Huurcontract van 9 jaar (In Vlaanderen na 01/01/2019)

Zowel volgens de woninghuurwet als het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet wordt het huurcontract tot hoofdverblijfplaats in principe steeds gesloten voor negen jaar. (Art. 16 VWHD) Deze huurovereenkomst wordt ook de “lange huurovereenkomst” genoemd.

Er zijn 3 uitzonderingen op het standaardcontract van 9 jaar:

• een huurcontract van korte duur (3 jaar of minder)
• een huurcontract van meer dan 9 jaar
• een levenslang huurcontract (voor het leven van de huurder)

De exacte huurtermijn moet duidelijk in het huurcontract vermeld staan. Staat er geen termijn in het contract? Dan loopt het contract 9 jaar.

Download hier een gratis model huurcontract.

Beëindiging van het huurcontract?

Samengevat zijn er volgens het Vlaams Woninghuurdecreet 3 mogelijkheden opdat een huurcontract kan beëindigt worden:

• Na opzegging (verschillende mogelijkheden)
• Na onderling akkoord
• Na ontbinding (verbreking) door de Vrederechter

Opzeg

A. Opzeg door de verhuurder

Op het einde van de huur

In afwijking van de gemene huur eindigt een huurcontract tot hoofdverblijfplaats slechts als de verhuurder minstens zes maanden voor de vervaldag een opzegging heeft betekend. Een reden is hiervoor niet vereist. Als geen opzeg werd gegeven, wordt de huurovereenkomst van negen jaar telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.

De wet voorziet hiernaast een aantal andere opzegmogelijkheden voor tijdens de huurperiode, zowel voor de huurder als de verhuurder.

Let op! Omwille van bewijsredenen wordt de opzegbrief best steeds aangetekend verzonden. De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs.)

Te allen tijde om de woning zelf of door zijn naaste familie te bewonen (Art. 17 VWHD)

De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken.

De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen om de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder of de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner het goed persoonlijk en werkelijk te laten betrekken. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet

De opzegging gebeurt best aangetekend en vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De verhuurder bewijst op verzoek van de huurder de band van verwantschap. De verhuurder voldoet aan dat verzoek binnen een termijn van twee maanden, te rekenen vanaf de kennisgeving ervan, zo niet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.

Het goed moet worden betrokken binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt. Bovendien moet het pand minstens twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Het werkelijk betrekken hoeft niet steeds uit bewoning te bestaan, maar kan eveneens de exploitatie van een handelsactiviteit of de uitoefening van een vrij beroep zijn.

Wanneer de verhuurder deze voorwaarden niet naleeft riskeert hij aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. De verhuurder kan aan deze sanctie slechts ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld, onafhankelijk van de wil van de verhuurder, die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken.

De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Te allen tijde, met het oog op grote renovatiewerken (Art. 18 VWHD)

De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen als hij het onroerend goed of een gedeelte ervan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren, en als al de volgende voorwaarden vervuld zijn:

1. de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
2. de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
3. de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed. Als het gebouw waarin dat goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en waaraan werkzaamheden worden uitgevoerd, kosten de werkzaamheden meer dan twee jaar huur voor al die woningen samen.

De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De verhuurder bezorgt de volgende documenten aan de huurder op het moment van de opzegging:

1. de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als deze voor de werkzaamheden vereist is; en
2. een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst.

De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt. Na de beëindiging van de werken, vraagt de verhuurder een conformiteitsattest als vermeld in artikel 7 van de Vlaamse Wooncode.

Als de verhuurder de werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden uitvoert en geen bewijs van buitengewone omstandigheden kan leveren, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

De huurder kan de verhuurder verzoeken om hem kosteloos de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de werkzaamheden conform de voorwaarden, vermeld in dit artikel, zijn uitgevoerd.

De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, zonder motief, maar tegen vergoeding aan de huurder (Art. 19 VWHD)

Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.

De vergoeding, vermeld in het eerste lid, is gelijk aan negen of zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van respectievelijk de eerste of de tweede driejarige periode.

De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

B. Opzeg door de huurder (Art. 20 VWHD)

De huurder kan een huurcontract van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door een opzeg van drie maanden te geven. Dit betekent dat de huur tijdens de opzegperiode nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of men deze drie maanden nog blijft bewonen.

De huurder moet geen reden tot opzeg formuleren. Lees hier meer over hoe je de opzeg doet.

Tip! Omwille van bewijsredenen wordt de opzegbrief best steeds aangetekend verzonden. De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs.)

Indien de huurder de huurovereenkomst door een opzeg beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder evenwel recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

• 3 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het eerste jaar;
• 2 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het tweede jaar;
• 1 maand huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt met een opzeggingstermijn van zes maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegen-opzeg geven met een opzegtermijn van een maand, zonder opzegvergoeding, ook al gebeurt dit tijdens de eerste drie jaar van zijn contract.

Opgelet! Zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet is geregistreerd, kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder moet nog wel altijd een opzeg ter kennis geven aan de huurder.

Onderlinge beëindiging

Naast de beëindigingsmogelijkheden in het Vlaams Woninghuurdecreet kunnen de huurder en verhuurder ook steeds in onderling overleg een einde maken aan de huurovereenkomst.

Het is daarbij van belang de exacte modaliteiten (met of zonder vergoeding, termijn, …) over het akkoord schriftelijk te bepalen, zodat elke discussie achteraf wordt vermeden.

Ontbinding en tenietgaan van het huurcontract

Wanneer een partij haar verplichtingen of verbintenissen niet nakomt, kan aan de rechter de ontbinding (verbreking) van de huurovereenkomst worden gevraagd. De ontbinding kan dan worden uitgesproken in het nadeel van deze partij. De wanprestatie moet wel ernstig genoeg zijn om het contract te verbreken, waarover enkel de rechter kan oordelen.

Vb. De huurder betaalt al enkele maanden geen huur meer of heeft ernstige schade aangericht.

Indien de huur door de schuld van de huurder wordt verbroken, is deze gehouden tot een schadevergoeding om het pand opnieuw verhuurbaar te maken. (wederverhuringsvergoeding) In de rechtspraak wordt deze vergoeding vaak begroot op 2 of 3 maanden huur.

De advocaten van Huur-Recht.be kunnen u bijstaan in een ontbindingsprocedure. Neem daarvoor contact met ons op.

Als het verhuurde goed tijdens de huurperiode door toeval volledig teniet gaat, is de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Dit moet achteraf nog door de rechter worden bekrachtigd. Gaat het verhuurde goet gedeeltelijk teniet, dan heeft de huurder de keuze tussen de ontbinding dan wel een vermindering van de huurprijs.

De verlenging van het huurcontract wegens buitengewone omstandigheden

Buitengewone omstandigheden zijn omstandigheden waarop de huurder geen invloed heeft en die hem tijdelijk verhinderen een andere woning te zoeken of te verhuizen. Het gaat om dringende toestanden die niet te voorzien zijn en plots opduiken of om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijke behoud van de woning verminderd kunnen worden. Vb. plotse werkloosheid, ziekte, zwangerschap, het overlijden van een gezinslid

Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt door een opzegging, kan de huurder op grond van buitengewone omstandigheden een verlenging vragen.

De huurder verzoekt de verhuurder ten laatste één maand voor het einde van het contract de huurperiode te verlengen. Gaat de verhuurder hiermee akkoord, dan bepalen de partijen vrij de duur van de verlenging.

Als de verhuurder weigert, moet de verlenging aan de vrederechter worden gevraagd. Hierbij zal de rechter rekening houden met de belangen van beide partijen en met de eventuele hoge leeftijd van een van hen. De rechter zal de verlenging dus niet automatisch toekennen.

De rechter die de verlenging toestaat, kan ook een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder. Als de opzegging zonder motief was en de verhuurder een vergoeding verschuldigd is, dan kan de rechter deze vergoeding verminderen of opheffen.

De rechter kan de duur van de verlenging vrij bepalen, maar moet steeds een duidelijke einddatum uitspreken. Hij mag het contract niet verlengen ’tot de huurder een andere woning gevonden heeft’.

De huurder kan bij het einde van de eerste verlenging eenmalig een bijkomende verlenging vragen als hij nieuwe buitengewone omstandigheden kan inroepen. Op deze hernieuwing zijn dezelfde regels van toepassing.