Vlaams Woninghuurdecreet: nieuwe regels vanaf 1 januari 2019 van kracht!

Vanaf 1 januari 2019? Wat met oude huurcontracten?

Aanvankelijk trad het nieuwe huurdecreet reeds op 1 september 2018 in voege, maar Vlaams minister van Wonen, Liesbeth Homans ( N-VA) stelde de inwerkingtreding uit tot begin 2019. Ze deed dat voornamelijk op vraag van de Verenigde Eigenaars en op vraag van de universiteiten en de hogescholen, gelet het nieuwe huurdecreet ook voor studenten nieuwe regels bevat. Door het uitstel zal het decreet in werking treden op 1 januari 2019.

Voor alle duidelijkheid gaan de nieuwe regels enkel over de huur voor hoofdverblijfplaatsen en het nieuwe stelsel van de studentenverhuur. Voor alle andere huurovereenkomsten, zoals bv. de handelshuur of gemene huur, blijven de oude bepalingen van toepassing.

Voor schriftelijke huurovereenkomsten zijn enkel de huurovereenkomsten die worden gesloten (= ondertekend) na deze datum volledig onderworpen aan de bepalingen van het Vlaams Huurdecreet. Huurovereenkomsten die werden gesloten voor deze datum (al dan niet uitdrukkelijk of stilzwijgend verlengd) zullen onder toepassing blijven vallen van het oude (federale) woninghuurrecht.

Voor mondelinge huurovereenkomsten worden de bepalingen van het Vlaams Huurdecreet onmiddellijk van toepassing.

Lees het volledige decreet hier zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Wat zijn de voornaamste wijzigingen?

a) De huurwaarborg van 3 maanden (Art. 38 Vlaams Huurdecreet)

Eén van de meest opvallende nieuwe regels is dat de verhuurders een huurwaarborg zullen kunnen vragen van drie maanden huur. Nu mag de eigenaar in principe maar twee maanden huur als waarborg vragen.

De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen:

• • ofwel een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder,
• • ofwel een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder,
• • ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.

De verhuurder die in het bezit van de waarborg is en nalaat die op de geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder te plaatsen, is ertoe gehouden aan de huurder rente te betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat de huurder de waarborg overhandigd heeft. De rente wordt gekapitaliseerd.

De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.

b) Duur van de overeenkomst

Inzake de huurtermijn blijft een huurovereenkomst van negen jaar de regel. De korte overeenkomsten die, ingeval van verlengingen in totaal niet meer dan drie jaar mogen bedragen, kunnen ook nog steeds.

Nieuw is dat de huurder bij korte overeenkomsten voortaan een ook opzegmogelijkheid heeft, mits uiteraard de naleving van een bepaalde opzegtermijn en -vergoeding. Voor het overige blijven de opzegmogelijkheden en redenen veruit hetzelfde.

Wel wordt nog voorzien in een concrete regeling in geval van het overlijden van de huurder. Tenzij de erfgenamen verklaren de huurovereenkomst te willen verderzetten, wordt de huurovereenkomst ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, en dient een vergoeding van één maand huur te worden betaald.

c) Woonkwaliteit

Ook inzake de woningkwaliteit werd één en ander gewijzigd. Zo zullen de federale woningkwaliteitsnormen – en welke voordien steeds als bijlage aan een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats dienden te worden gevoegd – niet langer van toepassing zijn, maar enkel nog de relevante bepalingen uit de Vlaamse Wooncode.

Zowel bij aanvang als tijdens de duur van de overeenkomst, zal de woning nu dienen te voldoen aan de gewestelijke minimale kwaliteitsvereisten, zoals vastgelegd in die Vlaamse Wooncode. Zo valt op dat het conformiteitsattest op verschillende plaatsen in het huurdecreet wordt opgenomen als voorwaarde of bewijs en dus een belangrijke rol zal spelen in de toekomst.

d) Medehuur en co-housing

Met de invoering van het Huurdecreet, wordt ook de medehuur eindelijk beter gereglementeerd. Zo werd nu bepaald dat een partner binnen een geïnstitutionaliseerde partnerrelatie (huwelijk, wettelijke samenwoning) van rechtswege – automatisch – medehuurder is. Dit maakt de huurders meteen ook samen hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk ten aanzien van de verhuurder, weliswaar met uitzondering van de verplichtingen die zijn ontstaan voordat men medehuurder werd.

Bij beëindiging van de partnerrelatie bepalen de partners zelf wie huurder blijft. De vrederechter kan optreden als de ex-partners hier onderling niet uit raken. Indien de vertrekkende partner bij aanvang van de huurovereenkomst reeds medehuurder was, kan hij nog zes maanden aangesproken worden in betaling van de huurprijs.

Bij feitelijke samenwoning is toestemming van de verhuurder vereist om een extra persoon tot medehuurder te maken. Bij een weigering kan een vrederechter uitspraak doen, rekening houdend met een aantal dwingende bepalingen.

Elke medehuurder kan ten persoonlijke titel opzeggen. Hij kan ook in dat geval een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder en de overblijvende huurder of huurders. Hij blijft nog gedurende zes maanden aansprakelijk indien geen nieuwe medehuurder in zijn plaats komt. Opnieuw kan hier een vordering voor de vrederechter ingesteld worden als de verhuurder of de andere medehuurder(s) niet akkoord gaan met de door de vertrekkende huurder voorgestelde nieuwe huurder. De vrederechter kan de nieuwe huurder slechts op bepaalde gronden weigeren, zoals bijvoorbeeld het veto van de andere huurder(s) tegen de nieuwe kandidaat-huurder…

e) Onderhoud en herstellingen

Een laatste belangrijke bepaling is dat de Vlaamse Regering, wat betreft de onderhouds- en herstellingsplicht van huurder en verhuurder, een richtinggevende lijst zal opstellen. Zo zullen talloze discussies tussen de huurder en verhuurder in de toekomst kunnen worden vermeden.

f) Studenten

Wat betreft huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten zal de huurwaarborg maximaal twee maanden huur mogen bedragen.

Als student wordt gezien iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt, waarvan hij de lessen volgt, of de schoolverlater die de wachtperiode doorloopt.

De huurprijs die wordt overeengekomen moet verder alle kosten en lasten bevatten (uitgezonderd energie, water en telecommunicatie).

De huurovereenkomst eindigt na verloop van de duur die in de overeenkomst, vermeld is. Een bepaling op basis waarvan de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd als de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk wordt opgezegd is nietig.

De huurovereenkomst kan door de student huurder worden beëindigd in de volgende gevallen:

• 1° vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst;
• 2° bij de beëindiging van zijn studie op voorlegging van een bewijsstuk van de
• onderwijsinstelling;
• 3° bij overlijden van een van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huurder, op voorlegging van een bewijsstuk.

In het geval, vermeld in het eerste lid, 1°, is een opzeggingsvergoeding verschuldigd van twee maanden huur als de huurovereenkomst wordt beëindigd minder dan drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

In de gevallen, vermeld in het eerste lid, 2° en 3°, bedraagt de opzeggingstermijn twee maanden. De opzeggingstermijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt betekend.

De huurovereenkomst wordt van rechtswege ontbonden door het overlijden van de huurder op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden.