De huurwaarborg bij verkoop van het verhuurde pand.

Woninghuur

Volgens de gevallen bedoelt in art. 9 van de Woninghuurwet (vaste dagtekening door registratie van de huur of betrekking van het gehuurde pand gedurende minstens 6 maanden) treedt de verkrijger onder bezwarende titel (koop) of om niet automatisch in de rechten en verplichtingen van de vorige verhuurder.

Deze indeplaatsstelling vindt van rechtswege plaats, zonder dat partijen hier iets voor moeten doen. De nieuwe eigenaar zal dankzij de wet dus rechten putten op de huurwaarborg, maar ook tot vrijgave of ertoe kunnen worden geroepen.

Er is duidelijk sprake van vrijgave, omdat de huurwaarborg volgens art. 10 van de Woninghuurwet immers op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder moet worden geplaatst. Als alle partijen zich bij aanvang van de huurovereenkomst naar de wet hebben gedragen, zullen zich bij Woninghuur dus weinig problemen kunnen voordoen.

Waarborg in contanten / cash overhandigd?

Indien de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst tot hoofdverblijf de waarborg in contanten overhandigde aan de oorspronkelijke eigenaar, maar deze die niet doorgaf aan de nieuwe koper, zal de huurder in principe bij de oorspronkelijk eigenaar kunnen aankloppen op het einde van de huur tot teruggave. Immers zijn de artikelen van de Woninghuurwet van dwingend recht en hadden deze gelden op een geblokkeerde rekening moeten worden gezet.

Indien de huurder kennis weet dat de nieuwe eigenaar de waarborg evenwel heeft overgenomen zal de huurder zich op het einde van het huurcontract tot hem moeten wenden voor teruggave. Een slimme huurder zal op het moment van de verkoop evenwel aan de nieuwe koper vragen om de waarborg op een geblokkeerde rekening te zetten, zoals de wet dat voorschrijft.

Gemene huur

Bij alle andere huurcontract ligt dit toch wat anders. Volgens het Hof van Cassatie (27/06/1946) neemt de nieuwe eigenaar de rechten en verplichtingen van de vorige verhuurder over, maar geldt deze overname slechts voor de toekomst en slaat deze niet op verbintenissen die op het ogenblik van de verkoop al bestonden maar nog niet werden uitgevoerd.

In principe is de teruggave van de waarborg een verplichting voor de toekomst die dus werd overgenomen door de nieuwe koper / verhuurder en zou de huurder aldaar dus moeten kunnen aankloppen op het einde van de huur. Temeer daar de overdracht van schuldvordering uit artikel 1692 BW ook haar toebehoren en zekerheden omvat.

Evenwel zijn deze regels van aanvullend recht, zodat de verkoper en koper er eenvoudigweg anders over kunnen contracteren, maar te meer gelden bovenstaande regels tot overdracht van schuldvordering enkel in het voordeel van de overnemer. De huurder kan er zich zomaar niet op beroepen, tenzij deze zekerheid heeft over het feit dat de waarborg aan de nieuwe verhuurder werd doorgegeven.

Juridisch gezien is dit dus allemaal niet eenvoudig. In elk geval is het niet zo dat het huurcontract bepaalde zakelijke rechten inhoudt en de nieuwe eigenaar automatisch als nieuwe eigenaar altijd zomaar de huurwaarborg moet teruggeven, ondanks sommige Vrederechter zo wel durven te oordelen.

Als de huurder zeker is dat de nieuwe eigenaar de borg heeft overgenomen, stelt zich geen probleem. In negatief geval deze zich toch terug tot de oorspronkelijke verhuurder moeten richten. Immers zal de nieuwe eigenaar de teruggave weigeren, gelet deze die nooit heeft verkregen.

Tips?

Een slimme huurder zal bij verkoop van het huurpand best onmiddellijk contact opnemen met de verhuurder en verzoeken achter een bevestiging dat de huurwaarborg zal worden overgedragen aan de koper.

In negatief geval zal de huurder de waarborg terug eisen van de oorspronkelijke verhuurder en opnieuw stellen bij de nieuwe eigenaar. Eventueel dat de waarborg hier wel met reeds vervallen achterstallige huur kan worden gecompenseerd.

Dit natuurlijk allemaal uit de veronderstelling dat de huurwaarborg in contanten werd overhandigd en niet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staat. Dan is dit alles niet nodig.

Het lijkt bovendien toch zinvol dat de wetgever hier enkele regels over bijmaakt. Zo zal meer rechtszekerheid worden gecreëerd voor alle partijen in de driehoeksrelatie.