Overlijden van de huurder? Wat nu?
De oude regeling voor contracten afgesloten voor 1 januari 2019
Voor huurcontracten afgesloten voor 1 januari 2019 bepaalde de wet dat het contract niet eindigt wegens de dood van de huurder of de verhuurder (art. 1742 BW).
Deze regeling zorgt in de praktijk voor heel wat problemen en vraagtekens. Immers is het soms niet duidelijk wie de erfgenamen zijn, of zijn er helemaal geen erfgenamen. Ondertussen loopt de huurovereenkomst dan wel verder, loopt de huurachterstand op, en wordt het pand niet ontruimd.
De verhuurder dient in dat geval in principe een curator over de onbeheerde nalatenschap laten aanstellen door de Vrederechter, wat in de praktijk zeer lang kan aanslepen.
Huurcontracten gesloten na 1 januari 2019
Art. 42 van het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 automatisch zullen eindigen bij overlijden van de huurder. Ook wordt een regeling voorzien voor de ontruiming van de woning.
De nieuwe regeling voorziet dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder.
Enkel wanneer de erfgenamen binnen deze termijn uitdrukkelijk opteren voor de verderzetting van de huurovereenkomst, eindigt de huur niet. In dit geval treden de erfgenamen in de rechten en plichten van de huurder.
Hiernaast heeft de verhuurder recht op een wederverhuringsvergoeding gelijk aan één maand huur, die ten laste van de nalatenschap valt.
Zo zou de verhuurder in principe drie maanden huur moeten ontvangen. Twee maanden huur en één maand wederverhuringsvergoeding.
Wanneer er geen erfgenamen opduiken en de woning niet tijdig ontruimt wordt, schrijft het Vlaamse Woninghuurdecreet dat de verhuurder aan de Vrederechter alsnog de aanstelling van een curator kan vragen.
De Vrederechter komt ter plaatse en maakt een Proces-Verbaal met een beschrijving van de aanwezige inboedel, het geld en de roerende waarden. In dit P.V. wijst hij een curator aan die belast wordt met de ontruiming van de woning.
De curator heeft de bevoegdheden en verplichtingen van een curator over de onbeheerde nalatenschap. Zijn beheer beperkt zich tot de inboedel, het geld en de roerende waarden gevonden in de verblijfplaats van de overledene. Wanneer de curator de inboedel heeft verkocht, eindigt zijn mandaat en beslist de Vrederechter over de toewijzing van het gerealiseerd actief en de huurwaarborg. Het mandaat van de curator eindigt eveneens wanneer er erfgenamen opduiken, die de curator moeten vergoeden voor zijn gemaakte kosten.
Op zoek naar een advocaat?
Tijdens een eerste consultatie wordt uw probleem besproken, waarbij onze advocaten het juridische kader schetsen en de mogelijke oplossingen overlopen.