Bovenmatige burenhinder (3.101 BW)

De wet van 4 februari 2020 veranderde de juridische verankering van bovenmatige burenhinder. Waar advocaten zich vroeger dienden te steunen op art. 544 BW en tal van rechtspraak is er thans een duidelijk art. 3.101 BW ingevoerd. De principes die door de jaren heen in de rechtspraak en rechtsleer werden ontwikkeld, liggen nu vervat in de wet zelf.

Nieuwe wetgeving? Art. 3.101 BW

De rechtsfiguur van bovenmatige burenhinder was van oudsher gegrond op artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek, en werd ingevuld door zeer uitgebreide rechtspraak en rechtsleer. Het principe is gebaseerd op een verbreking van het evenwicht tussen naburen door bovenmatige hinder, en wat dus ook maatregelen rechtvaardigt ten voordele van de benadeelde, om het evenwicht te herstellen.

Door de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, gepubliceerd in het Staatsblad van 17 maart 2020, werd het principe evenwel wettelijk verankerd in nieuwe rechtsartikelen. De rechtzoekende burger geniet hierdoor meer rechtszekerheid.

Art. 3.101 BW:

§ 1. Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.

§2. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen:

• een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
• de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen;
• voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder verminderen tot het normale niveau.

§ 3. Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die derde voor zover deze ongemakken zijn veroorzaakt door een uitoefening van het attribuut dat hem kan worden toegerekend. Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn.

§ 4. De vordering voor bovenmatige burenhinder verjaart overeenkomstig artikel 2262bis, § 1, tweede en derde lid van het oude Burgerlijk Wetboek.

Principes blijven hetzelfde

Ondanks het nieuwe wetsartikel, blijven de basisprincipes evenwel hetzelfde. In de eerste plaats moet het dus gaan om naburige eigenaars.

Hiernaast betreft burenhinder zo een foutloze aansprakelijkheid. Ook de Raad van State verduidelijkte tijdens de werkzaamheden dat deze bepaling geen enkele fout vergt.

Verder wordt in de wet een niet-exhaustief overzicht gegeven van elementen die ertoe kunnen leiden dat de hinder wordt beschouwd als bovenmatig, waaronder:

• het tijdstip
• de frequentie en de intensiteit van de hinder
• de eerstingebruikneming,
• de publieke bestemming van het goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt

Daarnaast bepaald de wet ook de principes ter compensatie of herstel van het veroorzaakte onevenwicht. Dit kan bestaan uit een vergoeding of een stakingsverbod.

Tot slot wordt uitdrukking gegeven aan de regel inzake verjaring van de persoonlijke buitencontractuele aansprakelijkheidsvorderingen, gelet op de vele arresten waarin zulks nader verduidelijkt werd in de voorbije jaren.

Voorkomen van bovenmatige burenhinder art. 3.102 BW

art. 3.102 BW:

Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt  waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert.

Preventieve vordering dus mogelijk

Het nieuwe wetsartikel voorziet in een preventieve vordering die weliswaar strikt gelimiteerd is tot de gevallen van ernstige en manifeste risico’s, enkel om maatregelen te kunnen nemen die voorkomen dat het risico in kwestie zich later realiseert.

Het artikel wil naburige eigenaars reeds in een preventieve fase laten optreden, in plaats van te moeten wachten tot het risico zich realiseert.

Niet alleen wordt zo beantwoord aan proceseconomische noden, maar maakt ze ook een einde aan de discussie over de vraag of een louter risico op hinder al volstaat om een vordering op basis van bovenmatige burenhinder in te stellen voor de Rechtbank.

De wet bepaald wel uitdrukkelijk dat het risico bijzonder gekwalificeerd en objectief dient te zijn. Voor de beoordeling kan dus geen rekening worden gehouden met de persoonlijke gevoeligheid van de benadeelde nabuur.