheid zijn tekortkomingen die niet hebben geleid tot een derving van het huurgenot in hoofde van de eisende partij.

Vooreerst omdat de niet-geaarde stopcontacten wel bruikbaar waren en daaromtrent nooit enige klacht werd geuit door de eisende partij en het niet-functioneren van de boiler als gevolg van slijtage wel kan worden aangerekend aan de verwerende partij, voorzover deze laatste door de eisende partij daarvan op de hoogte werd gebracht, hetgeen in deze als niet-bewezen voorkomt.

Dat zelfs de verwerende partij tekort geschoten is in zijn schadebeperkingsplicht, door gedurende de duur van de huurtijd geen enkel initiatief te hebben genomen teneinde het de verwerende partij mogelijk te maken de gepaste maatregelen of herstellingen te laten uitvoeren.

Het is pas naar aanleiding van het verslag van 4.2.2011 dat de verwerende partij voor het eerst kennis heeft gekregen van het defect van de boiler. De verwerende partij is naderhand overgegaan tot de herstelling van de vastgestelde gebreken in het verslag van de ambtenaar woningkwaliteit, hetgeen blijkt uit het besluit tot opheffing van ongeschiktverklaring d.d. 15.9.2011.

Indien de eisende partij voorafgaandelijk de verwerende partij had verwittigd zodra de eerste problemen opdoken, dan had de verwerende partij kunnen ageren en was de beweerde huurgenotsderving beperkt gebleven. Het moge duidelijk zijn dat de eisende partij niet gehandeld heeft als een normaal voorzichtige huurder in dezelfde omstandigheden en dat de ongeschiktverklaring er enkel en alleen is gekomen door een aan de eisende partij (huurder) toerekenbare tekortkoming inzake de meldingsplicht en de plicht het appartement als een goede huisvader te beheren.

Wij stellen vast dat gelet op het blijven betalen van de huur door de eisende partij, op twee maanden na, zonder enig voorbehoud enerzijds en anderzijds het nooit formuleren van enige opmerking gedurende de gehele huurtijd anderzijds, de huurgenotsderving in hoofde van de verwerende partij enkel en alleen aanwezig was door de afwezigheid van verwarming in de badkamer. De huurgenotsderving is dan ook zeer beperkt en wordt dan ook ex aequo et bono begroot op 10 % van de huurprijs, zijnde 45 EUR/maand.

De eisende partij kan derhalve aanspraak maken op een bedrag van 495 EUR (11 maanden x 45 EUR/maand).

2.4. De vordering van de eisende partij tot terugbetaling van de huurwaarborg t.o.v. de borgsteller is ongegrond, nu D. Bank zich enkel borg heeft gesteld jegens de verwerende partij in opdracht en voor rekening van het OCMW Oudenaarde ten belope van maximum 900 EUR, en enkel de verwerende partij zou kunnen worden veroordeeld tot de vrijgave van die waarborg, doch niet tot de betaling van het bedrag van 900 EUR als terugbetaling van de huurwaarborg.

Om deze redenen Wij, Vrederechter Met inachtneming van de artikelen 2, 3, 34, 36, 37 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van talen in gerechtszaken. Rechtdoende op tegenspraak

Verklaart de hoofdvordering ontvankelijk en gegrond in de hierna bepaalde mate. Veroordeelt de verwerende partij C .. ), om aan de eisende partij I. .. ), te betalen het bedrag van vierhonderd vijfennegentig EUR, méér de wettelijke rente vanaf 16.3.2011 (vanaf de rechtsingang als gerechtelijke rente) tot de dag der algehele betaling.

Verklaart de tegenvordering ontvankelijk en gegrond.

Veroordeelt de eisende partij C .. ), om aan de verwerende partij C .. ), te betalen het bedrag van achthonderd en tien EUR uit hoofde van de huur voor de maanden april 2010 en september 2010.

Veroordeelt de eisende partij als de verwerende partij elk tot de helft van de kosten van het geding met compensatie van de rechtsplegingvergoedingen. Begroot de kosten van het geding als volgt:

• aan de zijde van de eisende partij op 35,00 EUR rolrecht en 990,00 EUR rechtsplegingvergoeding;
• aan de zijde van de verwerende partij op 990,00 EUR rechtsplegingvergoeding. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad niettegenstaande elk verhaal en zonder borgstelling. (. .. )