Kh. Brugge 8 mei 2015 – Herziening van de huurprijs bij handelshuur – Nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid Handelshuurwe

Datum van de uitspraak: 8/05/2015

Publicatie: Rechtskundig Weekblad 2016-17, 351.

Onderwerp: Herziening van de huurprijs bij handelshuur – Nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid Handelshuurwet

Samenvatting:

Onder nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid Handelshuurwet moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn.

Voor toekomstige omstandigheden geldt bijgevolg geen normatieve maatstaf (de partijen hadden het kunnen voorzien) maar enkel een temporele. Alles wat zich na het vaststellen van de huurprijs situeert, is nieuw. Ook voorzienbare omstandigheden kunnen nieuwe omstandigheden uitmaken indien ze niet voorhanden waren bij de bepaling van de huurprijs.

Teneinde na te gaan of er aan de wettelijke toepassingsvoorwaarden is voldaan, bespreekt de rechtbank eerst het verslag van de deskundige en de (cijfermatige) kritiek die de partijen hebben op zijn berekening.

De stijging van de huurwaarden in de omgeving bedraagt tussen 30 november 2005 en 1 december 2011 minstens 60,74%.

Voor het overige is de rechtbank – net als de eerste rechter – van oordeel dat de deskundige de opmerkingen van de partijen afdoende heeft beantwoord. Ook deze rechtbank onderschrijft deze vaststellingen en adviezen van de deskundige en maakt ze tot de hare.

…

De eerste rechter heeft bijgevolg terecht beslist dat een stijging van de huurprijzen in de omgeving van 60,74% een nieuwe omstandigheid uitmaakt.

Op grond van art. 6 Handelshuurwet doet de rechter uitspraak naar billijkheid. Hierbij kan de rechter bij de huurprijsherziening de nieuwe huurprijs bijvoorbeeld laten afwijken van de normale huurwaarde in dezelfde mate als de afwijking van de basishuurprijs ten aanzien van de normale huurwaarde bij de aanvang van de huur.

Een stijging van de huurprijzen in de omgeving van ruim 60% is een nieuwe omstandigheid die de herziening van de huurprijs verantwoordt. Het is niet vereist dat er nog andere omstandigheden worden aangewezen waardoor die abnormale stijging is ontstaan. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat deze abnormale stijging een duurzame invloed heeft en voor minstens drie jaar een vermoedelijke invloed zal uitoefenen op de huurwaarde van het verhuurde pand. Bij het bepalen van de herziene huurprijs moet dezelfde verhouding in acht worden genomen als partijen deden bij het bepalen van de oorspronkelijke huurprijs.

NV D. t/ NV S.

1. Rechtspleging

1.1. Bij akte neergelegd op 10 juni 2014 heeft de NV D. principaal hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de vrederechter van het derde kanton te Brugge van 21 februari 2014. Bij conclusie neergelegd op 26 september 2014 heeft de NV S. incidenteel hoger beroep ingesteld. …

2. Relevante feitelijke gegevens en standpunt van de partijen

2.1. Voor een uiteenzetting van de feitelijke en procedurele antecedenten wordt verwezen naar het bestreden vonnis. Louter voor de volledigheid vat de rechtbank het geschil hierna samen.

Bij overeenkomst van 26 oktober 2005 heeft N.K. haar huurrechten op het pand gelegen te Knokke, Kustlaan (…), overgedragen aan de NV Du. De rechtsvoorgangster van NV S. heeft in dezelfde overeenkomst als verhuurster haar akkoord gegeven met deze overdracht.

Bij overeenkomst van 30 november 2005 heeft de rechtsvoorgangster van NV S. een handelshuurovereenkomst gesloten met NV D. voor een winkelruimte, kelder, wc, grote ruimte uitgevend op een tuin, keuken, badkamer, hal en wc in voormeld gebouw gelegen te Knokke, Kustlaan (…). De overeenkomst werd gesloten voor een duur van 27 jaar, met ingang van 1 december 2005. De maandelijkse huurprijs bedroeg 3 500 euro. NV S. voert aan dat de geïndexeerde huurprijs op 1 december 2011 4 014,21 euro bedroeg.

Volgens NV S. waren aan de Kustlaan te Knokke de huurprijzen sedert het sluiten van de huurovereenkomst in belangrijke mate gestegen. Om die reden heeft zij een studie laten uitvoeren die volgens haar deze sterke stijging van de huurprijzen bevestigde. Om die reden heeft zij bij brief van haar advocaat van 5 september 2011 aan NV D. meegedeeld dat zij de huurprijsherziening zoals bepaald in art. 6 Handelshuurwet wilde toepassen. Zij vorderde vanaf 1 december 2011 een maandelijkse huurprijs van 10 311,93 euro.

Aangezien NV D. naliet haar akkoord met deze nieuwe huurprijs te bevestigen, ging NV S. op 20 oktober 2011 over tot dagvaarding voor de vrederechter van het derde kanton te Brugge.

3. De vorderingen en de procedure voor de vrederechter

3.1. In haar syntheseconclusie voor de eerste rechter vorderde NV S. de veroordeling van NV D. om vanaf 1 december 2011 een maandelijkse huurprijs van 11 140 euro te betalen.

In een tussenvonnis van 4 mei 2012 heeft de eerste rechter een plaatsopneming bevolen. In het proces-verbaal van plaatsopneming van 11 juni 2012 heeft de rechtbank de h. J. De G. aangesteld als deskundige met als opdracht o.m. de normale objectieve huurwaarde van het pand te bepalen op 30 november 2005 en 1 december 2011. In zijn eindverslag van 27 februari 2013 heeft de deskundige het volgende advies geformuleerd: – Normale objectieve huurwaarde op: 31 november 2005: 6 027,00 euro per maand; 1 december 2011: 10 552,00 euro per maand. – Contractuele huurprijs: anno 2005: 3 877,00 euro per maand onkosten inbegrepen (= 64,33% van de normale objectieve huurwaarde); anno 2011: 6 788,00 euro per maand onkosten inbegrepen (= 64,33% van de normale objectieve huurwaarde). Tot slot besloot de deskundige dat er zich een “gewijzigde objectieve omstandigheid” heeft voorgedaan, meer bepaald de huurwaarden in de omgeving. Deze bedraagt volgens de deskundige 60,74% over zes jaar. 3.2. In het bestreden vonnis van 21 februari 2014 heeft de vrederechter het volgende geoordeeld: – er is voldaan aan de voorwaarden van art. 6 Handelshuurwet, want de evolutie van de huurprijzen van de naburige eigendommen is een nieuwe omstandigheid; de nieuwe omstandigheid heeft een voortdurend karakter; het verschil is zeker 15%; de normale huurwaarde wordt in acht genomen. – de maandelijkse huurprijs wordt vanaf 1 december 2011 bepaald op 7 115 euro. …

5. Beoordeling … 5.2. Om aanspraak te kunnen maken op een huurprijsherziening, dient de verhuurder aan te tonen dat de volgende voorwaarden vervuld zijn: – de gewijzigde huurwaarde is het gevolg van omstandigheden die (1) nieuw zijn en (2) een voortdurend karakter vertonen; – de actuele huurwaarde is minstens 15% hoger dan de huurwaarde bij het aangaan van de overeenkomst.

Onder nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid Handelshuurwet moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs. De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn (Cass. 8 januari 2007, C.04.0236.N, Arr.Cass. 2007, 34).

Voor toekomstige omstandigheden geldt bijgevolg geen normatieve maatstaf (de partijen hadden het kunnen voorzien) maar enkel een temporele. Alles wat zich na het vaststellen van de huurprijs situeert, is nieuw (K. Vanhove, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 301, nr. 208). Ook voorzienbare omstandigheden kunnen nieuwe omstandigheden uitmaken indien ze niet voorhanden waren bij de bepaling van de huurprijs (S. Mosselmans, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de magistraat” in B. Tilleman e.a. (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2007, (35), p. 37, nr. 3).

5.3. Teneinde na te gaan of er aan de wettelijke toepassingsvoorwaarden is voldaan, bespreekt de rechtbank eerst het verslag van de deskundige en de (cijfermatige) kritiek die de partijen hebben op zijn berekening.

In tegenstelling tot wat NV D. in haar conclusie van 16 februari 2015 aanvoert, acht de rechtbank de door de deskundige gehanteerde vergelijkingspunten voor het bepalen van de huurwaarde per 1 december 2011 wel degelijk vergelijkbaar met het verhuurde pand. Met uitzondering van vergelijkingspunt 6 zijn het overigens allemaal panden met een oppervlakte tussen 30 en 191 m2, hetgeen vrij goed vergelijkbaar is met het verhuurde pand (116 m2 voor de winkel). De rechtbank is bovendien van oordeel dat het gebouw waarin de vergelijkingspunten zich bevinden, slechts een ondergeschikt belang heeft voor de huurwaarde. Wat telt, is de huurwaarde van de winkels zelf die de deskundige als vergelijkingspunt gebruikt heeft.

NV D. voert voorts ten onrechte aan dat de door de deskundige vastgestelde huurprijsstijgingen van de omliggende panden louter het gevolg zouden zijn van het oprichten van nieuwbouwprojecten of van renovaties. Uit het stuk 11 blijkt immers dat enkel vergelijkingspunten vier (Kustlaan 207) en negen (Kustlaan 9) nieuwbouwprojecten zijn. Van de overige vergelijkingspunten toont zij niet aan dat dit nieuwbouwprojecten zijn. …

5.4. Op basis van het deskundigenverslag, waarvan de rechtbank de bevindingen onderschrijft, moet het volgende beslist worden: – Algemene objectieve huurwaarde 30 november 2005: 6 027,00 euro; – Algemene objectieve huurwaarde 1 december 2011: 11 060,00 euro. De stijging van de huurwaarden in de omgeving bedraagt tussen 30 november 2005 en 1 december 2011 minstens 60,74%.

Voor het overige is de rechtbank – net als de eerste rechter – van oordeel dat de deskundige de opmerkingen van de partijen afdoende heeft beantwoord. Ook deze rechtbank onderschrijft deze vaststellingen en adviezen van de deskundige en maakt ze tot de hare. …

5.5. De eerste rechter heeft bijgevolg terecht beslist dat een stijging van de huurprijzen in de omgeving van 60,74% een nieuwe omstandigheid uitmaakt (Cass. 15 maart 1985, RW 1986-87, 515; M. Dambre, “Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening” in K. Vanhove en A. Van Oevelen (eds.), De vrederechter en de handelshuur – nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, (15), p. 33, nr. 47). Daarbij is niet vereist dat er nog andere omstandigheden worden aangewezen waardoor deze abnormale stijging is ontstaan

Deze abnormale stijging van de huurprijzen in de omgeving beïnvloedt tevens de huurwaarde van het verhuurde pand.

Nu deze abnormale groei te situeren is tussen november 2005 en december 2011, is zij per definitie nieuw. In tegenstelling tot wat NV D. aanvoert, moet er dan ook niet nagegaan worden of er reeds vór november 2005 een soortgelijke stijging merkbaar was. Het ijkpunt is immers de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten. Op dat moment was het onbekend dat de huurprijzen in de onmiddellijke omgeving een stijging van 60,74% zouden kennen, zelfs indien dit reeds het geval zou zijn geweest voordien. Het is immers altijd onzeker of een huurprijsstijging zich zal doorzetten.

Voorts beaamt de rechtbank het oordeel van de eerste rechter dat deze abnormale stijging een duurzame invloed heeft en voor minstens drie jaar een vermoedelijke invloed zal uitoefenen op de huurwaarde van het verhuurde pand. Er is inderdaad geen enkele indicatie dat de abnormale groei gevolgd is door een daling van de huurprijzen. Sinds december 2011 zijn er meer dan drie jaar verstreken en NV D. toont op geen enkele wijze aan dat de huurprijzen sindsdien gedaald zouden zijn.

5.6. Nu de stijging van de huurprijzen tussen november 2005 en december 2011 60,74% bedraagt, is de drempel van 15% overschreden.

5.7. De eerste rechter heeft voorts terecht geoordeeld dat er met de normale huurwaarde op de dag van de verhuring rekening moet worden gehouden (Cass. 9 februari 1967, RW 1966-67, 1763; zie tevens het voorbeeld bij S. Mosselmans, “Knelpunten handelshuur. Perspectief van de magistraat” in B. Tilleman e.a. (eds.), Knelpunten handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 43, nr. 8.3).

De deskundige is van oordeel dat de normale objectieve huurwaarde op 30 november 2005 6 027,00 euro bedroeg en de rechtbank sluit zich hierbij aan. Dit betekent dat de contractueel bedongen huurprijs van 3 877,00 euro 64,33% bedraagt van de normale objectieve huurwaarde.

Op grond van art. 6 Handelshuurwet doet de rechter uitspraak naar billijkheid. Hierbij kan de rechter bij de huurprijsherziening de nieuwe huurprijs bijvoorbeeld laten afwijken van de normale huurwaarde in dezelfde mate als de afwijking van de basishuurprijs ten aanzien van de normale huurwaarde bij de aanvang van de huur (M. Dambre, “Vaststelling van de handelshuurprijs en huurprijsherziening” in K. Vanhove en A. Van Oevelen (eds.), De vrederechter en de handelshuur – nieuwe horizonten, Brugge, die Keure, 2014, (15), p. 38, nr. 60; in dezelfde zin: K. Vanhove, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2012, p. 304, nr. 212).

De rechtbank is van oordeel dat er bij de vaststelling van de abnormale stijging van de huurprijzen in de omgeving geen rekening werd gehouden met de werken die NV D. aan het pand heeft uitgevoerd. Evenmin kan er rekening worden gehouden met het drempelgeld van 600 000 euro dat NV D. aan (…) zou hebben betaald.

Net als de eerste rechter is de rechtbank van oordeel dat bij het bepalen van de herziene huurprijs dezelfde verhouding moet worden in acht genomen als partijen deden bij het bepalen van de oorspronkelijke huurprijs. Misschien hebben partijen de oorspronkelijke huurprijs bepaald op 64,33% van de objectieve huurwaarde omdat er nog werken in het pand moesten worden uitgevoerd. Bij het bepalen van de herziene huurprijs houdt de rechtbank bijgevolg om billijkheidsredenen (onrechtstreeks) wél rekening met de door NV D. uitgevoerde werken.

De nieuwe huurprijs met ingang van 1 december 2011 moet dan ook als volgt bepaald worden: 64,33% van de objectieve huurwaarde op 1 december 2011: 64,33% van 11 060,00 euro = 7 144,898 euro, afgerond 7 115,00 euro per maand.