Vredegerecht Westerlo 3 maart 2000 – Een contractuele stijlformule is geen omstandige plaatsbeschrijving

Uitspraak van: Vredegerecht Westerlo

Datum van de uitspraak: 03/03/2000

Publicatie: T. Huur 2000/01, P. 22 -26

Onderwerp: Een loutere contractuele stijlformule is geen omstandige plaatsbeschrijving

Samenvatting:

De loutere contractuele stijlformule waarbij de huurder verklaart het pand in (zeer) goede staat te hebben ontvangen voldoet niet aan de voorwaarden van de “omstandige plaatsbeschrijving” zoals voorzien in artikel 1730 BW.

Een omstandige plaatsbeschrijving en er één die het gehuurde pand en al zijn ruimtes nauwkeurig en gedetailleerd beschrijft.

Indien er geen omstandige plaatsbeschrijving werd opgemaakt geldt dan ook het, weliswaar weerlegbaar vermoeden, dat de huurder het gehuurde goed in dezelfde staat heeft ontvangen als waarin het zich bevindt op het einde van de overeenkomst. (artikel 1731 BW)

Dit vermoeden kan door de verhuurder weerlegt worden met alle middelen van recht en kan hierbij steeds de gegevens aanwenden die voortvloeien uit een eventueel deskundigenonderzoek.

De vaststelling dat de huurschade door opstijgend vocht zijn oorzaak vindt in een gebrekkige verwarming en verluchting, heeft de aansprakelijkheid van de verhuurder tot gevolg omdat deze laatste de verantwoordelijkheid draagt voor de vochtisolatie van het gebouw en het voorzien van afdoende verwarmingsmogelijkheden voor de huurder.

RETROACTEN

Bij woninghuurovereenkomst d.d. 11 oktober 1993 verhuurden eisende partijen op hoofdeis aan eerste en tweede verwerende partij op hoofdeis een woning gelegen te HERSELT, (…), zulks met ingang van 01 november 1993. Na opzegging door de huurders, eerste en tweede verwerende partij op hoofdeis, wordt de huurovereenkomst beëindigd op datum van 31 maart 1998.

De verhuurders, eisende partijen op hoofdeis, stellen dat het huurpand in slechte staat werd achtergelaten en weigeren de sleutels in ontvangst te nemen. Deze worden dan bij aangetekend schrijven met ontvangstbewijs d.d. 30 april 1998 door de huurders aan de verhuurders overgemaakt, waarop laatstgenoemden bij aangetekend schrijven d.d. 05 mei 1998 via hun raadsman meedelen dat zij deze sleutels zullen behouden evenwel onder alle voorbehoud van rechten zonder nadelige erkenning.

Een gerechtsdeskundige wordt aangesteld en in het kader van de onderhavige procedure vorderen eisende partijen op hoofdeis thans de veroordeling van eerste en tweede verwerende partij op hoofdeis tot de betaling van 207.290,- bef. hoofdsom uit hoofde van huurschade en 80.000,- bef. uit hoofde van mingenot aan het pand (periode maart t/m november 1998 hetzij 8 x 10.000,- bef.). Tevens vorderen zij de vrijmaking van de huurwaarborg t.b.v. 30.000,- bef. hoofdsom, in hun voordeel. Eerste en tweede verwerende partij op hoofdeis, de huurders, betwisten iedere huurschade en min-genot-vergoeding en eerste verwerende partij op hoofdeis vordert bij tegeneis de vrijmaking van de voormelde huur-waarborg in zijn voordeel.

IN RECHTE.

Overwegende dat in het onderhavige geval de verhuurders stellen dat zich ernstige huurschade voordeed, terwijl de huurders even formeel ontkennen dat zulks het geval was. Overwegende dat artikel 1730, §1, 1ste lid B.W. bepaalt dat in een huurovereenkomst elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt van het gehuurde pand. Artikel 1731, §1 B.W. bepaalt vervolgens dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst “behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.”

Overwegende dat in casu in de voormelde huurovereenkomst d.d. 11 oktober 1993 de volgende clausule werd opgenomen: “Plaatsbeschrijving: De huurder verklaart het gehuurde goed in zeer goede staat van onderhoud te hebben ontvangen en verbindt er zich toe het in die staat te behouden en het als een goede huisvader te gebruiken.’’

Enigerlei uitgeschreven en gedetailleerde plaatsbeschrijving wordt niet opgesteld en enkel de voormelde clausule is desbetreffend voorhanden, de “stijlclausule” dus dat het gehuurde goed in prima staat was bij ondertekening van het huurcontract.

Overwegende dat vóór de wetswijziging bij Wet van 29 december 1983 (B.S. 30 december 1983) nog niet was bepaald dat de plaatsbeschrijving “omstandig” moet zijn, zodat een beding (stijlclausule) als voormeld volstond als plaatsbeschrijving. Cfr. HERBOTS J.H. e.a., “Overzicht van rechtspraak bijzondere overeenkomsten”. T.P.R. 1997, 2, blz. 802, nr. 222 en Vredegerecht Turnhout I 16 december 1994, R.W. 1996-1997, 1099. De Wet van 29 december 1983 heeft echter uitdrukkelijk bepaald dat de plaatsbeschrijving op tegenspraak moet opgemaakt worden en omstandig moet zijn. Een “omstandige plaatsbeschrijving” is een plaatsbeschrijving die het gehuurde goed in zijn verschillende gedeelten, vertrek per vertrek, gedetailleerd en nauwkeurig omschrijft. Cfr. HUBEAU, B. – LIPPENS, J. – VANDE LANOTTE, J., “De nieuwe huurwet”, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, nr. 222-223 en noot P. DE SMEDT onder Vredegerecht Zelzate februari 1995, A.J.T. 1994-1995, 371.

Overwegende dat de in casu voorhanden zijnde stijlclausule derhalve duidelijk niet voldoet aan de kwalificatie “omstandige plaatsbeschrijving”. Deze stijlclausule dient met het ontbreken van een plaatsbeschrijving te worden gelijkgesteld (Cass. 29 oktober 1992, Arr. Cass. 1992, 1449 en Cass. 12 februari 1993, R.W. 1993-1994, 20). Overwegende dat artikel 1731 § 1 B.W. het vermoeden inhoudt dat, indien zoals in casu geen omstandige plaatsbeschrijving werd opgemaakt bij de aanvang van de huurovereenkomst, de huurder het gehuurde goed in dezelfde staat heeft ontvangen als deze waarin het goed zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Dit vermoeden ex artikel 1731 § 1 B.W. blijft in casu dus gelden en de huurders (eerste en tweede verwerende partij op hoofdeis) kunnen zich hierop beroepen.

Overwegende dat het voormelde wettelijk vermoeden evenwel een weerlegbaar vermoeden is. De verhuurders (eisende partijen op hoofdeis) kunnen dus het tegenbewijs leveren. Het vermoeden kan door de verhuurders worden weerlegd door alle middelen van recht (facturen van herstellingen, p.v.’s van voorlopige en definitieve oplevering, getuigenverhoor enz. …).

Overwegende dat de verhuurders zich in het onderhavige geval ter weerlegging van het vermoeden, beroepen op het deskundig verslag opgesteld door de heer G. BEYLMAKERS, door Ons als deskundige benoemd, ter griffie neergelegd op 09 november 1998. Overwegende dat de zich in casu stellende rechtsvraag is of aan dit deskundig onderzoek en het eruit voortvloeiende deskundig verslag, het rechtsgevolg moet worden gekoppeld van weerlegging van het wettelijk vermoeden ex artikel 1731 §1 B.W. Terzake dienen de volgende bemerkingen in het midden gebracht:

• In de opdracht aan de deskundige werd uitdrukkelijk gevraagd rekening te houden “met de principes vervat in artikel 1731 van het B.W.” (Cfr. Tussenvonnis d.d. 24 juni 1998).
• In het algemeen moet worden vastgesteld dat de rechtspraak zeer weigerachtig staat tegenover de toekenning van huurschade op basis van andere elementen dan een plaatsbeschrijving en het dus weinig voorvalt dat huurschade wordt weerhouden zonder dat een plaatsbeschrijving voorhanden is (Cfr. Hof van Beroep Antwerpen 19 maart 1996, Tijdschrift Huurrecht 1997-1998, 209 met noot van C. VAN DER ELST onder de titel “Bewijs van huurschade bij afwezigheid van plaatsbeschrijving”, en Vredegerecht Gent 24 januari 1991, T.G.R. 1992, 114). De verhuurder (in casu eisende partijen op hoofdeis) kán dus het tegenbewijs leveren, maar het betreft een zware bewijslast (Cfr. Vred. Herentals 25 juni 1985, Turnh. Rechtsl. 1987, 15 en HERBOTS, J. “Huur” in “Het onroerend goed in de praktijk”, deel II, B, 5-21, Kluwer Rechtswetenschappen). Het niet opmaken ener plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huurovereenkomst stelt de verhuurder later voor ernstige bewijsproblemen (Cfr. BOLLEN, N., “Huurrecht”, 1995, 7-8, 254).

Zelfs de aanstelling van een gerechtelijk deskundige neemt de onzekerheid over het ontstaan van de schade meestal niet weg (Cfr. auteur C. VAN DER ELST, in zijn voormelde noot Tijdschrift Huurrecht 1997-1998, 212-213). Auteur VANDEKERCKHOVE duidde daarbij toch aan dat bij de appreciatie of de gerechtelijke expertise de onzekerheid over het ontstaan van de schade al dan niet heeft weggenomen, toch dient te worden rekening gehouden met de technische kennis van de expert, zeker wanneer hij aanduidt of bepaalde gebreken recent zijn of niet (VANKERCKHOVE, J. “Louage des choses”, J.T. 1974, 86).

Overwegende dat het datgene is wat de gerechtelijk deskundige in het onderhavige geval heeft gedaan, waar hij zich in zijn deskundig verslag niet heeft beperkt tot de loutere vaststelling van bepaalde beschadigingen doch ook op zoek is gegaan naar de oorzaak van hun ontstaan.

Overwegende dat Ons ambt zich derhalve niet beperkt tot de algemene bemerking dat het wettelijk vermoeden niet is weerlegd, zelfs niet door de gerechtelijke expertise, doch verder ingaat op de concrete vaststellingen en conclusies van gerechtsdeskundige BEYLMAKERS.

Overwegende dat de enige schade welke de deskundige aan het pand heeft vastgesteld schade is door vochtaantasting. Bladzijde 6 in fine van het verslag is wel sprake van “delen van muren en plafonds die buiten de vochtproblemen vallen”, doch bij verdere lezing van het verslag blijkt het hier dan te gaan over de lokalen links achteraan en links vooraan van de woning (gezien vanop de Westerlosesteenweg) zijnde het later gebouwde gedeelte, waar wel en op de juiste plaats een vochtisolatie werd aangetroffen (in tegenstelling tot het oudste gedeelte). Ook in de beide voormelde lokalen bestaat de schade in vochtaantasting van muren en plafond doch de hier in mindere mate aanwezige vochtproblemen zijn blijkbaar het gevolg van het feit dat deze beide lokalen in verbinding staan met de rest van het pand (verslag blz. 14), namelijk het oudste gedeelte van het gebouw waar, alhoewel op twee plaatsen werd opengegraven, geen vochtisolatie kon worden gevonden (verslag blz. 6). In dit oudste gedeelte van het gebouw (de gehele rechterzijde) is de vochtaantasting volop aanwezig. De deskundige heeft bij de muur van dit oudste gedeelte geen enkele vochtisolatie gevonden.

Overwegende dat de deskundige concludeert dat de schade door vochtaantasting welke hij heeft vastgesteld het gevolg is deels van het ontbreken van iedere vochtisolatie aan het oudste (rechtse) gedeelte van het gebouw (naar zeggen van de verhuurders ongeveer 70 jaar oud) en anderzijds het gevolg is “van een slechte warmtehuishouding”. Met het voeren van een normale warmtehuishouding bedoelt de ge-rechtsdeskundige, een normale verwarming en verluchting van het gebouw (Cfr. verslag blz. 12).

Overwegende dat terwijl het vaststaat dat de schade afkomstig is van het ontbreken van een vochtisolatie bij de muur van het oudste gedeelte van het pand, met betrekking tot de conclusie dat deze schade ook mede het gevolg is van een slechte warmtehuishouding, het volgende dient aangemerkt:

• De deskundige stelt zelf dat ook bij een normale verwarming en verluchting van het gebouw (dus bij een normale warmtehuishouding) de vochtproblemen zich zouden manifesteren. Alhoewel hij eraan toevoegt dat in dat geval de schimmelvorming zou kunnen voorkomen worden en de vochtaftekeningen zich in mindere mate zouden vertonen, duidt hij ook aan dat vochtproblemen door capillair vocht (vocht dat door capillariteit de opgaande delen van de constructie bereikt ingevolge de afwezigheid van vochtisolatie) toenemen met de ouderdom van de constructie (verslag pag. 12 in fine). In casu betreft het een constructie van 70 jaar oud.
• Op meerdere plaatsen in het deskundig verslag wordt erop gewezen dat de woning niet voorzien is van een verwarmingstoestel, dat m.a.w. geen verwarming in het verhuurde pand voorhanden is. Er is enkel één verwarmingskachel op stookolie die eigendom is van de huurders, eerste- en tweede verwerende partij op hoofdeis en verder in de badkamer een elektrisch verwarmingstoestel eveneens eigendom van de huurders (eerste- en tweede verwerende partij op hoofdeis – Cfr. verslag blz. 5-6-14-16). Dat in casu het betreffende pand zonder verwarmingsmogelijkheid werd verhuurd en de huurder zelf voor de verwarming diende in te staan, is een cruciaal gegeven in onderhavige casus. Waar het juist is dat de huurder voor voldoende verwarming (en verluchting) van het pand dient te zorgen, is het evenzeer zo dat de verhuurder hem in de mogelijkheid dient te stellen daarvoor te zorgen en aldus een goed woonklimaat te scheppen. Dit is in casu des te meer zo omdat een groot gedeelte van het verhuurde pand niet bleek voorzien van vochtisolatie.-
• Dat het de verhuurders zijn welke dienen te zorgen voor een behoorlijk functionerende verwarmingsinstallatie, is niet voor betwisting vatbaar.

Het terzake geldende dwingend interpretatiekader van de rechter wordt vooreerst gevormd door artikel 23 gecoördineerde Grondwet, waarin het recht op behoorlijke huisvesting werd erkend als een sociaal-economisch grondrecht.

Voorts is er de algemene gemeenrechtelijke bepaling van artikel 1720, 4ste lid B.W. krachtens dewelke de verhuurder verplicht is het goed in goede staat van onderhoud te leveren. Deze bepaling voorziet echter niets omtrent minimale bewoonbaarheid, gezondheid en veiligheid van het huurgoed en werd aangevuld en verduidelijkt door artikel 2 van de Woninghuurwet d.d. 20 februari 1991 waar wordt bepaald dat “het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid …”. Artikel 2 van de Woninghuurwet is een regel van dwingend recht waar niet van afgeweken kan worden (Cfr. GEVAERT, F, “Huurschade – Juridische aspecten”, Huurrecht in de praktijk, januari 2000, 150).

De concrete invulling van die elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid is door de wetgever van 1991 overgelaten aan het oordeel van de rechters. De wetgever heeft er zich alsdan dus van onthouden dit zelf vast te leggen of die opdracht aan de Koning toe te vertrouwen, zulks in tegenstelling tot de wetgever in 1997 (Wet 13 april 1997) waarbij de wetgever de concrete invulling van de voormelde vereisten alsnog aan de Koning heeft toevertrouwd (en bovendien een sanctie op de niet-naleving heeft voorzien) . In de onderhavige casus (woninghuurovereenkomst afgesloten op 11 oktober 1993) bevinden Wij Ons evenwel in de periode na de Woninghuurwet van 20 februari 1991 en voor de wetswijziging d.d. 13 april 1997 en later het hiernavermelde Koninklijk Besluit d.d. 08 juli 1997. Reeds in deze periode, waarbij derhalve de concrete invulling van de voormelde elementaire vereisten volledig werd overgelaten aan de (Vrede)rechters, werd herhaaldelijk geoordeeld dat verwarming behoort tot de elementaire vereisten van bewoonbaarheid van een pand dat de huurder tot hoofdverblijfplaats dient (Cfr. Rechtbank BRUGGE 13 januari 1995, R.W. 1995-1996, 957; Vredegerecht GENT 11 augustus 1995, Tijdschrift Huurrecht 1997-1998, 19 e.v. met noot P. DE SMEDT onder de titel “Hete hangijzers in het “oude” woninghuurrecht”).

Het is van belang aan te stippen dat deze jurisprudentiële tendens later is bevestigd door de wetgevende initiatieven. Nog vóór de Wet van 13 april 1997 werden voor een aantal types van woningen reeds gewestelijke initiatieven genomen met het oog op de concrete invulling van de elementaire vereisten (bv. Decreet van het Vlaamse Parlement d.d. 04 februari 1997 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor verhuurde kamers en studentenkamers waarin ondermeer “voldoende en veilige verwarming” verplichtend wordt gesteld). De wet d.d. 13 april 1997 verleende aan de Koning de bevoegdheid om de voorwaarden vast te leggen waaraan tenminste moet voldaan zijn opdat het goed zou beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, waarna deze vereisten gedetailleerd werden opgesomd in het Koninklijk Besluit d.d. 08 juli 1997 (B.S. 21 augustus 1997) waarin onder artikel 6, 5de uitdrukkelijk werd bepaald dat de woning tenminste moet voorzien zijn van voldoende verwarmingsmiddelen die geen risico inhouden bij normaal gebruik of tenminste de mogelijkheid om één of meer verwarmingstoestellen te plaatsen en aan te sluiten.

Overwegende dat gelet op al wat voorafgaat, in casu moet worden geconcludeerd dat de vastgestelde beschadiging, dewelke uitsluitend bestaat in vochtaantasting, uitsluitend het gevolg is van de afwezigheid over een groot gedeelte van het gebouw van een isolatie tegen opstijgend vocht (hetgeen de gerechtelijk deskundige overigens met zoveel woorden heeft bevestigd in antwoord op een vraag van de raadsman van eisende partijen op hoofdeis d.d. 06 oktober 1998 – verslag pag. 13 en 14) hetgeen nog werd versterkt door de afwezigheid in de woning van enig verwarmingstoestel, voorzien door de verhuurders. De gerechtelijk deskundige kan derhalve niet worden gevolgd waar hij besloot dat de schade deels afkomstig is van een slechte warmtehuishouding, waar enerzijds door de verhuurders zelve geen enkele verwarmingsmogelijkheid werd ter beschikking gesteld en anderzijds toch voorzichtig moet worden omgesprongen met algemene termen zoals “verluchting van het gebouw”. Wat dit laatste onderdeel betreft kan bij wijze van voorbeeld worden verwezen naar de norm NBN D5O-001 “ventilatievoorzieningen in woongebouwen” van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, van toepassing vanaf 01 april 1994 en waarin in de inleiding (blz. 2) ondermeer wordt gesteld: “De meeste van onze woningen worden verlucht door ongecontroleerde infiltraties via de ondichtheden in het woningomhulsel en door het openen van ramen. Men gaat ervan uit dat aldus onder invloed van de temperatuurverschillen binnen/buiten en voornamelijk van de wind lucht in de woning voldoende ververst wordt. Deze vorm van ventilatie blijkt echter weinig doelmatig te zijn en stemt bovendien, behalve bij toeval, niet overeen met de behoeften van elk moment. Hierbij gaat heel wat energie nutteloos verloren. De meeste opengaande ramen zijn enkel geschikt om een intensieve ventilatie tot stand te brengen. Openstaande ramen verhogen de kans op regeninslag, tocht en inbraak en zijn dan onbruikbaar voor het onderhouden van een minimale basisventilatie.”

Overwegende dat nu in het deskundig verslag geen melding is gemaakt van schade, andere dan deze welke is ontstaan door vochtaantasting en nu eerste- en tweede verwerende partijen op hoofdeis voor deze laatste beschadiging geen verantwoordelijkheid dragen, en waar niet is aangetoond dat er ook nog beschadiging aanwezig zou zijn bij afwezigheid van opstijgend vocht (door de plaatsing van vochtisolatie), de hoofdeis ongegrond dient verklaard. De tegeneis van eerste verwerende partij op hoofdeis, strekkende tot de vrijgave van de destijds betaalde huurwaarborg, dient gegrond verklaard.

Overwegende dat de kosten van de procedure, met inbegrip van deze van de expertise, door elk van de beide gedingvoerende partijen bij helften ten laste dienen genomen, nu ook de verhuurders (dewelke deze woning niet zelf hebben opgetrokken) niet konden weten dat het oudste gedeelte van de woning niet van een vochtisolatie was voorzien, hetgeen de gerechtelijke expertise aan het licht heeft gebracht.

OM DEZE REDENEN

Beslissende op tegenspraak en in eerste aanleg. Alle andere tegenstrijdige of verderreikende besluiten verwerpend. Rechtdoende op de hoofdeis: Verklaren de vordering ontvankelijk doch wijzen deze af als zijnde ongegrond. Rechtdoende op de tegeneis: Verklaren de tegeneis ontvankelijk en gegrond.

Zeggen voor recht dat de huurwaarborg ten bedrage van DERTIGDUIZEND BELGISCHE FRANK (30.000,- bef.), vermeerderd met de inmiddels verworven intresten, geblokkeerd op rekening nr. (…) bij de A.S.L.K. , volledig dient vrijgegeven in het voordeel van eisende partij op tegeneis, eerste verwerende partij op hoofdeis, zulks na overlegging van een afschrift van onderhavige beslissing, conform artikel 10, 3 van de Woninghuurwet.

Rechtdoende over de kosten:

Veroordelen partij V. J. – A. M. en partij W. J. – V.D.V. C. ieder tot de helft van de kosten van het geding, inbegrepen deze van de expertise en inbegrepen de rechtsplegingsvergoeding voorzien bij artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek. Begroten de kosten van het geding in hoofde van partij V. J. – A. M. tot op heden in hun geheel op TWEEENVEERTIG-DUIZEND ACHTHONDERD BELGISCHE FRANK, zijnde 1.400 bef. kosten van rolstelling, 400 bef. kosten attesten van woonst en 32.600 bef. kosten en erelonen deskundig onderzoek, 6.300 bef. rechtsplegingsvergoeding ten gronde en 2.100 bef. aanvullende rechtsplegingsvergoeding (deskundig onderzoek) beiden voorzien bij artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek. Begroten de kosten van het geding in hoofde van partij W. J. tot op heden in hun geheel op ACHT-DUIZEND VIERHONDERD BELGISCHE FRANK, zijnde 6.300 bef. rechtsplegingsvergoeding ten gronde en 2.100 bef. aanvullende rechtsplegingsvergoeding (deskundig onderzoek) beiden voorzien bij artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek.

Begroten de kosten van het geding in hoofde van partij V.D.V. C. tot op heden in hun geheel op nihil.

Verklaren het huidig vonnis uitvoerbaar bij voorraad, niet tegenstaande alle verhaal en zonder borgstelling.