De uitzettingsvergoeding

Algemeen

Een handelshuurcontract wordt in principe aangegaan voor negen jaar, waarbij de huurder recht heeft op drie huurhernieuwingen.

In bepaalde gevallen kan de huurovereenkomst evenwel vroegtijdig beëindigd worden of kan de huurhernieuwing worden geweigerd door de verhuurder. De handelshuurwet bepaalt voor enkele van die gevallen een uitzettingsvergoeding in het voordeel van de huurder, om het teloor gaan van de handelszaak te compenseren.

In het algemeen kunnen drie categorieën worden onderscheiden:

• • Enkele gevallen waar huurhernieuwing wordt geweigerd
• • De gevallen van voortijdige beëindiging door de verhuurder
• • De uitzetting van de huurder door de verkrijger / koper van het verhuurde goed

Weigering huurhernieuwing

Behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, bedraagt de uitzettingsvergoeding:

1° Eén jaar huur, wanneer de verhuurder de hernieuwing weigert en het goed een andere bestemming dan handel wil geven, dan wel het goed wil weder opbouwen waarbij de kosten drie jaar huur te boven gaan. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke bepalingen.

2° Twee jaar huur, wanneer de verhuurder de hernieuwing weigert en hij of zijn naaste familie, zelf een soortgelijke handel zal drijven in het onroerend goed.

3° Drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een schadevergoeding, wanneer de verhuurder, zonder gewichtige reden, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen.

4° Eén jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder.

5° Twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de vorige huurder.

6° Drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een schadevergoeding, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.

De rechter kan, wanneer het verhuurde goed wordt onderverhuurd, bij de berekening van de uitzettingsvergoeding rekening houden met de gelden die hiervoor werden ontvangen. Hij is hier echter niet toe verplicht.

In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.

In de hierboven in 2° (…) en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.

Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.

Voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder

Het huurcontract kan aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van elke driejarige periode, de huur te beëindigen, ten einde in het onroerend goed zelf een handel uit te oefenen of die te laten uitoefenen door naaste familie zoals opgesomd in de wet. De verhuurder moet wel één jaar tevoren opzeggen bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Ook voor deze gevallen wordt een uitzettingsvergoeding bepaalt. Er moet door de huurder geen huurhernieuwing zijn aangevraagd om recht te hebben op die vergoeding.

Wordt door de nieuwe uitbater een andere handel uitgeoefend als de huurder, is geen vergoeding verschuldigd. Is het soortgelijke handel, dan bedraagt de uitzettingsvergoeding twee jaar.

De vergoeding bedraagt drie jaar, eventueel vermeerderd met een schadevergoeding, wanneer de verhuurder, zonder gewichtige reden, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren.

Uitzetting van de huurder door de verkrijger van het verhuurde goed

Het huurcontract kan aan de verkrijger / koper van het verhuurde goed het recht toekennen om de huurder uit het pand te zetten, dan wel slechts voor de hieronder vermelde redenen, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.

Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.

1° De verkrijger gaat het goed zelf in gebruik nemen of in gebruik laten nemen door zijn naaste familieleden. Er is geen vergoeding verschuldigd voor zover er geen soortgelijke handel wordt gedreven. Een vergoeding van twee jaar is verschuldigd als er binnen de twee jaar een soortgelijke handel wordt gedreven. Zij bedraagt drie jaar als de opzegging niet vermeldt dat er een soortgelijke handel zou worden uitgeoefend.

2° De verhuurder gaat het goed een andere bestemming geven dewelke elke handelsonderneming uitsluit. De vergoeding bedraagt één jaar.

3° De verhuurder gaat het goed, of het gedeelte waarin de handel wordt uitgeoefend, volledig heropbouwen. De kost hiervan moet meer dan 3 jaar huurprijs bedragen. De vergoeding bedraagt één jaar, tenzij het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke bepalingen.

4° Er zijn grove tekortkomingen van de huurder aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Er is geen vergoeding verschuldigd.

Belangrijke bepalingen

Bovenvermelde wettelijke regelingen zijn van aanvullend recht, zodat de huurder er afstand van kan doen vanaf het ogenblik dat het recht is ontstaan.

Zolang de afgaande huurder de vergoeding wegens uitzetting waarop hij recht heeft, of het gedeelte van die vergoeding dat niet ernstig betwist wordt, niet heeft ontvangen, kan hij het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn.

De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is. Als de reden waarvoor vervroegd werd uitgezet niet verwezenlijkt wordt, begint de termijn te lopen vanaf de dag dat de zes maanden verstreken zijn waarin de reden diende te worden verwezenlijkt, en vanaf de dag – binnen twee jaar – dat het duidelijk wordt dat de reden niet meer zal worden verwezenlijkt. Voor alle andere gevallen neemt de termijn van één jaar een aanvang de dag dat de huurder werkelijk het gehuurde verlaat.