Stoppen met huur betalen als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt?

De ENAC : Wat is dat voor een beest?

Volgens de exceptie van niet-uitvoering (‘exceptio non adimpleti contractus’ ofwel ‘ENAC’) mag een contractspartij die geconfronteerd wordt met een wederpartij die haar contractuele verplichtingen niet nakomt, onder bepaalde voorwaarden de uitvoering van haar eigen verbintenissen opschorten.

De belangrijkste verbintenis van de huurder is het betalen van de huurgelden, zodat de huurder die de ENAC inroept geheel of gedeeltelijk zal stoppen met het betalen van de huur, en dit zolang de verhuurder zijn verbintenis niet uitvoert.

De ENAC is geen wettelijke bepaling die letterlijk terug te vinden is in het Burgerlijk Wetboek, maar wordt door het Hof van Cassatie wel erkent als een algemeen rechtsbeginsel.

Vier voorwaarden

Opdat een huurder (of verhuurder) met succes de ENAC kan inroepen moet er aan vier voorwaarden tegelijkertijd voldaan zijn.

1. Diegene die de ENAC inroept moet op rechtmatige wijze iets kunnen eisen van zijn tegenpartij. In geval van serieuze gebreken waarvoor men de verhuurder kan aanspreken kan de huurder vaak grote herstellingswerken eisen. Belangrijk hierbij is dat de huurder die de ENAC inroept er zeker van moet zijn dat hij een zekere schuldvordering heeft ten opzichte van de verhuurder. Zo zal de huurder die zich verkeerd beroept op de ENAC later door de vrederechter veroordeelt kunnen worden tot betaling van een schadevergoeding of kan het huurcontract zelfs in zijn nadeel worden ontbonden. Indien men zich op de ENAC beroept moet men natuurlijk ook zelf een verplichting hebben ten opzichte van de andere partij die men vervolgens kan opschorten zolang deze zijn verplichtingen niet nakomt. Zo zal de huurder bijvoorbeeld zijn grootste verbintenis opschorten en voorlopig stoppen met of minder huur betalen.
2. Noodzakelijk is ook dat er voldoende juridische samenhang is tussen de verbintenis die de huurder opschort en de zekere schuldvordering. Dit wil zeggen dat de verbintenis die wordt opgeschort voldoende afhankelijk is van de verbintenis die niet wordt nagekomen. Bij huurcontracten, welke wederkerige overeenkomsten zijn, is het simpel en zijn de verbintenissen uit hun aard wederzijds afhankelijk. Zo is verplichting tot de betaling van huurgelden voldoende juridisch afhankelijk van de verplichting tot grote herstellingswerken, dewelke beiden voortvloeien uit dezelfde overeenkomst.
3. Wanneer de ENAC wordt ingeroepen moet er met zekerheid kunnen gesteld worden dat wanprestatie waarvoor men de exceptie inroept ook effectief toerekenbaar is aan je tegenpartij. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat, hoewel het in feite een verplichting van de verhuurder betreft deze bevrijdt is door overmacht of door een zogenaamde vreemde oorzaak. Zo zal de huurder de ENAC niet kunnen inroepen wanneer hijzelf de vochtproblemen heeft veroorzaakt door bijvoorbeeld een gebrek aan verluchting.
4. De laatste voorwaarde om de ENAC in te roepen is dat de huurder te goeder trouw moet zijn. Zo dient er tussen de opgeschorte verbintenis en de verbintenis die niet wordt nagekomen een zekere proportionaliteit te bestaan. Zal bijvoorbeeld de proportionaliteitstoetsing niet doorstaan: Een huurder die de betaling van de alle huurgelden opschort omdat de verhuurder al geruime tijd een kleine verplichting niet nakomt. Verder mag het niet nakomen van de verbintenis door de verhuurder ook niet voortvloeien uit een nalatigheid van de huurder zelf.

De grootste valkuil: de opschorting van betaling moet in verhouding zijn met de niet-nakoming

Als aan bovenstaande vier voorwaarden voldaan is kan men met succes de ENAC inroepen. Vrederechters springen echter zeer omzichtig om met de beoordeling of dat een exceptie rechtmatig werd ingeroepen. In de praktijk komt het namelijk zeer vaak voor dat één van de vier voorwaarden niet vervuld zijn en de huurder het recht niet om de betaling van de huurgelden geheel op te schorten.

Uit de laatste en vierde voorwaarde volgt namelijk dat om succesvol te stoppen met het betalen van huurgelden er een evenwichtsvereiste geldt. Hoewel wordt aanvaard dat de huurder de ENAC zelfs kan inroepen bij een lichte niet nakoming door de verhuurder wordt vereist dat deze in verhouding zijn met elkaar.

De huurder die wordt geconfronteerd met een verhuurder die zijn onderhouds- of herstellingsverplichtingen niet nakomt zal zich vaak niet op de ENAC kunnen beroepen aangezien deze sanctie niet in verhouding/proportie is met de ongemakken die de huurder dor de wanprestatie van de verhuurder ondervindt. Niet heel zelden zal het ook deze disproportionaliteit zijn waar later de vrederechter ook over zal struikelen wanneer hij hierover moet oordelen. Meer kans zal de huurder hebben om de ENAC succesvol in ter roepen indien er voor opteert om de huurgelden niet volledig maar gedeeltelijk inhouden. Op deze wijze kan men het gevaar van de disproportionaliteit trachten te ontwijken.

Voorafgaande ingebrekestelling

Het valt ten zeerste aan te raden aan de huurder die de ENAC wil inroepen, en dus zal stoppen met of minder huur zal gaan betalen, om de verhuurder hiervan op voorhand in kennis te stellen door middel van een ingebrekestelling. In deze ingebrekestelling wordt best de volledige situatie duidelijk beschreven en in detail ingegaan op de verbintenissen dewelke niet worden nagekomen door de verhuurder.

Hoewel de verplichting om een voorafgaande ingebrekestelling te sturen niet letterlijk in de wet staat ingeschreven wordt dit in de meeste gevallen echter wel vereist en wordt er geoordeeld dat zulks verplicht is indien men te goeder trouw de ENAC wil inroepen.

Hoe zal de rechter de ENAC beoordelen?

De huurder die stopt met huur betalen als zijn verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt zal dit, zoals hoger vermeld, doen zonder voorafgaande tussenkomst van de rechter. Echter zal de rechter achteraf wanneer een betwisting ontstaat wel kunnen nagaan of alle toepassingsvoorwaarden van de ENAC voldaan zijn.

De rechter zal zo bijvoorbeeld nagaan of er voldoende samenhang is tussen het niet het betalen van de huur en de niet nagekomen verplichtingen van de verhuurder, alsook of deze in verhouding zijn. Wat betreft de voorwaarde dat de huurder de ENAC te goeder trouw moet inroepen zal de rechter dit toetsen aan het zogenaamde pater familias-beginsel. Dit wil zeggen dat hij zal nagaan of een redelijke persoon, geplaatst in dezelfde omstandigheden, hetzelfde zou hebben gedaan. Indien hij tot het besluit komt dat dit niet het geval is zal hij een matigingssanctie kunnen opleggen.

Men zal dus steeds zeer voorzichtig te werk moeten gaan indien men de ENAC wil inroepen. Indien de huurder geheel ten onrechte de ENAC inroept kan de rechter deze immers veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan de verhuurder of zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken in het nadeel van de huurder. Toch is de rechter geenszins verplicht de huurder hiervoor te sanctioneren en zal hij dit zaak per zaak bekijken en beoordelen.

Kan men de ENAC contractueel uitsluiten?

Het principe van de ENAC is niet van dwingend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten of beperkt. Huurder en verhuurders kunnen ze de mogelijkheid tot het opschorten van betaling van de huur volledig uitsluiten in hun huurovereenkomst. Ook kunnen zij deze mogelijkheid nader gaan omschrijven door bijvoorbeeld contractueel overeen te komen hoe de voorafgaande ingebrekestelling er moet uit zien en op welke wijze deze moet worden verzonden.

Toch dient men bij het contractueel aanpassen van de mogelijkheid tot ENAC enige voorzichtigheid aan de dag te leggen. Zo zullen deze aanpassingen steeds moeten worden getoetst aan de goede trouw. Men zal bijvoorbeeld niet kunnen overeenkomen dat de huurder of verhuurder zijn grootste verbintenis mag opschorten indien de wederpartij slechts een kleine, bijkomende verbintenis niet nakomt. De geldigheid van deze clausules zullen dus geval per geval moeten worden beoordeeld.

Ons advies: blijf steeds je huur betalen (of schort ze slechts voor een klein deel op)

Hoewel de ENAC in bepaalde omstandigheden rechtmatig kan worden ingeroepen leert de praktijk ons dat huurders vaak te snel de betaling van alle huurgelden opschorten, terwijl niet aan alle toepassingsvoorwaarden is voldaan. Aangezien dit vaak niet in verhouding is met de niet nagekomen verplichtingen door de verhuurder zal de rechter dit achteraf sanctioneren.

Indien je echter je huur steeds correct blijft betalen kan jou als huurder in ieder geval achteraf niets worden verweten. Indien je verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt zal je hem in gebreke moeten stellen. Wanneer hierop niet de gepaste actie volgt zal je naar de vrederechter moeten gaan. In de procedure voor het vredegerecht zal je vervolgens sterk in je schoenen staan aangezien jij je hoofdverplichting als huurder steeds bent nagekomen. Je zal dan wel aan de vrederechter een schadevergoeding vragen voor het geleden mindergenot.

Ben je als huurder toch van oordeel dat de tekortkomingen van de verhuurder zo zwaar doorwegen dat deze het niet betalen van de huur verantwoord dan is het best slechts een gedeelte van de huur in te houden. Op deze manier beperk je het gevaar dat de rechter achteraf een disproportionaliteit vaststelt.