Minnelijke beëindiging of tegenopzeg na opzeg verhuurder voor eigen bewoning

Wat zijn gevolgen van het minnelijk beëindigen van de huurovereenkomst, of het gebruik van een tegenopzegging door de huurder, nadat de verhuurder heeft opgezegd voor eigen bewoning of bewoning door een familielid?

De opzeg voor eigen bewoning of door naaste familie

Zowel in de woninghuurwet (voor huurcontracten gesloten voor 2019) als in het woninghuurdecreet (voor huurcontracten gesloten na 2019) is de mogelijkheid voorzien voor de verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen voor eigen bewoning of voor bewoning door een naast familielid. Deze opzegmogelijkheid wordt geregeld in het artikel 3 §2 Woninghuurwet en in artikel 17 Woninghuurdecreet.

Deze regel bepaalt dat een verhuurder tijdens de loop van de huurovereenkomst op elk ogenblik de huurder kan opzeggen om het pand zelf of door een familielid te laten bewonen. De opzegperiode voor deze vorm van opzegging bedraagt 6 maanden. Indien de verhuurder bijvoorbeeld opzegt op 15 januari, dan begint de opzegperiode te lopen op 1 februari om te eindigen op 31 juli. Op dat ogenblik zal de huurder het pand moeten verlaten.

De opzegbrief dient de identiteit te bevatten van diegene die het pand zal betrekken, alsook de band van verwantschap met de verhuurder. Op verzoek van de huurder zal de verhuurder die verwantschap ook moeten kunnen bewijzen. Indien de verhuurder niet binnen de twee maanden aan dit verzoek kan voldoen kan de huurder immers de nietigverklaring van de opzegging vorderen bij de rechter. Hij dient deze vordering wel in te stellen ten laatste twee maanden voor het verstrijken van de opzegtermijn.

Twee strenge Voorwaarden: achttien maanden huur vergoeding

Aangezien deze opzeggingsmogelijkheid de rechten van de huurder ernstig beperkt heeft de wetgever ze aan twee voorwaarden onderworpen:

• Het goed moet binnen het jaar,na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave door de huurder, worden betrokken;
• Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven door de verhuurde of het aangeduide familielid.

Indien hij deze strenge voorwaarden niet naleeft is de verhuurder een vergoeding van achttien maanden huur verschuldigd aan de uitgezette huurders.

Buitengewone omstandigheden

Een verhuurder is de vergoeding niet verschuldigd indien hij aantoont dat er buitengewone omstandigheden zijn die er voor gezorgd hebben dat de voorwaarden niet vervuld konden worden.

De verhuurder die zich hierop wenst te beroepen dient aan te tonen dat:

• Het niet-betrekken van het goed ernstig kan worden gemotiveerd of gerechtvaardigd;
• Het gaat om redenen buiten zijn wil;
• Die in redelijkheid niet te voorzien waren op het ogenblik dat de opzegging werd gegeven.

Het bewijs dient geleverd te worden door de opzeggende verhuurder die zich hierop beroept. Deze buitengewone omstandigheden worden in de rechtspraak streng beoordeeld.

Minnelijke beëindiging na opzegging voor eigen gebruik

Nadat de verhuurder de bewuste opzeg heeft gegeven zijn partijen zich bewust dat de huurovereenkomst hierdoor een einde zal nemen. In bepaalde gevallen wenst de huurder toch vroeger het pand te verlaten aangezien zij bijvoorbeeld voor het verstrijken van de opzegtermijn reeds een nieuwe woonplaats hebben gevonden. Het is dan mogelijk dat de partijen de huurovereenkomst alsnog minnelijk, dit wil zeggen in samenspraak, beëindigen. Dit is mogelijk op basis van de wilsautonomie van partijen en artikel 1134 B.W.

Sommige verhuurders leiden hieruit graag af dat zij niet meer gehouden zijn tot het nakomen van de voorwaarden van opzegging voor eigen gebruik en dat de huurder geen recht meer heeft om de achttien maanden huur vergoeding te vorderen. Dit klopt niet. De verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit de door hem gegeven opzegging blijven gelden. Een later akkoord om de huurovereenkomst minnelijk te beëindigen voor het verstrijken van de opzegtermijn nemen deze verplichtingen niet weg. (Rb. Leuven (5^ek.) 16 maart 2011)

De Woninghuurwet en het Woninghuurdecreet zijn van dwingend recht. Het recht van de huurder om van de verhuurder een vergoeding van achttien maanden huur te vorderen wanneer deze de opzegging voor werkelijk en persoonlijk gebruik niet correct ten uitvoer legt, is van dwingend recht ten voordele van de huurder. Afstand van dit recht wordt dan ook niet vermoed. Het moet bewezen worden. (Cass. 24 december 2009, C09.0024. N, Arr. Cass., 2009, p. 3231, nr.788)

Indien de verhuurder wil aantonen dat de huurder van afstand heeft gedaan zal hij het bewijs moeten leveren dat de huurder dit expliciet, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft gedaan.

Tegenopzegging huurder na opzegging voor eigen gebruik

De woninghuurwetgeving heeft tot doel om het recht op wonen en de gezinswoning te beschermen. Gelet op het feit dat de opzegginsmogelijkheid voor eigen gebruik de rechten van een huurder ernstige beperkt werd hieraan de mogelijkheid tot tegenopzegging gekoppeld. Zo kan een huurder, indien hij reeds voor het verstrijken van de opzegperiode een nieuwe woonst vindt, een tegenopzeg doen van één maand. Zodoende wordt vermeden dat de huurder die plots opgezegd werd een lange periode dubbele huur moet betalen.

Heeft de tegenopzeg van de huurder invloed op de verplichtingen van de verhuurder, ingevolge zijn gegeven opzeg, en de vergoeding van 18 maanden huur?

Nee, de tegenopzegging is immers een beschermende bepaling in het voordeel van de huurder om zijn woonzekerheid veilig te stellen.

De tegenopzeg is bijgevolg geen autonome opzegging maar een accesorium aan de oorspronkelijke opzegging van de verhuurder voor eigen gebruik. Het nagestreefde doel van de wetgever bij het invoeren van de tegenopzegging is immers het versterken en beter beschermen van het recht op huisvesting van de huurders.

Het Grondwettelijk Hof en het Hof van Cassatie bepalen dan ook dat de enige met de Grondwet verzoenbare interpretatie van de Woninghuurwet is dat zelfs bij tegenopzeg door de huurder in geval van opzeg voor eigen gebruik van het goed, de verhuurder niet wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het opzeggingsmotief te realiseren.