Kennisbank Huurrecht Huur Huurproblemen door corona

Huurproblemen door corona

De corona crisis heeft tot gevolg dat sommige huurders de huur niet meer (kunnen) betalen. Ook wanneer de huurovereenkomst eindigt tijdens de crisis doen er zich problemen voor. Hieronder vindt u de antwoorden op de meest voorkomende huurproblemen tijdens corona.

 

Moet ik huur blijven betalen tijdens corona?

Ja! Het is uiteraard begrijpelijk dat u als huurder inkomensverlies heeft ten gevolge van de genomen maatregelen. Toch bestaat er geen regel of wet die bepaalt dat een huurder tijdelijk geen huur mag betalen tijdens de crisis. Men mag dus niet zo maar zelf beslissen om te stoppen met huur te betalen.

Indien u als huurder moeilijkheden ondervindt met het betalen van de huur dient u contact op te nemen met uw verhuurder. De verhuurder kan u tijdelijk een gedeelte kwijtschelden of een vermindering toestaan die na de crisis kan worden ingehaald. Hoewel de verhuurder niet wettelijk is verplicht is om een huurvermindering toe te staan roept de overheid verhuurders wel op tot soepelheid. Indien huurder en verhuurder een akkoord bereiken wordt aangeraden om dit schriftelijk te bevestigen, ten einde latere bewijsproblematiek te voorkomen. Anno 2020 zal een e-mail of duidelijk sms-bericht reeds volstaan.

Gaat de verhuurder niet akkoord met een tijdelijke huurvermindering en bent u door de corona crisis niet in staat de volledige huur te betalen dient u toch best een gedeelte van de huur te betalen. Indien u immers volledig stopt met betaling van de huur en u hierover niet communiceert met uw verhuurder kan de vrederechter uw huurovereenkomst ontbinden in uw nadeel met bijhorende schadevergoeding. Betaling van de huur is immers de belangrijkste huurdersverplichting. Goede communicatie met uw verhuurder hierover valt onder de ‘goede trouw’ bij uitvoering van de huurovereenkomst. Indien u als huurder dus tijdelijk niet de volledige huur kan betalen, maar u toch nog te goeder trouw een gedeelte van de huur betaalt, alsook hierover communiceert met uw verhuurder, dan zal de vrederechter de huurovereenkomst niet zo maar ontbinden.

Let wel op! Na het verstrijken van de crisis dient de huurachterstal wel te worden ingehaald, tenzij hierover een andere overeenkomst werd gemaakt met de verhuurder.

 

Wat is het huurgarantiefonds voor verhuurders?

Om u te beschermen tegen tijdelijk inkomenverlies wanneer uw huurder niet betaalt werd het huurgarantiefonds voor verhuurders opgericht.

De aansluiting bij het fonds kost éénmalig 82,00 euro per huurovereenkomst. Het moet wel gaan om een nieuwe huurovereenkomst inzake woninghuur dat geldig geregistreerd werd en een woning betreft gelegen in het Vlaamse Gewest. De aansluiting dient te gebeuren binnen de twee maand na de ondertekening van de overeenkomst.

U kan zich online aansluiten bij het huurgarantiefonds(opent in nieuw venster) of u verzend het formulier(opent in nieuw venster) per post.

Het fonds geeft de verhuurder een tegemoetkoming indien de huurder minimaal 3 maanden huurachterstal heeft en nalaat om zijn afbetalingsplan, dat opgelegd werd door een vrederechter, na te komen.

Het huurgarantiefonds kan éénmalig en maximaal 3 maanden huur bijpassen, met een maximum van 2.776 euro.

 

Kan een huurder uit huis worden gezet tijdens de crisis?

Tot ten minste 17 juli 2020 worden er geen uithuiszettingen gedaan door de gerechtsdeurwaarders. Indien u als huurder voor de crisis reeds een vonnis van de vrederechter ontving waarin een uithuiszetting of een uitdrijving werd bevolen, dan zal deze niet worden uitgevoerd, tot ten minste 17 juli 2020.

Voorlopig is het ook niet mogelijk om op korte termijn een zaak bij de vrederechter in te leiden om een ontbinding van de huurovereenkomst en uitdrijving te vorderen.

 

Wat te doen als de huur eindigt en de huurwoning niet kan worden verlaten?

Het is mogelijk dat uw huurovereenkomst eindigt tijdens de corona crisis maar dat u door omstandigheden nog niet in uw nieuwe woonst terecht kan of u niet kan verhuizen.

In deze situatie is het voor u als huurder aangeraden om contact op te nemen met de verhuurder en om een verlenging van de huurovereenkomst te vragen voor één, twee of drie maanden. Dit verzoek moet schriftelijk worden gericht aan de verhuurder, minstens per e-mail bericht.

Indien er een akkoord wordt gevonden tussen huurder en verhuurder betreffende de verlenging van de huur is het aangewezen dit schriftelijk te bevestigen. Dit kan anno 2020 via e-mail of sms-bericht.

Er is echter geen verplichting voor de verhuurder om het verzoek tot verlenging van de huur toe te staan.

In normale omstandigheden moet deze kwestie vervolgens  aan de vrederechter worden voorgelegd. Deze beslist dan over het verzoek tot verlenging omwille van buitengewone omstandigheden. Op heden stelt zich echter het probleem dat zowel huur als verhuurder op korte termijn niet terecht kunnen bij de vrederechter en uithuiszettingen tot 17 juli 2020 niet zijn toegestaan. Ook wat betreft de latere gevolgen voor de huurder die ondanks een weigering van de verhuurder toch in de huurwoning blijft zitten is het momenteel koffiedik kijken.

 

Is het opmaken van plaatsbeschrijving tijdens corona verplicht?

Ja. Het blijft aangewezen om zowel de intredende als uittredende plaatsbeschrijving op te maken tijdens de corona crisis.

Huurder en verhuurders kunnen afspraken maken hoe ze dit ten tijde van de corona maatregelen organiseren. Aangezien de plaatsbeschrijving tegensprekelijk moet zijn is het van belang dat beiden partijen aanwezig zijn tijdens de rondgang. In tijde van corona kan men hier echter mee creatief omspringen. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat eerst een partij alleen de ruimte rondgaat en de plaatsbeschrijving opstelt waarbij de andere partij nadien de mogelijkheid krijgt tot rondgang om zo de in houd van plaatsbeschrijving na te kijken, ermee akkoord te gaan of er opmerkingen op te geven.

Bij gebrek aan akkoord tussen huurder en verhuurder moet dit aan de vrederechter worden voorgelegd die vervolgens een gerechtsdeskundige aanstelt.

Een andere optie is dat partijen uitdrukkelijk overeenkomen om een externe onafhankelijke partij de plaatsbeschrijving te laten maken via een bindende derdenbeslissing. De externe partij zal dan een plaatsbeschrijving maken die onmiddellijk bindend is voor huurder en verhuurder.

Let wel op! De vaststellingen in de plaatsbeschrijving door bindende derdenbeslissing zullen achteraf niet meer kunnen worden aangevochten.

 

De algemene gevolgen van de crisis op de huurovereenkomst?

Het uitgangspunt blijft ‘pacta sunt servanda’ ofwel overeenkomsten strekken partijen tot wet. Ook de huurovereenkomst moet in principe worden nageleefd door beide partijen ten tijde van de crisis. Uiteraard kunnen de door de overheid genomen corona maatregelen ervoor zorgen dat huurders of verhuurders sommige contractuele bepalingen niet kunnen naleven.  Hoewel er ongetwijfeld contractuele fouten zullen worden gemaakt blijft het afwachten in welke gevallen en in welke mate deze gesanctioneerd zullen worden. In bepaalde geval zouden zij zich immers mogelijk met succes kunnen beroepen op rechtsfiguur van de ‘overmacht’.  Uiteraard dienen beide partijen de huurovereenkomst te goeder trouw uit te voeren zodat geenszins misbruik mag worden gemaakt van de crisis om bepaalde contractuele verplichtingen te ontduiken.

Op zoek naar een advocaat huurrecht?

Tijdens een eerste consultatie wordt uw probleem besproken, waarbij onze advocaten het juridische kader schetsen en de mogelijke oplossingen overlopen.

MAAK EEN AFSPRAAK