Vredegerecht Zomergem 11 januari 2013 – Bewijs bij gebrek aan plaatsbeschrijving – werkelijke kosten en lasten

Datum van de uitspraak: 13/01/2013

Publicatie: Tijdschrift Huur 2013, afl. 1, 29

Onderwerp: Bewijs bij gebrek aan plaatsbeschrijving – werkelijke kosten en lasten

Samenvatting:

Huur – Huurschade – Bewijs bij gebrek aan plaatsbeschrijving – Geen weerlegging van het wettelijk vermoeden –Culpa in contrahendo – Werkelijke kosten en lasten – Geen taak van de syndicus – Beperking van de contractuele vrijheid – Bewijs – Interpretatie van de overeenkomst – Ten nadele van wie bedongen heeft – Nauwkeurige opgave van de kosten en lasten

M.b.t. de huurschade stelt de vrederechter vast dat noch een ingaande noch een uitgaande plaatsbeschrijving werd opgesteld. Er wordt niet aangetoond dat de huurders niet bereid waren aan een tegensprekelijke vaststelling mee te werken en, zelfs indien dit zo geweest zou zijn, kon de verhuurder terugvallen op artikel 594, 1° Ger.W. om snel tegensprekelijke vaststellingen te bekomen. De verweerder deed dit niet en het gevolg daarvan is dat geen huurschade wordt bewezen. De voorlegging van offertes voor herstelling tapijt en ontmossing terras vormen geen tegenbewijs voor het wettelijk vermoeden dat de huurders het huurgoed hebben teruggegeven in de staat waarin ze het hebben ontvangen. De verhuurder kan zich evenmin baseren op de plaatsbeschrijving bij uittreden van de vorige huurder. Er wordt geen op tegenspraak opgestelde en geregistreerde plaatsbeschrijving voorgelegd. Artikel 1730 BW is van dwingend recht. M.b.t. de kosten en lasten werpen de verhuurders een tekortkoming van de huurder inzake zijn informatieplicht op. Beide partijen hebben in het contract voor de toerekening van de werkelijke kosten en lasten geopteerd. Ook eisers hadden daarbij de plicht om niet lichtzinnig te contracteren en zich vooraf te informeren omtrent de draagwijdte van het systeem. Er wordt geen culpa in contrahendo weerhouden. De syndicus moet de kosten recupereren van de mede-eigenaars en niet van de huurders, tenzij hij rentemeester van de verhuurder zou zijn. Het is aan elke mede-eigenaar om bepaalde van die kosten die krachtens de wet dan wel bij overeenkomst lastens een huurder mogen worden gelegd, bij die huurder te recupereren. Over de kosten van het medegebruik van gemeenschappelijke delen bedingen partijen in beginsel vrij. Artikel 1728ter BW bevat echter een aantal principes van dwingend recht waarvan partijen niet kunnen afwijken. Zo moet de verhuurder, ingeval de werkelijke uitgaven worden doorgerekend, deze uitgaven oplijsten en kunnen bewijzen aan de hand van stukken. De vrederechter gaat bij gebrek aan stukken niet in op het voorstel om de syndicus te horen. In principe is de syndicus vreemd aan de relatie huurder-verhuurder. Het gaat niet op de kosten goedgekeurd door de vereniging van mede-eigenaars, zonder onderscheid, door te rekenen aan de huurders. Het is de verhuurder die verantwoordelijk is voor het recupereren van de kosten op zijn huurder, hij moet uitleg verschaffen en de nodige stukken bijbrengen. Het huurcontract voorziet dat alle lasten van het onroerend goed worden doorgerekend op basis van de afrekening van de syndicus waarna in het contract een niet limitatieve opsomming van deze lasten wordt gegeven. Bij toepassing van artikel 1162 BW moet de regeling betreffende het aanrekenen van de kosten en lasten bij twijfel in het nadeel van de verhuurder worden uitgelegd omdat die regeling in zijn voordeel is bedongen. De vermelding dat de opsomming niet limitatief is, is niet verzoenbaar met artikel 1728 BW dat een nauwkeurige omschrijving van de kosten en lasten vereist. Indien daarvan niet conventioneel wordt afgeweken, moet ook worden teruggevallen op de artikelen 1755 en 1756 BW waardoor de kosten ingevolge ouderdom en slijtage en de kosten van het ruimen van putten ten laste van de verhuurder zijn.

1. Procedure

De rechtspleging is geschied in het Nederlands overeenkomstig de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken. De partijen werden gehoord ter openbare terechtzitting in hun middelen en conclusies op de openbare terechtzitting van 14 december 2012 waarna de debatten werden gesloten. De stukken werden ingezien o.m. het verzoekschrift neergelegd ter griffie op 27 januari 2012, het tussenvonnis van deze rechtbank van 06 juli 2012 en de door partijen neergelegde conclusies en bewijsstukken. Er kon tussen de gedingpartijen geen verzoening worden bewerkstelligd.

2. Vordering en geschil

De vordering van eisers strekt er toe: (citaat) “Omtrent de hoofdvordering, De vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren, Diensvolgens, Te zeggen voor recht dat, bij gebrek aan geldige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur dd. 1 november 2008, artikel 1731 B.W. van toepassing is en dat de huurders het appartement te (…) achtergelaten hebben in de staat waarin zij het gehuurde goed betrokken hebben. Te zeggen voor recht dat er geen schade berokkend werd aan het gehuurde goed. De vrijgave van de huurwaarborg te bevelen ten bedrage van € 1.130, meer de interesten. Omtrent de tegenvordering, De tegenvordering ontvankelijk te verklaren, doch af te wijzen als ongegrond. Omtrent de vordering tot betaling van de lasten en kosten voor een totaal bedrag van € 1.829,97, meer de verwijlintresten; Te zeggen voor recht dat de tegenpartij als verhuurder ernstig te kort schoot aan zijn precontractuele informatieplicht. huurcontractaanpassing en naleving te bevelen. Te zeggen voor recht dat het gevorderde bedrag abnormaal hoog is. Te acteren dat de huurders een bedrag van € 485,68 betaalden voor de lasten en kosten en te zeggen voor recht dat dit afdoende is. Te zeggen voor recht dat de rekeningen tussen partijen op het vlak van de huurlasten vereffend zijn, Subsidiair, de huurders toe te laten om hun stelling m.b.t. de huurlasten en -kosten te bewijzen met alle middelen van recht, daarbij inbegrepen het getuigenverhoor. Omtrent de gevorderde schadevergoeding van € 1.250; Deze af te wijzen als ongegrond bij gebrek aan bewijs en gelet op de toepassing van artikel 1731 B.W. Omtrent de rechtsplegingsvergoeding, Gelet op de aard van het geschil deze vergoeding om te slaan, minstens de minimumrechtsplegingsvergoeding toe te kennen, minstens en in alle geval te zeggen voor recht dat de in het gelijk gestelde partij, slechts aanspraak kan maken op één rechtsplegingsvergoeding”. De verweerder betwist de vordering en stelt (citaat): “De hoofdeis af te wijzen als ongegrond. De tegeneis van concluante gesteld bij onderhavige conclusie ontvankelijk, toelaatbaar en gegrond te verklaren. Te zeggen voor recht dat op de huuwaarborg aan te rekenen zijn: – de huurschade ex aequo et bono begroot op 489,50 EUR onder voorbehoud van vermeerdering hangende het geding. – het saldo hoofdens kostenafrekening periodes 1 juni 2009- 1 juli 2010, 01 juli 2010-1 juli 2011 en 1 juli 2011-31 december 2011 ad 1.799,97 EUR – de verwijlintresten aan de wettelijke rentevoet op 1.799,97 EUR vanaf 24 oktober 2011 tot datum van neerlegging van huidige conclusie en vanaf deze datum als gerechtelijke interesten tot de datum van algehele betaling en op 1 250,00 EUR vanaf heden tot datum der algehele betaling. – de rechtsplegingsvergoeding op de hoofdeis van eerste eiser aan de zijde van concluantebegroot op 440,00 EUR; – de rechtsplegingsvergoeding op de tegeneis lastens eerste eiser aan de zijde van concluantebegroot op 440,00 EUR; Te zeggen voor recht dat bij gebreke aan medewerking van de partijen tot het vervullen van de formaliteiten tot vrijgave van de huurwaarborg dienovereenkomstig, het vonnis als titel voor de vrijgave zal gelden ten belope van de aan de respectieve partijen toekomende bedragen. Kosten lastens eisende partij aan de zijde van concluante begroot: – RPV hoofdeis: 440,00 EUR – RPV tegeneis: 440,00 EUR

3. Beoordeling Vooraf:

De zaak kan zonder verdere onderzoeksmaatregelen worden beoordeeld.

3.1. Dwaling en bedrog of culpa in contrahendo?

De eisers argumenteren dat zij het huurcontract niet hadden onderschreven, mochten zij correct en volledig geïnformeerd geweest zijn over de werkelijke omvang van de bijkomende kosten en lasten. Dergelijke argumentatie refereert aan de dwaling of het bedrog, wilsgebreken welke een geldige totstandkoming van een overeenkomst verhinderen. Evenwel argumenteren de eisers erg tegenstrijdig. De eisers halen wilsgebreken aan, maar zij koppelen daaraan niet de juridisch relevante gevolgen, dit terwijl een rechtbank een lijdende rol moet vervullen omwille van de onpartijdigheid, de procesautonomie van elke gedingpartij en het beschikkingsbeginsel. De eisers vragen ook dat de rechtbank het contract zou aanpassen, wat juridisch onmogelijk is (art. 1134 BW). De betreffende argumentatie faalt in rechte. De rechtbank kan er niets verder mee aanvangen. De eisers hebben het ook over de “culpa in contrahendo”. Aldus wordt gerefereerd aan de precontractuele aansprakelijkheid welke het bewijs van een fout, schade en een causaal verband tussen beide veronderstelt (art. 1382-1383 BW). Concreet vallen de eisers terug op een tekortkoming door de verweerder op de informatieplicht welke ook de toekomstige verhuurder heeft in verband met de te verrekenen kosten en lasten. De vrederechter kan deze argumentatie van de eisers echter niet bijtreden. In het contract werd zowel door de eisers als de verweerder geopteerd voor de toerekening van de werkelijke kosten en lasten. Rechts- en handelingsbekwaam zijnde, hadden ook de eisers de plicht om niet lichtzinnig te contracteren en zich vooraf te informeren omtrent de draagwijdte van dat systeem. Een forfaitair systeem heeft het voordeel van de duidelijkheid en de zekerheid, maar de contractspartijen hebben daar bewust niet voor gekozen. In het systeem van werkelijke kosten neemt men het risico van de schommeling ervan. In de regel zal het om een verhoging gaan nu het van algemene bekendheid is dat het leven er met de dag enkel duurder op wordt. Een fout in de precontractuele fase wordt niet weerhouden. Dat wil echter niet zeggen dat de verweerder een vrijgeleide heeft om om het even welke kosten aan te rekenen (zie verder).

3.2. Wat betreft de huurschade:

Wat betreft de voorgehouden huurschade klemt de vaststelling dat geen plaatsbeschrijving bij het uittreden van de huurders voorligt. De verweerder beklaagt zich erover dat de eisers enkel eenzijdig dergelijke plaatsbeschrijving opstelden. Het verbaast warempel dat de verweerder – die daartoe dan toch de meest gerede partij was – in het geheel niets heeft ondernomen om de op hem rustende bewijslast veilig te stellen. Voor zoveel de eisers ter zake tot geen medewerking bereid waren geweest – wat geenszins is aangetoond, uit de voorliggende stukken kan het tegendeel worden begrepen – kon de verweerder terugvallen op artikel 594,1° Ger.W. om op eenzijdig rekwest, via de vrederechter, snel tegensprekelijke vaststellingen van eventuele huurschade te bekomen. De verweerder deed dit niet. Het gevolg van die vrijwillige keuze is dat geen huurschade wordt bewezen. Weliswaar kan huurschade met alle middelen van recht worden bewezen, doch de verweerder slaagt ook niet in die bewijslast, niet in het minst omdat al evenmin een plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur werd opgemaakt. Aan de vraag van de vrederechter in het tussenvonnis van 6 juli 2012 om een geregistreerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur voor te leggen, heeft de verweerder niet voldaan. Hoe dan ook worden de huurders dus, krachtens de wet, vermoed het huurgoed te hebben teruggegeven in de staat waarin ze het hebben ontvangen. De voorlegging van offertes voor de herstelling van een tapijt en de ontmossing van een terras vormen niet het rechtens vereiste tegenbewijs van dat wettelijke vermoeden. De verweerder stelt wel terecht dat de eisers in de door hen eenzijdig opgestelde plaatsbeschrijving de aanwezigheid van mos op het terras vermelden. Doch wat dat betreft, kan niet worden teruggevallen op een tegensprekelijk opgestelde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur. Ten onrechte wordt ter zake verwezen naar de plaatsbeschrijving bij uittreden van een vroegere huurder. Artikel 1730 BW verplicht de partijen immers om, op tegenspraak, een plaatsbeschrijving op te stellen ten laatste tijdens de eerste maand van bewoning, alsook dat die plaatsbeschrijving, als bijlage van het huurcontract, verplichtend moet geregistreerd zijn. Er wordt geen tussen de gedingpartijen op tegenspraak opgestelde, als bijlage bij het huurcontract gevoegde èn geregistreerde plaatsbeschrijving voorgelegd. Artikel 1730 BW is van dwingend recht. De eisers argumenteren terecht dat de verweerder zich niet kan beroepen op de “oude” plaatsbeschrijving. Wat betreft het onderhoud van de brander hebben we te maken met een resultaatsverbintenis, doch de eisers leggen een reinigingsattest voor, hetgeen bewijst dat ze voldeden aan de op hen rustende plicht. Er wordt derhalve geen huurschade weerhouden.

3.3. Wat betreft de aangerekende kosten en lasten

A. Principe: vrijheid contractueel de kosten en lasten ten laste van een huurder te leggen – informatieplicht van de verhuurder.

De door de verweerder gevolgde werkwijze verbaast wel, net zoals zijn argumentatie dat het innen van kosten en lasten door de syndicus jegens de huurders altijd een probleempunt is geweest (blz. 8 van de laatst neergelegde syntheseconclusie). De syndicus heeft immers geen enkele juridische band met om het even welke huurder. Hij heeft dus geen enkel wettelijk, noch conventioneel recht om vorderingen te stellen ten opzichte van de huurders. Het zou anders zijn mocht de syndicus conventioneel als rentmeester van de verweerder aangeduid zijn, doch dat wordt niet beweerd, laat staan bewezen. Het is ook fout te denken dat zomaar alle kosten betreffende de mede-eigendom mogen doorgerekend worden aan de huurders omdat immers bepaalde kosten totaal vreemd zijn aan het huurgenot. De syndicus moet de kosten recupereren op de mede-eigenaars en niet op de huurders. Het is aan elke mede-eigenaar om dan bepaalde van die kosten welke krachtens de wet, hetzij conventioneel lastens een huurder mogen worden gelegd, bij die huurder te recupereren. De verhuring van een appartement slaat noodzakelijk zowel op het private deel, als op de gemeenschappelijke delen. Dat is simpelweg zo omdat het genotsrecht van het private deel (het appartement als dusdanig) niet kan verleend worden, zonder het gebruik van de gemeenschappelijke delen, zoals de inkomruimte, het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinomgeving, … De huurders huren dus als medegebruikers de gemeenschappelijke delen. Het is ook niet zo dat een eigenaar-verhuurder enkel de gemeenschappelijke delen – los van de privatieve – kan verhuren, dan wel het gebruik daarvan kan ontzeggen aan de huurder van een appartement. Het ene kan niet zonder het andere verhuurd worden. Maar aan het medegebruik van gemeenschappelijke delen is een prijskaart verbonden. In beginsel bedingen de contractspartijen hierover vrij. Vandaar dat het uiteraard van belang is huurcontracten betreffende een appartement zeer goed te lezen, alvorens deze te onderschrijven.

B. Beperking van de contractuele vrijheid

Artikel 1728ter B.W. bevat een aantal principes welke van dwingend recht zijn en waarvan de contractspartijen in de huurovereenkomst dus niet kunnen afwijken. Het gaat over volgende principes: – Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. – Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. – De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd. In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt. Met de voormelde principes strijdige contractuele bepalingen zijn nietig.

C. Concreet in dit dossier:

De kosten voor de periode 2009-2010

De verwerende partij toont niet aan dat de eisers de mogelijkheid kregen om de stavingsstukken in te zien ten huize van of op de zetel van de syndicus, zoals wettelijk is voorzien in artikel 1728 ter B.W.. De eisers ontkennen dat hen die mogelijkheid werd geboden en bovendien beklagen zij zich over een tekortkoming door de verhuurder van de op hem ter zake rustende informatieplicht. Indien, zoals in dit dossier, wordt geopteerd voor het doorrekenen van de werkelijke kosten (zie ook verder), spreekt het voor zich dat die werkelijke kosten niet alleen moeten opgelijst worden, maar bovendien moeten bewezen worden aan de hand van stukken indien de huurders dat bewijs wensen. In dit dossier is het begrijpelijk dat de huurders die bewijsvoering wensen omdat de doorgerekende kosten en lasten op bijzonder korte tijd enorm gestegen zijn (142 %). Het is net om die reden dat de vrederechter bij tussenvonnis de overlegging van de stukken heeft gevraagd. In de namens haar neergelegde syntheseconclusie na het tussenvonnis stelt de verweerster zelf dat het facturenbundel 2009-2010 onvindbaar is. Derhalve kan niet worden voldaan aan de plicht om de huurder te informeren omtrent de werkelijke kosten welke de verhuurder wenst aan te rekenen. Het voorstel van de verweerster dat de vrederechter de syndicus persoonlijk zou horen om uitleg te geven over de ontbrekende informatie kan helemaal niet worden bijgevallen. De verweerster verliest immers uit het oog dat de betwisting de huurrelatie tussen de eisende partijen en de verweerster betreft en dat de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars daaraan in principe vreemd zijn (zie al hoger). Weliswaar moeten de kosten door de vereniging van medeeigenaars goedgekeurd zijn, doch het gaat niet op dat de verhuurder zomaar alle kosten, zonder onderscheid, doorrekent naar de huurders (zie al hoger). De “décharge” van de syndicus is daartoe geen vrijbrief. Zoals elke eigenaar heeft ook een eigenaar van een appartement kosten te dragen welke hij niet kan recupereren bij de huurders. Het is de verhuurder die de kosten en lasten moet vorderen en het is de verhuurder die daarover uitleg moet verschaffen. Overigens heeft de rechtbank de verweerder de kans geboden om de betreffende stukken voor te leggen. Daaraan is niet voldaan en evident kan de rechtbank niet meer bewijswaarde toedichten aan niet verifieerbare verklaringen van de syndicus die, om welke redenen ook, geen facturen meer kan voorleggen. De facturen welke wel worden voorgelegd betreffen niet de afrekening 2009-2010 en zijn derhalve totaal irrelevant. Aangezien de verweerster faalt in op haar rustende bewijslast is haar tegenvordering alvast ongegrond wat betreft het bedrag van 615,44 EUR voor de periode 2009-2010.

De periode 2010-2011

In het huurcontract dat de gedingpartijen onderschreven, is voorzien dat de eisers hun deel betalen in de (citaat) “lasten van het geheel van het onroerend goed waarvan het gehuurde goed deel uitmaakt, op basis van de afrekeningen van de syndicus.” Hoewel het begrip “lasten” juridisch te onderscheiden is van het begrip “kosten”, klemt de vaststelling dat artikel 5 van de door partijen ondertekende huurovereenkomst alles op een hoopje gooit door lasten gelijk te stellen met kosten en met een algemene, want niet limitatieve, opsomming, zoals volgt: “Deze lasten omvatten alle kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en brandstof, de kosten van onderhoud en verzekering van de liften en gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie, van verlichting en andere apparatuur, de vergoeding van de syndicus, de lonen, verzekering en sociale lasten van de conciërge en van het personeel dat gelast is met het onderhoud van de gemene delen. Deze opsomming is niet limitatief.” Bij toepassing van artikel 1162 B.W. moet, in geval van twijfel, de huurovereenkomst worden uitgelegd ten nadele van hem die bedongen heeft en ten voordele van hem die zich verbonden heeft. In casu moet de regeling betreffende het aanrekenen van kosten en lasten, bij twijfel worden uitgelegd ten nadele van de verweerder omdat die regeling in zijn voordeel werd opgesteld. Artikel 5 van de door de partijen onderschreven huurovereenkomst verwijst nadrukkelijk naar de afrekening per boekjaar van de syndicus, hetgeen moet geïnterpreteerd worden als een keuze van de in art. 1728 ter, eerste lid BW voorziene methode van afrekening van werkelijke uitgaven. Wat betreft de omschrijving van die werkelijke kosten kan enkel worden teruggevallen op de in artikel 5 duidelijk omschreven posten. De vermelding dat de opsomming niet limitatief is, is niet verzoenbaar met artikel 1728 ter BW. Immers moet het huurcontract nauwkeurig omschrijven welke kosten en lasten op de huurders kunnen worden verhaald. Het gaat niet op dat aan de eigenaar een soort van blanco cheque wordt gegeven. Het is te gemakkelijk dat een verhuurder werkelijk alle kosten betreffende zijn eigendom compleet afwimpelt op de huurders (zie al hoger). Een verhuurder heeft ook plichten. Indien daarvan conventioneel niet uitdrukkelijk wordt afgeweken, moet ook worden teruggevallen op de artikelen 1755 en 1756 BW. Dat impliceert dat, ingevolge het gemeen huurrecht, de kosten ingevolge ouderdom en slijtage en de kosten voor het ruimen van putten en sekreten ten laste van de verhuurder zijn. Gelet op al de voormelde principes: – Zijn de kosten voor energieverbruik van de gemeenschappelijke delen en van de lift wel degelijk recupereerbaar op de eisers. – Onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke delen: de verweerder legt geen bewijzen voor betreffende die kosten. Het bedrag van 206,76 EUR moet in mindering worden genomen. – Kosten betreffende tuinonderhoud zijn recupereerbaar op de huurder. Het betreft het onderhoud van een gemeenschappelijk deel en de verweerder legt terzake afdoende bewijs voor. – Kosten verlichting: deze minimale kost is aanvaardbaar. Het is van algemene bekendheid dat lampen kapotgaan en moeten worden vervangen, Het is aanvaardbaar dat de eigenaar ter zake een praktische schikking zoekt, hetgeen net kostenbesparend is. – Kosten lift: deze kosten worden bewezen en zijn toewijsbaar. De eisers hebben het gebruiksgenot van de lift gehad. – De kost voor het ruimen van de septiek put ten bedrage van – omgerekend – 24,24 EUR moet worden afgewezen. Uit het huurcontract blijkt niet dat de huurders daarvoor moeten instaan. Krachtens de wet moet de verhuurder instaan voor het ruimen van putten en sekreten. – Diverse kosten: deze post wordt niet bewezen. Het bedrag van 7,74 EUR wordt afgewezen. – Beheerkosten: deze kosten moeten naar redelijkheid en billijkheid bij helften worden verdeeld. Het werk van de syndicus dient zowel de eigenaar als de huurder. Maar het gaat zeker niet op dat de verweerder alle kosten afwentelt op de huurders. Een bedrag van 101,64 EUR moet in mindering worden gebracht. – De bankkosten van 0,79 EUR moeten worden afgewezen omdat deze conventioneel niet uitdrukkelijk ten laste van de huurders werden gelegd. – De verzekeringskosten zijn conventioneel voorzien en toewijsbaar. Besluit: voor de periode 2010-2011 is toewijsbaar: 603.19 EUR.

De periode 2010-2011

Gelet op al de voormelde principes en ermee rekening houdende dat een verdeling bij helften moeten gebeuren omdat de huur halfweg het jaar werd beëindigd: – Onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke delen: de verweerder legt geen bewijzen voor betreffende die kosten. Een bedrag van 103,38 EUR (206,76 EUR: 2) moet in mindering worden genomen. – Kosten betreffende tuinonderhoud zijn voor deze periode niet recupereerbaar op de huurder. De verweerder legt immers voor deze periode geen stukken voor en uit zijn uiteenzetting in conclusies moet worden begrepen dat de tuinaannemer D.S. niet langer bereid was tuinonderhoud te doen voor de Vereniging van mede-eigenaars. De redenering van de verweerder dat in het ene jaar 8 maanden onderhoud moeten worden verrekend en in het andere jaar 14 maanden is aberrant. Een jaar telt 12 maanden en een tuin hoeft niet gedurende elke maand van elk seizoen een zelfde intensief onderhoud te krijgen. De aangerekende kost moet controleerbaar zijn en dat is hier niet het geval. Een bedrag van 94,20 EUR (188,41: 2) wordt in mindering gebracht. – De kost voor het ruimen van de septiek put ten bedrage van – omgerekend – 12,12 (24,24 EUR: 2) moet worden afgewezen. Uit het huurcontract blijkt niet dat de huurder daarvoor moet instaan. Krachtens de wet moet de verhuurder instaan voor het ruimen van putten en sekreten. – Diverse kosten: deze post wordt niet bewezen. Het bedrag van 3,87 (7,74 EUR: 2) wordt afgewezen. – Beheerkosten: deze kosten moeten naar redelijkheid en billijkheid bij helften worden verdeeld. Het werk van de syndicus dient zowel de eigenaar als de huurder. Maar het gaat zeker niet op dat de verweerder alle kosten afwentelt op de huurders. Een bedrag van 50,82 EUR (101,64 EUR: 2) moet in mindering worden gebracht. – De bankkosten van 0,395 EUR (0,79 EUR: 2) moeten worden afgewezen omdat deze conventioneel niet uitdrukkelijk ten laste van de huurders werden gelegd. – Alle andere kosten zijn toewijsbaar (zie al hoger) Besluit: voor de periode 01/07/2011-31/12/2011 betaalden de eisers te veel voorschotten en hebben zij, na compensatie recht op terugbetaling van 24,615 EUR.

D. Eindafrekening na gerechtelijke schuldcompensatie:

De verweerder maakt voor alle perioden enkel aanspraak op een saldo van 578,57 EUR voor kosten en lasten. Aangezien het bedrag aan kosten en lasten pas definitief vaststaat van heden af, worden enkel gerechtelijke moratoire interesten aan de wettelijke rentevoet toegekend op een hoofdsom van 578,57 EUR vanaf heden tot de dag van compensatie met de huurwaarborg.

3.4. Wat betreft de vrijgave van de huurwaarborg:

De huurwaarborg wordt vrijgegeven in het voordeel van de eisers, na aftrek evenwel van het bedrag van 578,57 EUR en de voormelde gerechtelijke moratoire rente.

3.5. Wat betreft de kosten:

Aangezien de verweerder in de belangrijkste mate in het ongelijk wordt gesteld en de procedure perfect vermijdbaar was geweest mits een open communicatie en de naleving van de informatieplicht, beslist de vrederechter dat elke gedingpartij de aan hun of zijn zijde gevallen gerechtskosten definitief zal dragen, derwijze dat de eisers aan de verweerder geen gedingkosten moeten betalen en dat de verweerder aan de eisers geen gedingkosten moet betalen.

3.6. Wat betreft de uitvoerbaarheid bij voorraad:

Gezien deze beslissing de vrijgave van een huurwaarborg inzake woninghuur betreft, is dit vonnis rechtens uitvoerbaar bij voorraad bij toepassing van artikel 10, § 3 van de woninghuurwet.

OM DEZE REDENEN: Beslissend op tegenspraak.

Gelet op de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken. Verklaart de hoofdeis en de tegeneis in de hierna bepaalde mate gegrond. Na toepassing van de gerechtelijke schuldcompensatie; veroordeelt de eisers tot de betaling aan de verweerder van een saldobedrag voor slot van elke rekening van 578,57 EUR, te vermeerderen met de gerechtelijke moratoire rente vanaf heden tot en met de dag van de vrijgave van de huurwaarborg met de hiernavermelde compensatie. Beveelt de vrijgave van de huurwaarborg, zowel in hoofdsom als interesten, in het voordeel van de eisende partijen, evenwel eerst onder aftrek van het voormelde bedrag van 578,57 EUR, vermeerderd met de voormelde gerechtelijke moratoire interesten tot en met de dag van de vrijgave van de huurwaarborg. Verstaat dat de huurwaarborg zoals voormeld in het voordeel van de eisers, na aftrek van het aan de verweerder toekomende saldo zal worden vrijgegeven op eenvoudige voorlegging van een kopie van dit vonnis, zoals voorzien in artikel 10 § 3 van de woninghuurwet. Compenseert, gelet op het gelijk en het ongelijk aan elke zijde, de gedingkosten derwijze dat de eisers aan de verweerder geen gedingkosten moeten betalen en dat de verweerder aan de eisers geen gedingkosten moet betalen. Wijst elk anders of meer gevorderde af als niet gegrond. Verklaart huidig vonnis bij toepassing van artikel 10 § 3 Woninghuurwet rechtens uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal en zonder borgstelling.