Duur en beëindiging van het huurcontract tot hoofdverblijf (voor 01/2019)

Zowel volgens de woninghuurwet als het Vlaams Huurdecreet wordt het huurcontract tot hoofdverblijfplaats in principe steeds gesloten voor negen jaar. Deze huurovereenkomst wordt ook de “lange huurovereenkomst” genoemd.

Er zijn 3 uitzonderingen:

• een huurcontract van korte duur (3 jaar of minder)
• een huurcontract van meer dan 9 jaar
• een levenslang huurcontract (voor het leven van de huurder)

De exacte huurtermijn moet duidelijk in het huurcontract vermeld staan. Staat er geen termijn in het contract? Dan loopt het contract 9 jaar.

Download hier een gratis model huurcontract.

In afwijking van de gemene huur eindigt een huurcontract tot hoofdverblijfplaats slechts als een van beide partijen minstens zes maanden voor de vervaldag een opzegging heeft betekend. Een reden is hiervoor niet vereist. Als geen opzeg werd gegeven, wordt de huurovereenkomst van negen jaar telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.

De wet voorziet hiernaast een aantal opzegmogelijkheden voor tijdens de huurperiode, zowel voor de huurder als de verhuurder. Natuurlijk kunnen partijen ook steeds bij onderling akkoord de overeenkomst beëindigen.

Let op! Omwille van bewijsredenen wordt de opzegbrief best steeds aangetekend verzonden. De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs.)

Opzeg door de verhuurder

1. Beëindiging door de verhuurder om de woning zelf of door zijn naaste familie te bewonen

De verhuurder kan het huurcontract van 9 jaar te allen tijde opzeggen om het pand zelf te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn naaste familielieden. Vb. afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus).

De opzegging gebeurt best aangetekend en vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan het bewijs van de verwantschap vragen aan de verhuurder.

De opzegtermijn is 6 maanden en het verhuurde pand moet binnen het jaar na het verstrijken van de gegeven opzegging, of in geval van verlenging, na de teruggave door de huurder, worden betrokken door diegene voor wie de opzegging is gebeurd. Bovendien moet het pand minstens twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Het werkelijk betrekken hoeft niet steeds uit bewoning te bestaan, maar kan eveneens de exploitatie van een handelsactiviteit of de uitoefening van een vrij beroep zijn.

Wanneer de verhuurder deze voorwaarden niet naleeft riskeert hij aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. De verhuurder kan aan deze sanctie slechts ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld, onafhankelijk van de wil van de verhuurder, die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken.

De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

2. Beëindiging door de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, met het oog op grote verbouwingswerken

Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder het huurcontract tot hoofdverblijfplaats opzeggen, als hij van plan is het verhuurde goed weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren.

De opzegtermijn is 6 maanden, waarna aan volgende voorwaarden moet worden voldaan:

• de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het door de huurder bewoonde gedeelte
• de werkzaamheden worden uitgevoerd met naleving van de bestemming van het pand zoals deze voortvloeit uit de wettelijke bepalingen inzake stedenbouw
• de kostprijs van de werkzaamheden bedraagt meer dan drie jaar de huurprijs van het verhuurde pand
• de verhuurder geeft aan de huurder kennis van de verleende bouwvergunning, dan wel een bestek of beschrijving van de werkzaamheden met kostenraming
• de werkzaamheden moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzeg, dan wel in geval van verlenging, na de teruggave van het goed
• na de werkzaamheden deelt de verhuurder kosteloos alle documenten met de huurder die aantonen dat de werkzaamheden werden uitgevoerd

Wanneer de verhuurder deze voorwaarden niet naleeft riskeert hij aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. De verhuurder kan aan deze sanctie slechts ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken.

Deze opzegmogelijkheid door de verhuurder is van aanvullend recht, zodat partijen ze contractueel kunnen uitsluiten.

3. Beëindiging door de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode, zonder opgave van reden, maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder

De verhuurder kan bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats opzeggen mits naleving van een termijn van zes maanden en zonder motief. Evenwel zal de verhuurder dan een vergoeding moeten betalen aan de huurder van negen dan wel zes maanden huur, naargelang de huurovereenkomst wordt beëindigd bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.

Deze opzegmogelijkheid door de verhuurder is van aanvullend recht, zodat partijen ze contractueel kunnen uitsluiten.

Opzeg door de huurder

De huurder kan een huurcontract van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door een opzeg van drie maanden te geven. Dit betekent dat de huur tijdens de opzegperiode nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of men deze drie maanden nog blijft bewonen.

De huurder moet geen reden tot opzeg formuleren. Lees hier meer over hoe je de opzeg doet.

Tip! Omwille van bewijsredenen wordt de opzegbrief best steeds aangetekend verzonden. De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs.)

Indien de huurder de huurovereenkomst door een opzeg beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder evenwel recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

• 3 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het eerste jaar;
• 2 maanden huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het tweede jaar;
• 1 maand huur als de huurovereenkomst, wordt beëindigd in het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt met een opzeggingstermijn van zes maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegen-opzeg geven met een opzegtermijn van een maand, zonder opzegvergoeding, ook al gebeurt dit tijdens de eerste drie jaar van zijn contract.

Opgelet! Zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet is geregistreerd, kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst.

Uitzondering: Het schriftelijke huurcontract van maximum 3 jaar

In afwijking van het standaard negenjarige huurcontract, kunnen partijen ook een schriftelijk huurcontract voor maximum drie jaar sluiten. Deze bepaling biedt de oplossing voor een aantal specifieke situaties, zoals bv. studentenkoten.

De overeenkomst moet verplicht schriftelijk gebeuren. Indien geen geschrift voorhanden is wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor negen jaar.

Voor een schriftelijk huurcontract van maximum drie jaar gelden bovendien andere opzeggingsmogelijkheden dan bij het negenjarige contract. Een dergelijke huurovereenkomst kan immers door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen.

De korte huurovereenkomst neemt een einde als een van de partijen een opzegging betekend minstens drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duurtijd. Natuurlijk kunnen partijen ook steeds bij onderling akkoord de overeenkomst beëindigen.

Bij gebreke aan tijdige opzeg of indien de huurder het gehuurde goed na het eindigen van de termijn zonder verzet van de verhuurder blijft bewonen, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke korte huurovereenkomst haar aanvang nam. Vanaf dan gelden de normale opzegregels bij woninghuur.

Een schriftelijke huurovereenkomst van korte duur kan wel éénmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd tussen partijen. Dit wel onder de voorwaarde dat de totale duur van de huur dan niet langer wordt dan drie jaar.

De verlenging van het huurcontract wegens buitengewone omstandigheden

Buitengewone omstandigheden zijn omstandigheden waarop de huurder geen invloed heeft en die hem tijdelijk verhinderen een andere woning te zoeken of te verhuizen. Het gaat om dringende toestanden die niet te voorzien zijn en plots opduiken of om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijke behoud van de woning verminderd kunnen worden. Vb. plotse werkloosheid, ziekte, zwangerschap, het overlijden van een gezinslid…

Als een huurovereenkomst vervalt of eindigt door een opzegging, kan de huurder op grond van buitengewone omstandigheden een verlenging vragen.

De huurder verzoekt de verhuurder ten laatste één maand voor het einde van het contract de huurperiode te verlengen. Gaat de verhuurder hiermee akkoord, dan bepalen de partijen vrij de duur van de verlenging.

Als de verhuurder weigert, moet de verlenging aan de vrederechter worden gevraagd. Hierbij zal de rechter rekening houden met de belangen van beide partijen en met de eventuele hoge leeftijd van een van hen. De rechter zal de verlenging dus niet automatisch toekennen.

De rechter die de verlenging toestaat, kan ook een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder. Als de opzegging zonder motief was en de verhuurder een vergoeding verschuldigd is, dan kan de rechter deze vergoeding verminderen of opheffen.

De rechter kan de duur van de verlenging vrij bepalen, maar moet steeds een duidelijke einddatum uitspreken. Hij mag het contract niet verlengen ’tot de huurder een andere woning gevonden heeft’.

De huurder kan bij het einde van de eerste verlenging eenmalig een bijkomende verlenging vragen als hij nieuwe buitengewone omstandigheden kan inroepen. Op deze hernieuwing zijn dezelfde regels van toepassing.

Ontbinding en tenietgaan van het huurcontract

Wanneer een partij haar verplichtingen of verbintenissen niet nakomt, kan aan de rechter de ontbinding (verbreking) van de huurovereenkomst worden gevraagd. De ontbinding kan dan worden uitgesproken in het nadeel van deze partij. De wanprestatie moet wel ernstig genoeg zijn om het contract te verbreken, waarover enkel de rechter kan oordelen.

Vb. De huurder betaalt al enkele maanden geen huur meer of heeft ernstige schade aangericht.

Indien de huur door de schuld van de huurder wordt verbroken, is deze gehouden tot een schadevergoeding om het pand opnieuw verhuurbaar te maken. (wederverhuringsvergoeding) In de rechtspraak wordt deze vergoeding vaak begroot op 2 of 3 maanden huur.

De advocaten van Huur-Recht.be kunnen u bijstaan in een ontbindingsprocedure. Neem daarvoor contact met ons op.

Als het verhuurde goed tijdens de huurperiode door toeval volledig teniet gaat, is de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Dit moet achteraf nog door de rechter worden bekrachtigd. Gaat het verhuurde goed gedeeltelijk teniet, dan heeft de huurder de keuze tussen de ontbinding dan wel een vermindering van de huurprijs.