Cass. 10 december 2015 – Sanctie voor pachter bij niet naleving vormvoorschriften voorkooprecht

Uitspraak van: Hof van Cassatie

Datum van de uitspraak: 10/12/2015

Publicatie: www.cass.be

Onderwerp: Sanctie voor pachter bij niet naleving vormvoorschriften voorkooprecht

Samenvatting:

Artikel 48.1, eerste lid, Pachtwet, bepaalt dat de eigenaar het gepachte goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand mag verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven om zijn recht van voorkoop uit te oefenen.

Wanneer de pachter het aanbod van verkoop van het gepachte goed aanvaardt moet hij dit, krachtens artikel 48.1, tweede lid, Pachtwet, aan de notaris te kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid.

De pachter zal deze kennisgeving, op grond hetgeen bepaald in artikel 57 Pachtwet, aan de notaris moeten doen bij gerechtsdeurwaarderexploot of per aangetekende post. Deze bepaling is van dwingend recht.

Hieruit volgt dat de kennisgeving die niet bij gerechtsdeurwaarderexploot of per aangetekende post gebeurd ongeldig is. Aangezien deze verplichting ertoe strekt de eigenaar te beschermen zal hij deze regel van dwingend dan ook kunnen inroepen.

Hof van Cassatie Nr. C.13.0181.N H. M., eiseres, tegen

1. W. M., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, met kantoor te 4780 Sankt-Vith, Rodter Strasse 43 B,
2. J. C., met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, met kantoor te 4780 Sankt-Vith, Rodter Strasse 43 B, verweerders.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Eupen van 17 december 2012.

II. CASSATIEMIDDEL

De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

1. Krachtens artikel 48.1, tweede lid, Pachtwet moet de pachter, wanneer hij het aanbod van verkoop van het gepachte goed waarvan sprake in het eerste lid aanvaardt, daarvan aan de notaris kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkomstig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de pachter ter kennis is gekomen van de notaris.Krachtens artikel 57 Pachtwet moet opzegging, verzet of kennisgeving bepaald in de artikelen 6, § 1, 3° en 4°, 11, 12, 14, eerste lid, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 48 en 49, op straffe van niet bestaan betekend worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.
2. De ongeldigheid van de kennisgeving bedoeld in artikel 48.1, tweede lid, Pachtwet die niet is geschied bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, strekt ertoe de eigenaar te beschermen. Deze laatste is dan ook er toe gerechtigd de bescherming van deze regel van dwingend recht in te roepen.
3. De appelrechters die oordelen, na te hebben vastgesteld dat de kennisgeving van de aanvaarding van het aanbod niet is geschied overeenkomstig het bepaalde in artikel 57 Pachtwet, dat deze formaliteit uitsluitend tot bescherming van de pachter strekt en de relatieve nietigheid ervan dan ook slechts door deze laatste kan worden ingeroepen, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit oordeelt over het hoger beroep van 5 oktober 2011 en het hoger beroep van 23 februari 2012 ontvankelijk verklaart.

Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis.

Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Eupen, anders samengesteld, zetelende in hoger beroep.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer in openbare rechtszitting van 10 december 2015

VOORZIENING IN CASSATIE VOOR: mevrouw M. H. H., eiseres in cassatie, TEGEN:

1. de heer M. W.,
2. mevrouw C. J. M., verweerders in cassatie, die in het exploot van betekening van 14 januari 2013 keuze van woonst hebben gedaan ten kantore van gerechtsdeurwaarder Marc Schmitz, kantoor houdend te 4780 Sankt Vith, Rodter Strasse 43 B.

Aan de Heren Eerste Voorzitter en Voorzitter van het Hof van Cassatie, Aan de Dames en Heren Raadsheren in het Hof van Cassatie, Hooggeachte Dames en Heren,

Eiseres heeft de eer een vonnis aan Uw beoordeling voor te leggen dat op tegenspraak tussen de partijen op 17 december 2012 werd uitgesproken door de 3de kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen (A.R. nrs. 352/2011 & 66/2012).

FEITEN EN PROCEDUREVOORGAANDEN

1. Eiseres is eigenares van twee percelen landbouwgrond die in pacht waren gegeven aan tweede verweerster.
2. In 2010 wenste eiseres deze percelen te verkopen aan een kandidaat koper. Tweede verweerster had mondeling aan eiseres laten weten dat zij geen gebruik wenste te maken van haar voorkooprecht. Notaris Bernard Sproten die belast werd met de verkoop verzocht beide verweerders om in zijn studie te willen verschijnen voor het verlijden van de notariële verkoopakte op 21 mei 2010 teneinde te verzaken aan hun voorkooprecht.
3. Notaris Ledent kwam tussen voor verweerders en verzocht notaris Sproten om aan zijn cliënten kennis te willen geven van de verkoopvoorwaarden zodat zij met kennis van zaken konden beslissen al dan niet hun voorkooprecht uit te oefenen.
4. Bij gewone brief van 9 juni 2010 maakte notaris Sproten aan notaris Ledent de ontwerpakte van verkoop over.
5. Bij faxbericht van 25 juni 2010 meldde notaris Ledent aan notaris Sproten dat verweerders hun voorkooprecht wensten uit te oefenen.
6. Eiseres wenste evenwel niet te verkopen aan verweerders en meldde aan notaris Sproten dat zij niet zou aanwezig zijn in zijn kantoor voor de ondertekening van de akte. De percelen werden aldus niet verkocht.
7. Bij dagvaarding van 12 november 2010 vorderden verweerders de veroordeling van eiseres tot het verlijden van de notariële akte voor de verkoop van de eigendom van de bedoelde percelen landbouwgrond. Zij lieten gelden dat de verkoop voltrokken was door de uitoefening van hun voorkooprecht overeenkomstig artikel 48 van de Pachtwet.
8. Bij vonnis van 14 juni 2011 verklaarde de vrederechter van het kanton Sankt Vith de vordering van verweerders ongegrond. Hij volgde daarbij het verweer van eiseres dat er geen geldig aanbod van verkoop in de zin van artikel 48.1 van de Pachtwet noch van een geldige aanvaarding van het aanbod in de zin van artikel 48. 1.al.2 van de Pachtwet sprake was nu de kennisgevingen niet gebeurden op de wijze zoals voorgeschreven bij artikel 57 van de Pachtwet.
9. Door verweerders werd een eerste verzoekschrift in hoger beroep ingediend dat evenwel de bepalingen van de wet op het taalgebruik in gerechtszaken schond. Om die reden werd een tweede verzoekschrift in beroep ingediend.
10. Beide zaken werden samengevoegd en bij vonnis van 17 december 2012 verklaart de rechtbank van eerste aanleg te Eupen het hoger beroep ontvankelijk en gegrond, hervormt de beslissing gewezen in eerste aanleg en opnieuw wijzende, verklaart de oorspronkelijke vordering van verweerders gegrond, veroordeelt eiseres om binnen de 30 dagen na betekening van het vonnis de eigendomsoverdracht notarieel te laten verlijden voor notaris Ledent overeenkomstig het ontwerp van akte dat bij brief van 9 juni 2010 door notaris Sproten was medegedeeld, waarbij de koopprijs euro 16.610 bedraagt en waarbij de ontwerpakte in die zin dient gewijzigd te worden dat de verweerders niet verzaken aan hun voorkooprecht, maar dit voorkooprecht uitoefenen, dit alles onder verbeurte van een dwangsom van euro 50 per dag vertraging. Tevens wordt eiseres veroordeeld tot betaling van de gerechtskosten in beide aanleggen.

Tegen dit vonnis voert eiseres het volgend cassatie middel aan.

ENIG MIDDEL TOT CASSATIE

Geschonden wettelijke bepalingen

• de artikelen 48.1, 49.1 en 57 van de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendom-men, hierna “de Pachtwet”.

Bestreden beslissing De appelrechters verklaren in het bestreden vonnis het hoger beroep van verweerders ontvankelijk en gegrond, hervormen het vonnis van de vrederechter van 14 juni 2011 en opnieuw wijzend, verklaren de oorspronkelijke vordering van verweerders gegrond en veroordelen eiseres om binnen de 30 dagen na de betekening van het vonnis de eigendomsoverdracht van de bedoelde percelen bij notariele akte te laten verlijden voor notaris Ledent op basis van de bij schrijven van 9 juni 2010 medegedeelde ontwerpakte van notaris Sproten, waarbij de koopprijs euro 16.610 bedraagt en op bladzijde 3 het ontwerp onder punt 4 dient gewijzigd te worden in die zin dat de verweerders niet verzaken aan hun voorkooprecht, maar dit voorkooprecht uitoefenen en als kopers optreden, dit onder verbeurte van een dwangsom van euro 50 per dag vertraging en tevens eiseres veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen.

Deze beslissing van de appelrechters steunt op de volgende overwegingen: “Zu den vorgesehenen Formvorschriften Der Vorderrichter erinnert in dem angefochtenen Urteil daran, dass das Gesetz vom 4. November 1969 über den Landpachtvertrag in seinen Artikel 48 und 57 die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Landpachtangelegenheiten mit verschiedenen Formvorschriften verknüpft.

Der Notar des Eigentümers des zu verkaufenden Grundstücks muss dem Pächter den Inhalt der Verkaufsurkunde, auβer die Angaben zum Käufer, mitteilen. Diese Mitteilung muss entsprechend den Bestimmungen des Ar-tikels 57 des Landpachtgesetzes per Gerichtsvollzieherkunde oder per Posteinschreiben erfolgen. Der Pächter seinerseits muss dem Notar des Eigentümers innerhalb eines Monats sein Einverständnis in derselben Form (Gerichtsvollzieherurkunde oder Posteinschreiben) zukommen lassen.

Unstrittig ist, dass diese Formvorschriften nicht beachtet worden sind. Die Dokumente des Notars SPROTEN sind weder per Gerichtsvollzieher-urkunde noch per Posteinschreiben übermittelt worden. Auch Notar LE-DENT hat im Auftrag der Eheleute M.-C. deren Einverständnis an Notar SPROTEN mit einfacher Post weitergeleitet. Der Vorderrichter kam zu der Schlussfolgerung, dass die Formvorschriften des Landpachtgesetzes nicht nur im Interesse des Pächters zwingend vor-geschrieben sind, sondern im Falle der Ausübung des Vorkaufsrecht eben-falls im Interesse des ‚Dritten-Kaufliebhabers‘.

Letzterer müsse die Gewähr haben, dass die Eigentumsübertragung nicht wegen Nicht-Einhaltung der Formvorschriften durch den Pächter ange-fochten wird, sollte er im Falle der Nicht-Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Pächter das Grundstück erwerben.

Der Vorderrichter schlussfolgerte, dass die Mitteilungen sowohl der Kauf-bedingungen als auch des Einverständnisses der Pächter im vorliegenden Falle die vorgeschriebenen Formvorschriften nicht eingehalten haben und aufgrund von Artikel 57 des Gesetzes über den Landpachtvertrag diese Mitteilungen als nicht bestehend zu betrachten sind. Daher habe die Aus-übung des Vorkaufsrechts nicht stattgefunden.

Die gesetzlichen Bestimmungen über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen von Landpachtverträgen sind verbindlicher Art, jedoch nicht von öffentlicher Ordnung. Dies bedeutet, dass immer dann, wenn wie in Artikel 57 von einer ‚Nicht-Existenz‘ die Rede ist, dies als relative Nichtigkeit und nicht als absolute Nichtigkeit anzusehen ist. Eine relative Nichtigkeit kann lediglich durch denjenigen geltend gemacht werden, dessen Interessen durch die verbindli-chen gesetzlichen Bestimmungen geschützt werden. Im Gegenzug kann eine derartige Nichtigkeit durch einen Verzicht auf Geltendmachung durch die Person, deren Interessen geschützt werden, gedeckt werden, wenn dieser Verzicht sicher ist (siehe auch Rep. not., t. VIII, ‚Les baux‘, Livre II, Le bail à ferme, S. 115, Nr. 3).

Die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht und das damit in Verbindung ste-hende Verfahren dienen ausschlieβlich dem Schutz des Pächters. Absicht des Gesetzgebers ist es, die Stabilität der Bewirtschaftung der landwirt-schaftlich genutzten Parzellen zu garantieren.

In Hinblick auf die Übermittlung per Gerichtsvollzieherurkunde oder per Posteinschreiben bedeutet dies, dass der Gesetzgeber sicherstellen wollte, dass die Informationen und Bedingungen des beabsichtigten Verkaufs den Pächter erreichen. Diese Zielsetzung des Gesetzgebers ist respektiert wor-den, da unstrittig ist, dass diese Informationen die Pächter erreicht haben und deise klar und deutlich ihre Absicht artikuliert haben, dass sie ihr Vor-kaufsrecht ausüben möchten, was dazu führte, dass ein konkreter Termin für notarielle Beurkundung des Kaufs vereinbart wurde.

Ebensowenig kann die Berufungsbeklagte geltend machen, dass sie zu kei-nem Zeitpunkt die Absicht hatte, den Berufungsklägern die streitgegen-ständlichen Parzellen zu verkaufen. Dies ist nicht erforderlich, damit der Pächter sein Vorkaufsrecht geltend machen kann. Dadurch, dass aufgrund des Landpachtgesetzes der Pächter immer die Möglichkeit besitzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben, genügt es vollkommen, wenn dieser vom bevor-stehenden Verkauf an eine Drittperson und den Verkaufsbedingungen in Kenntnis gesetzt wird und dann entscheiden darf, ob er als Käufer auftritt. Aus den Unterlagen der Verfahrensparteien geht hervor, dass es zugunsten der Berufungsbeklagten ein gültiges und verbindliches Angebot der Genos-senschaft mit beschränkter Haftung ‚HAAS S.C.‘ zum Kauf der Parzellen gegeben hat, mit dem die Berufungsbeklagte einverstanden war. Die Tat-sache, dass das den Berufungsklägern übermittelte Dokument nicht unter-schreiben war, hat ebenfalls keine Auswirkungen auf die Rechte der Beru-fungskläger, da auch diese Bestimmung zum Schutz der Pächter dient. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Eigentümer einen Pächter zu einem Kauf verleiten kann, ohne in Wirklichkeit über ein verbindliches Angebot einer Drittperson zu verfügen (siehe auch Rep. Not., t. VIII, Les baux‘, Livre II, Le bail à ferme, S.417, Nr. 622). Es ist jedoch unstrittig, dass die Firma HAAS eine tatsächliche Kaufabsicht hatte.

In der öffentlichen Sitzung vom 26. November 2012 hat die Berufungsbe-klagte M. bestätigt, das Kaufangebt der ‚HAAS S.C.‘, angenommen zu ha-ben und einverstanden gewesen zu sein, zum Preis von 16.610,- Euro zu verkaufen.

Die Berufungsbeklagte kann sich daher weder darauf stützen, dass die Kaufbedingungen und das Einverständnis der Pächter nicht entsprechend der gesetzlichen Vorschriften erfolgt sind, noch darauf, dass die übermittelte Kaufurkunde nicht wie vorgesehen unterschrieben war.

Insofern die Berufungskläger ausdrücklich darauf verzichtet haben, eine Nichtigkeit in Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts geltend zu machen, besteht auch nicht die durch den Vorderrichter festgestellte Ge-fährdung der Interessen des ‚Dritten-Kaufliebhabers‘. Zudem tritt die durch den Vorderrichter vermerkte Gefährdung nur dann auf, wenn der Pächter von seinem Vorkaufsrecht zurücktritt, eine Situation, die sich in dem vorliegenden Streitfall nicht ergibt, da die Pächter ja gerade ihr Vorkaufrecht durchsetzen möchten.

Aufgrund all dieser Erwägungen kommt das Gericht zu der Schlussfolge-rung, dass die Berufungsbeklagte zu Unrecht die Beurkundung der Eigen-tumsübertragung verweigert. Die Berufungsbeklagte ist daher zur Durchführung des Verkaufs zu verur-teilen, unter Androhung eines Zwangsgeldes, das nach freiem richterlichen Ermessen auf einen Betrag in Höhe von 50,- Euro pro angefangenen Tag der Nichtdurchführung festgelegt werden kann.”

Hetgeen vrij vertaald kan worden in het Nederlands als volgt :

Met betrekking tot de voorziene vormvoorschriften: De eerste rechter herinnert er in het bestreden vonnis aan dat de wet van 4 november 1969 inzake de pachtovereenkomst de uitoefening van het voor-kooprecht in pachtaangelegenheden koppelt aan verscheidene vormvoorschriften.

De notaris van de eigenaar van het te verkopen stuk grond moet aan de pachter de inhoud van de verkoopakte, met uitzondering van de opgave van de koper, mededelen. Deze mededeling moet overeenkomstig artikel 57 van de Pachtwet gebeuren bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

De pachter moet zijnerzijds de notaris van de eigenaar binnen een maand in dezelfde vorm (gerechtsdeurwaardersexploot of per post aangetekend schrijven) zijn goedkeuring geven.

Er is niet betwist dat deze vormvoorschriften niet in acht werden genomen. De documenten van notaris Sproten zijn noch per gerechtsdeurwaarders-exploot noch per post aangetekend schrijven medegedeeld geworden. Ook notaris Ledent heeft in opdracht van [verweerders] hun goedkeuring aan notaris Sproten met gewone post medegedeeld. De eerste rechter kwam tot het besluit dat de vormvoorschriften van de Pachtwet niet enkel in het belang van de pachters op dwingende wijze zijn voorgeschreven, doch ook in geval van uitoefening van het voorkooprecht evenzeer in het belang van de ‘derde-gegadigde-kopers’. Deze laatsten moeten de waarborg hebben dat de eigendomsoverdracht niet wegens niet inachtname van de vormvoorschriften door de pachter aangevochten wordt, in het geval dat zij bij niet-uitoefening van het voorkooprecht door de pachter het stuk grond verwerven.

De eerste rechter besloot hieruit dat de kennisgevingen van zowel de koop-voorwaarden als ook van de goedkeuring door de pachter in het voorliggend geval niet in overeenstemming waren met de voorgeschreven vormvoorschriften en op grond van artikel 57 van de Pachtwet deze kennisgevingen als niet bestaande dienden beschouwd te worden. Bijgevolg heeft de uitoefening van het voorkooprecht niet plaatsgevonden. De wettelijke bepalingen inzake de uitoefening van het voorkooprecht in het raam van de pachtwet zijn dwingend, doch niet van openbare orde.

Dit betekent dat, telkens wanneer, zoals in artikel 57 van een niet-bestaan sprake is, dit als een relatieve nietigheid en niet als een absolute nietigheid te beschouwen is. Een relatieve nietigheid kan alleen ingeroepen worden door diegene wiens belangen door de bepalingen van dwingend recht beschermd worden. Omgekeerd kan een dergelijke nietigheid gedekt worden door afstand door de persoon, wier belangen beschermd worden, wanneer dergelijke afstand zeker is (zie ook Rep. not., t.VIII, “Les baux”, Boek II, Le bail à ferme, p. 115, nr. 3).

De bepalingen inzake het voorkooprecht en de daaraan gekoppelde procedure strekken uitsluitend tot bescherming van de pachter. De bedoeling van de wetgever is de stabiliteit in de landbouwexploitatie van de gebruikte percelen te waarborgen. Met betrekking tot de mededeling per gerechtsdeurwaardersexploot of ter post aangetekend schrijven betekent dit dat de wetgever zeker wou stellen dat de informatie en de voorwaarden van de voorgenomen verkoop de pachter zouden bereiken. Deze doelstelling van de wetgever is geëerbiedigd geworden nu niet betwist is dat deze informatie de pachters bereikt heeft en deze klaar en duidelijk te kennen hebben gegeven dat zij hun voorkooprecht wensten uit te oefenen, wat er toe geleid heeft dat er een concrete termijn voor het verlijden van de notariële verkoopakte werd overeengekomen.

Evenmin kan [eiseres] laten gelden dat zij op geen enkel ogenblik de bedoeling had de litigieuze percelen te verkopen aan [verweerders]. Dit is niet vereist opdat de pachter zijn voorkooprecht zou kunnen uitoefenen. Immers, het volstaat opdat op grond van de Pachtwet de pachter steeds de mogelijkheid zou hebben om zijn voorkooprecht uit te oefenen, dat hij van de voorgenomen verkoop aan een derde persoon en van de verkoopvoorwaarden in kennis wordt gesteld en dan kan beslissen of hij als koper optreedt.

Uit de door procespartijen voorgelegde stukken blijkt dat er ten gunste van [eiseres] een geldig en verbindend bod vanwege de bvba “HAAS S.C.” bestond tot aankoop van de percelen, met dewelke [eiseres] akkoord ging. Het gegeven dat het document dat aan [verweerders] werd overgemaakt niet ondertekend was, heeft evenwel geen enkel uitwerking op de rechten van [verweerders], nu ook deze bepaling strekt tot bescherming van de pachter. De bedoeling van de wetgever was te verhinderen dat een eigenaar de pachter tot een koop zou verleiden zonder dat hij in werkelijkheid beschikte over een bindend bod van een derde persoon (zie ook Rep.not., t. VIII, “Les baux”, boek II, Le bail à ferme, p. 417, Nr. 622). Het is evenwel niet betwist dat de firma HAAS een werkelijke koopintentie had.

Tijdens de openbare zitting van 26 november 2012 heeft [eiseres] bevestigt het koop aanbod van “HAAS S.C.” aangenomen te hebben en akkoord te zijn gegaan om te verkopen tegen de prijs van euro 16.610.

[Eiseres] kan zich evenmin beroepen op het feit dat de koopvoorwaarden en de instemming van de pachter niet overeenkomstig de wettelijke voorschriften overgemaakt werden noch op het feit dat de medegedeelde koopakte niet zoals voorzien was ondertekend.

In zoverre [verweerders] uitdrukkelijk verzaakt hebben aan enige nietigheid met betrekking tot de uitoefening van het voorkooprecht bestaat evenmin de door de eerste rechter vastgestelde bedreiging van de belangen van de derden-kandidaat kopers. Dergelijke door de eerste rechter vastgestelde bedreiging treedt enkel op wanneer de pachter afstand doet van zijn voor-kooprecht, situatie die zich in de voorliggende zaak niet voordoet, nu de pachters wel degelijk hun voorkooprecht wensten uit te oefenen.

Op grond van al deze overwegingen komt de rechtbank tot het besluit dat [eiseres] ten onrechte weigert de notariële akte van eigendomsoverdracht te verlijden. [Eiseres] dient dan ook veroordeeld te worden tot uitvoering van de verkoop, onder verbeurte van een dwangsom, welke naar de vrije beoordeling van de rechter bepaald kan worden op een bedrag van euro 50 per aangevangen dag van niet uitvoering. (bestreden vonnis, blz. nrs. 284 tot 287)

Aangevoerde grieven

Overeenkomstig artikel 48.1 van de Pachtwet mag de eigenaar het goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Te dien einde geeft de notaris de pachter kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het recht van voorkoop en waarbij enkel de identiteit van de koper open gelaten wordt. Indien het goed door verscheidene pachters gemeenschappelijk gepacht wordt, zoals in casu door de beide verweerders, dan moet de in artikel 48.1 van de Pachtwet bedoelde kennisgeving krachtens het artikel 49.1 van deze wet aan alle exploitanten van het goed gedaan worden.

Deze kennisgeving moet, krachtens artikel 57 van de Pachtwet, op straffe van niet bestaan betekend worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Aanvaardt de pachter het aanbod, dan moet hij overeenkomstig artikel 48.1 van de Pachtwet daarvan aan de notaris kennis geven binnen een maand na de kennisgeving bepaald in het eerste lid, in welk geval de verkoop overeenkomstig artikel 1583 tussen partijen voltrokken is, zodra de aanvaarding van de pachter ter kennis is gekomen van de notaris. Is het aanbod binnen die termijn niet aanvaard, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand tegen een lagere prijs of gunstigere voorwaarden aan een derde verkopen zonder instemming van de pachter. De kennisgeving door de pachter aan de notaris van de aanvaarding van het bod dient krachtens artikel 57 van de Pachtwet eveneens op straffe van niet bestaan betekend te worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Het vormvoorschrift dat door artikel 57 van de Pachtwet is voorgeschreven zowel voor de kennisgeving door de notaris van de inhoud van de akte als voor de kennisgeving door de pachter van de aanvaarding van het aanbod, strekt zowel tot bescherming van de eigenaar-verpachter als tot bescherming van de pachter. Hieruit vloeit voort dat zowel de verpachter als de pachter zich kunnen beroepen op het niet bestaan en dus de niet-tegenwerpelijkheid van de vormelijk ongeldige kennisgeving.

Te dezen stellen de appelrechters vast dat de vormvoorschriften van artikel 57 van de Pachtwet niet werden nageleefd noch bij de kennisgeving door de notaris van de inhoud van de verkoopakte noch bij de kennisgeving door de pachters aan de notaris van hun aanvaarding van de aankoopakte en uitoefening van hun voorkooprecht.

Door te oordelen dat de bepalingen inzake het voorkooprecht en de daarmee in verband staande procedure uitsluitend strekken tot bescherming van de pachter en dat in casu deze doelstelling van de wetgever werd bereikt en dat er evenmin gevaar bestaat voor de rechten van derden-gegadigde kopers omdat de pachters in casu hun voorkooprecht hebben uitgeoefend en door op die grondslag te oordelen dat eiseres ten onrechte de akte van eigendomsoverdracht aan verweerders geweigerd heeft en eiseres te veroordelen tot uitvoering van de verkoop onder verbeurte van een dwangsom en tot betaling van de gerechtskosten, schenden de appelrechters alle in de hoofding van het middel aangeduide artikelen van de Pachtwet.

TOELICHTING

Eiseres is zo vrij te verwijzen naar Uw arrest van 5 januari 2007 (C.O4.0436.N). Met betrekking tot het vormvoorschrift van artikel 57 van de Pachtwet schrijft Afdelingsvoorzitter E. Stassijns in zijn standaardwerk het volgende: “Terwijl artikel 56 Pachtwet enkel tot voordeel van de pachters strekt en niet belet dat van de Pachtwet zou worden afgeweken in het voordeel van de pachter en in het nadeel van de verpachter, strekt artikel 57 tot bescherming van beide contractanten. Zowel de verpachter als de pachter kunnen zich beroepen op de niet-tegenwerpelijkheid van de vormelijk ongeldige akte.” ( E. Stassijns, A.P.R., Pacht, nr.38, blz. 44). Zie in dezelfde zin G. Benoit, R. Gotzen en G. Rommel, Le bail à ferme, La Charte, 2009, p. 333, nr. 62 :”En vertu de l’article 57 de la loi sur le bail à ferme la notification du droit de préemption qui a lieu autrement que par lettre re-commandée ou par exploit d’huissier (par exemple par lettre ordinaire) est consi-dérée comme non-avenue, même si le preneur reconnaît qu’il a pris connaissance de l’offre du droit de préemption.” (vrije vertaling : “Overeenkomstig artikel 57 van de Pachtwet wordt de kennisgeving van het voorkooprecht die geschiedt op een andere wijze dan bij ter post aangetekende brief of deurwaardersexploot (bv.bij gewone brief) als onbestaande beschouwd zelfs indien de pachter erkent dat hij kennis heeft genomen van het aanbod van voorkooprecht.”)

Op deze gronden en overwegingen besluit ondergetekende advocaat bij het Hof van Cassatie voor eiseres dat het U, hooggeachte Dames en Heren, moge behagen het bestreden vonnis te vernietigen, de zaak en de partijen te verwijzen naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen anders samengesteld en uitspraak te doen over de kosten als naar recht. Brussel, 5 april 2013

Bij de indiening te griffie worden bij deze voorziening gevoegd:

1. Kopie van het exploot van betekening van 14 januari 2013 waarin verweerders keuze van woonst deden ten kantore van gerechtsdeurwaarder M. Schmitz;
2. Het exploot van betekening van deze voorziening aan verweerders. C.13.0181.N

Conclusie van advocaat-generaal Leclercq:

Ik ben van mening dat het enige middel gegrond is. Uit artikel 48.1., tweede lid, en artikel 57 (“op straffe van niet bestaan”) Pachtwet volgt onderstaande regel.

De ongeldigheid van de kennisgeving bedoeld in artikel 48.1., tweede lid, Pachtwet die niet is geschied bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, strekt ertoe de eigenaar te beschermen; deze laatste is er dan ook toe gerechtigd de bescherming van deze regel van dwingend recht in te roepen. (Artt. 48.1, 2de lid, en 57 Pachtwet). (E. STASSIJNS, Pacht, A.P.R., Story-Scientia, 1997, nr. 38, pag. 44; E. BEGUIN, Bail à ferme et droit de préemption, R.P.D.B., De Boeck – Bruylant, 2013, nr. 1191, pag. 239; vergel. Cass. 27 april 1978, Bull. en Pas. 1978, I, p. 987.)

Het bestreden vonnis dat anders oordeelt, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.

Er bestaat reden om het bestreden vonnis te vernietigen, behalve in zoverre het oordeelt over het hoger beroep van 5 oktober 2011 en het hoger beroep van 23 februari 2012 ontvankelijk verklaart.

Conclusie: gedeeltelijke cassatie.