Vredegerecht Westerlo 16 november 2016 – Opzegging door een van de huurders bij ondeelbaarheid van de huurovereenkomst

Uitspraak van: Vredegerecht te Westerlo

Datum van de uitspraak: 16/11/2016

Publicatie: RW 2016-17, afl. 40, 1594 en http://www.rw.be/ (8 juni 2017)

Onderwerp: Opzegging door een van de huurders bij ondeelbaarheid van de huurovereenkomst

Samenvatting:

Huur – Ongehuwd samenwonende huurders – Hoofdelijke en ondeelbare gehoudenheid – Opzegging door een van de huurders – Beëindiging van huurrelatie tussen deze huurder en verhuurder bij verstrijken van opzeggingstermijn – Gehoudenheid tot nakoming van uit huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen tot beëindiging van huurovereenkomst.

De omstandigheid dat twee huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn tot nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, staat er niet aan in de weg dat één van hen de huurovereenkomst kan opzeggen voor wat hem betreft, waardoor bij het verstrijken van de opzeggingstermijn een einde komt aan de huurrelatie tussen deze huurder en de verhuurder. De opzeggende huurder blijft evenwel ook na de door hem gedane opzegging van de huurovereenkomst gehouden tot nakoming van de uit deze huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen tot deze overeenkomst eindigt, niet als huurder, maar als hoofdelijke en ondeelbare schuldenaar.

M.R. V. en N.J. T. t/ S.R. C. en C. De C. …

Overwegende dat op 31 december 2010 een woninghuurovereenkomst tot stand kwam waarbij de h. J.T. (vader van N.T.) en mevr. M.V. (verhuurders) aan de h. S.C. en mevr. C. De C. (huurders) een duplex-appartement verhuurden gelegen te (…) voor een termijn van negen jaren, een aanvang nemende op 1 januari 2011. Art. 20 van deze overeenkomst stipuleerde: “De huurders, de h. S.R.C. en mevr. De C.C., verklaren zich hoofdelijk en ondeelbaar te verbinden tot het naleven van alle bepalingen van deze overeenkomst.” De huurders zijn niet gehuwd of wettelijk samenwonend. Zij waren feitelijk samenwonend.

Overwegende dat in het tussenvonnis van 11 mei 2016 de huurovereenkomst reeds werd ontbonden in het voordeel van eisende partijen en ten laste van eerste verwerende partij met ingang vanaf 11 mei 2016, terwijl al het overige van het gevorderde tegen eerste verwerende partij en het geheel van de vordering tegen tweede verwerende partij werd verdaagd. Daarover dient er derhalve thans nog te worden beslist en de eisende partijen hebben hun vorderingen aangepast, rekening houdende met de inhoud van het tussenvonnis van 11 mei 2016.

Overwegende dat tweede verwerende partij met aangetekende brief verzonden op 21 januari 2015 de huurovereenkomst heeft opgezegd zonder vermelding van opzeggingstermijn, maar wel met de vermelding “Andere medehuurder C.S. die de huurovereenkomst heeft getekend blijft verder wonen in deze woning.” Tweede verwerende partij verhuisde naar Olen waar zij zich sedert 3 februari 2015 domicilieerde.

Overwegende dat beklemtoond moet worden dat de beide huurders zich initieel hoofdelijk (het betreft passieve hoofdelijkheid) of solidair en ondeelbaar hebben verbonden (art. 20), zodat de verhuurders van elke huurder integrale betaling kunnen vorderen en elke huurder ten opzichte van de verhuurders ook gehouden is voor het geheel (N. Peeters, “Verbintenissen met meerdere subjecten” in Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, III.4-3, nr. 2664; III.4-8, nr. 2683 en III.4-15, nr. 2712 en 2713).

Overwegende dat het gegeven dat de huurovereenkomst door eerste en tweede verwerende partij samen werd aangegaan en dat art. 20 bepaalt dat zij hoofdelijk en ondeelbaar gehouden zijn, echter niet belet dat tweede verwerende partij de huurovereenkomst wat haar betreft kon opzeggen, waardoor bij het verstrijken van de opzeggingstermijn een einde komt aan de huurrelatie tussen eisende partijen en tweede verwerende partij (K. Vanhove, “Concubinaat en huur: een moeilijk huwelijk” in Liber Amicorum Hugo Vandenberghe, Brugge, die Keure, 2007, 338-339; M. Dambre e.a., Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, p. 98, nr. 92).

Overwegende dat de voorliggende huurovereenkomst tussen partijen werd aangegaan voor een termijn van negen jaar. Er wordt geen bewijs voorgelegd van de registratie van de huurovereenkomst van 31 december 2010 (merkwaardig genoeg is de plaatsbeschrijving wel geregistreerd) zodat ingevolge art. 3, § 5, derde lid Woninghuurwet de opzeggingstermijn bedoeld in art. 3, § 5, eerste lid Woninghuurwet niet van toepassing is. De voormelde opzeg is geldig, zodat de huurovereenkomst tussen eisende partijen en tweede verwerende partij eindigde op 22 januari 2015. Tot op deze laatste datum is verwerende partij als huurder gehouden tot de huurdersverplichtingen. Hieraan moet onmiddellijk worden toegevoegd dat tweede verwerende partij evenwel ook na de door haar gedane tweede opzegging van de huurovereenkomst gehouden blijft tot de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst, namelijk tot deze eindigt en dit niet als huurster maar als hoofdelijke en ondeelbare schuldenaar. De opzegging van tweede verwerende partij doet immers geen afbreuk aan haar hoofdelijke/ondeelbare gehoudenheid, waaraan zij niet eenzijdig een einde kan maken (K. Vanhove, “Concubinaat en huur: een moeilijk huwelijk” in Liber Amicorum Hugo Vandenberghe, Brugge, die Keure, 2007, 341). Uit niets blijkt dat eisende partijen tweede verwerende partij hebben vrijgesteld van deze conventionele hoofdelijke en ondeelbare gehoudenheid.

Overwegende dat bovenvermelde principes hierna worden toegepast op de vorderingsonderdelen waarover nog dient te worden gestatueerd (cf. ook Vred. Aalst 1 maart 2016, T. Huur 2016, 93).

1. Eisende partijen vorderen dat de huurovereenkomst eveneens zou worden ontbonden ten laste van tweede verwerende partij. Desbetreffend dient principieel te worden gesteld dat deze vordering van eisende partijen tegen tweede verwerende partij prima facie niet zonder voorwerp is omdat tweede verwerende partij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Eisende partijen baseren zich immers op huurachterstand en indien deze contractuele wanprestatie zich zou hebben voorgedaan op een ogenblik dat beide verwerende partijen nog huurders waren, dan kan deze contractuele wanprestatie aanleiding geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst in nadeel van beide verwerende partijen (M. Dambre e.a., Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, p. 722, nr. 45). In het onderhavige geval betreft de huurachterstand evenwel de maanden februari, maart, april en mei 2016, zijnde een periode waarop énkel eerste verwerende partij nog huurder was (t.o.v. verwerende partij eindigde de huurovereenkomst reeds op 22 januari 2015 – cf. supra). De voorliggende contractuele wanprestatie kan derhalve niet meer de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen ten laste van tweede verwerende partij.
2. Eisende partijen vorderen vervolgens de solidaire veroordeling van de twee verwerende partijen tot betaling van de achterstallige huurgelden over de maanden februari 2016 tot en met mei 2016. Dit vorderingsonderdeel is gegrond, aangezien eerste verwerende partij nog huurder was en als huurder tot de huurdersverplichtingen was gehouden en aangezien tweede verwerende partij niet als huurster maar als hoofdelijke schuldenaar gehouden bleef tot de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
3. Eisende partijen vorderen voorts de solidaire veroordeling van beide verwerende partijen tot betaling van 1.440 euro als wederverhuringsvergoeding. Deze wederverhuringsvergoeding, begroot op drie maanden huurprijs, is naar de omvang gerechtvaardigd, maar is enkel verschuldigd door eerste verwerende partij, aangezien zij het gevolg is van diens contractuele wanprestatie. Deze contractuele wanprestatie heeft zich voorgedaan op een ogenblik dat enkel eerste verwerende partij nog huurder was.
4. Eisende partijen vorderen voorts de solidaire veroordeling van beide verwerende partijen tot betaling van 480 euro bezettingsvergoeding voor de maand juni 2016. In casu is het zo dat het tussenvonnis van 11 mei 2016 de huurovereenkomst reeds ontbonden heeft in het voordeel van eisende partijen en ten laste van eerste verwerende partij met ingang vanaf 11 mei 2016. Eisende partijen verklaren dat zij dit tussenvonnis van 11 mei 2016 aan eerste verwerende partij hebben laten betekenen op 9 juni 2016 en dat zij vervolgens op 23 juni 2016 lieten overgaan tot uithuiszetting van eerste verwerende partij en opstraatstelling van diens roerende goederen. Eisende partijen vorderen derhalve terecht een bezettingsvergoeding waarvan de omvang gelijk is aan één maand huurprijs, maar deze is enkel verschuldigd door eerste verwerende partij. Tweede verwerende partij is niet mede gehouden tot betaling van dit bedrag uit hoofde van bezettingsvergoeding omdat de hoofdelijke en ondeelbare gehoudenheid van tweede verwerende partij de verplichtingen betreft voortvloeiend uit de huurovereenkomst en niet de bezetting van de woning zonder recht noch titel door eerste verwerende partij alleen, na de ontbinding van de huurovereenkomst ingevolge het tussenvonnis van 11 mei 2016.
5. De door beide verwerende partijen betaalde huurwaarborg ten bedrage van 960 euro in hoofdsom, te vermeerderen met de inmiddels verworven interesten (…) dient te worden vrijgegeven in het voordeel van eisende partijen ter reeds gedeeltelijke aanzuivering van het bedrag waartoe verwerende partijen solidair werden veroordeeld ten titel van achterstallige huurgelden over de periode februari 2016 tot en met mei 2016.
6. Er dient aan eisende partijen geen voorbehoud meer te worden verleend voor eventuele huurschade, aangezien eerste verwerende partij reeds werd uit huis gezet op 23 juni 2016, terwijl tweede verwerende partij reeds was vertrokken op 22 januari 2016 zodat eisende partijen op het stuk van eventuele huurschade inmiddels voldoende, afdoende en efficiënt nazicht hebben kunnen doen.
7. Er bestaat geen aanleiding om de h. S.C. te veroordelen tot vrijwaring van mevr. C. De C. voor de betaling van het bedrag (achterstallige huurgelden) waartoe zij solidair werden veroordeeld, gelet op hun hoofdelijke en ondeelbare gehoudenheid. …