Vredegerecht Zottegem – Herzele 28 februari 2009 – Omzetting van een mondelinge naar schriftelijke overeenkomst

Uitspraak van: Vredegerecht Zottegem – Herzele

Datum van de uitspraak: 28/02/2009

Publicatie: RW 2009-10, p.1238

Onderwerp: Bevoegdheid van de rechter bij de omzetting van een mondeling naar een schriftelijke huurovereenkomst

Samenvatting:

Volgens artikel 1bis van de Woninghuurwet dient elke huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder schriftelijk te worden opgesteld. Deze schriftelijke overeenkomst moet minstens navolgende gegevens bevatte: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de over overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.

Wanneer er slechts een mondelinge huurovereenkomst gesloten is kan men de andere partij per aangetekend schrijven ingebreke stellen en eisen om een voorstel van schriftelijke overeenkomst over te maken. Bij gebreke aan enige gevolggeving binnen de 8 dagen kan men een procedure inleiden voor het vredegerecht om zo de andere partij te verplichten een schriftelijke overeenkomst op te stellen.

Belangrijk is dat de partijen tijdens deze procedure eveneens kunnen verzoeken dat het vonnis van de vrederechter zal gelden als schriftelijke huurovereenkomst. De bevoegdheid van de vrederechter is echter in die zin beperkt dat het vonnis enkel betrekking kan hebben op de door de wet opgelegde minimuminhoud die art. 1bis Woninghuurwet limitatief opsomt. (Zie eerste alinea)

Deze beperking volgt uit het feit dat de rechter zijn wil niet in de plaats van de contractanten mag stellen en in geen geval in de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst elementen mag opnemen waarover de partijen vooraf geen wilsovereenstemming hebben bereikt

Vredegerecht te Zottegem-Herzele C.D. t / Van C.D.

1.Feiten en vorderingen

De partijen zijn gewezen echtgenoten. De eiseres op hoofdvordering woont in een appartement op de gelijkvloerse verdieping in het gebouw gelegen te (…); dit gebouw is eigendom van de verweerder.

Zij beweert dit appartement te huren krachtens een mondelinge huurovereenkomst ingegaan op 1 augustus 2007 en vordert de omzetting van de mondelinge huur in een schriftelijke woninghuurovereenkomst overeenkomstig art. 1bis, vierde lid, Woninghuurwet. In haar conclusie vordert zij vervolgens dat deze omzetting gebeurt volgens het door haar opgesteld geschrift dat zij onder haar stavingsstukken rangschikte. De verweerder op hoofdvordering betwist deze vordering.

2.Beoordeling

Art. 1bis van de Woninghuurwet, zoals ingevoegd bij de wet van 26 april 2007, bepaalt dat van elke huurovereenkomst die onder de toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift moet worden opgesteld dat, afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.

De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.

Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.

Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling. Dit artikel heeft de grondwettelijke toets doorstaan (Grondwettelijk Hof 26 juni 2008, NjW 2008, 733). Art. 1bis Woninghuurwet legt derhalve de verplichting op van elke woninghuurovereenkomst een geschrift op te stellen.

Deze verplichting geldt enkel voor de huurovereenkomsten gesloten na de inwerkingtreding van de voormelde wet, zijnde vanaf 15 juni 2007. Volgens de eiseres op hoofdvordering bestond de (mondelinge) huur pas vanaf 1 augustus 2007 en derhalve na de inwerkingtreding van de wet, volgens de verweerder vanaf 1 februari 2007, d.w.z. vóór de inwerkingtreding van de wet.

De door art. 1bis, tweede lid, Woninghuurwet aan een partij toegekende mogelijkheid om aan de rechter te vragen de wederpartij te veroordelen om een mondelinge huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, geldt echter ook voor de woninghuurovereenkomsten die zijn gesloten vóór de datum van inwerkingtreding van deze bepaling. Het is derhalve zo dat, niettegenstaande de verplichting om een woninghuurovereenkomst op schrift te stellen niet geldt voor mondelinge overeenkomsten gesloten vóór 15 juni 2007, deze verplichting indirect ook voor dergelijke overeenkomsten geldt door de aan een partij toegekende mogelijkheid om aan de rechter te vragen de wederpartij te veroordelen om een mondelinge overeenkomst schriftelijk vast te leggen (A. Van Oevelen, «Wijzigingen in het (woning)huurrecht», R.W. 2007-08, p. 299, nr. 8).

De eiseres is derhalve principieel gerechtigd te vorderen dat de mondelinge huur schriftelijk wordt vastgelegd.

Zij richtte hiertoe, zoals wettelijk voorgeschreven, op 26 juni 2008 een aangetekende brief aan de verweerder met het verzoek haar binnen een termijn van tien dagen een voorstel van schriftelijke overeenkomst te bezorgen.

Aan dit verzoek werd niet het gevraagde gevolg verleend.

De vraag die in rechte de betwisting beheerst, is hoever de bevoegdheid van de rechter reikt, nu hij de overeenkomst tussen de partijen dient te bepalen.

Allereerst zij opgemerkt dat het voorafgaandelijk dient bewezen te zijn dat een mondelinge huurovereenkomst bestaat waarbij de gemeenrechtelijke regels van bewijsvoering gelden; een dergelijke overeenkomst wordt te dezen niet betwist, al slaat de discussie ook op vermeldingen die het contract overeenkomstig art. 1bis Woninghuurwet verplicht dient te vermelden, inzonderheid de aanvangsdatum van de huur en het voorwerp van de huur (al dan niet ook het buitenterras, de voortuin en de groententuin).

Er is wel een akkoord over de verschuldigde huurprijs (500 euro), maar betwisting over de tussenkomst van de huurster in een aantal kosten en waarbij opgemerkt wordt dat het bedrag of de berekeningswijze van de kosten en/of lasten daarentegen geen wettelijk verplicht gestelde vermelding uitmaakt.

Het te vellen vonnis mag uitsluitend betrekking hebben op deze door de wet opgelegde minimuminhoud die art. 1bis Woninghuurwet limitatief opsomt, d.w.z. de identiteit van de contractanten, de begindatum van de huurovereenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huurprijs; de rechter mag immers zijn wil niet in de plaats van de contractanten stellen.

De rechter kan in geen geval in de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst elementen opnemen waarover de partijen vooraf geen wilsovereenstemming hebben bereikt; dit is de draagwijdte die moet worden toegekend aan het lid van art. 1bis dat bepaalt dat een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen de bevoegdheid van de rechter inperkt (A. Van Oevelen, o.c., R.W. 2007-08, p. 299).

De wil van slechts één partij kan niet in een schriftelijke overeenkomst worden omgezet, en wanneer onenigheid bestaat omtrent een aantal modaliteiten kan het bezwaarlijk tot de taak van de rechter behoren om daarover te beslissen (J. Colaes, «Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-07», T. Huur 2007, p. 141).

In zijn bijdrage («Een praktijkgerichte evaluatie – vanuit het oogpunt van een vrederechter», T. Huur 2007, p. 176 e.v.) maakt Jan Kamoen volkomen terecht een aantal juridische bedenkingen bij de taak en de tussenkomst van de vrederechter in deze materie.

Partijen dienen derhalve rekening te houden met deze afbakening van hun betwisting. Het komt vervolgens raadzaam voor de persoonlijke verschijning van de partijen te bevelen.