Overdracht van huur en onderhuur

Overdracht van huur

Overdracht van huur is de overeenkomst waarbij de huurder zijn huurovereenkomst overdraagt aan een andere persoon, de overnemer genoemd, die op zijn beurt de rechtstreekse huurder wordt van de verhuurder.

Een huuroverdracht is alleen mogelijk in geval van een schriftelijke toestemming van de verhuurder. De huurder die de woning verlaat, is dan niet meer verantwoordelijk voor de nieuwe huurder, tenzij dat uitdrukkelijk anders bepaald is in het contract waarin de verhuurder zijn toestemming verleent. Zo kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de oude huurder blijft opdraaien voor achterstallige huur van de nieuwe huurder.

Een woning of pand die voor de oude huurder niet tot de hoofdverblijfplaats werd afgesloten, mag na de overdracht de status van hoofdverblijfplaats niet krijgen.

Als de huurder zijn huurovereenkomst niet volgens de regels overdraagt, is hij verantwoordelijk voor de eventuele gevolgen die uit de overdracht voortvloeien. Hij loopt dan het risico een schadevergoeding te moeten betalen aan de verhuurder en of de nieuwe huurder.

Onderhuur

1. Principe

Onderhuur is de overeenkomst waarbij de huurder een deel of het geheel van het pand dat hij in huur heeft, verhuurt aan een andere persoon, de onderhuurder genoemd. De hoofdhuurder blijft evenwel huurder ten opzichte van de hoofdverhuurder. Het contract voor onderverhuring is een volwaardige huurovereenkomst. De contracten voor onderverhuring met bestemming tot hoofdverblijfplaats moeten dan ook schriftelijk worden opgemaakt en getekend in zoveel exemplaren als er partijen zijn.

De contracten voor onderverhuring niet bestemd tot hoofdverblijfplaats van de onderhuurder dienen niet noodzakelijk schriftelijk te gebeuren.

Tip! Stel steeds een schriftelijke onderhuurovereenkomst op met verwijzing naar de hoofdhuur en de wettelijke bepalingen aangaande onderhuur. Zo is er achteraf geen twijfel mogelijk.

Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder is er geen enkele rechtsband. De hoofdhuurder blijft verantwoordelijk voor de eventuele schade en verliezen veroorzaakt door de onderhuurder.

Is de hoofdhuurovereenkomst afgesloten tot hoofdverblijfplaats van de huurder dan kan deze het gehuurde goed nooit volledig onderverhuren. Wel kan hij het gedeeltelijk onderverhuren, op voorwaarde dat hij het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats blijft bestemmen.

Is de hoofdhuurovereenkomst niet afgesloten tot hoofdverblijfplaats van de huurder dan kan deze het gehuurde goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder wel als hoofdverblijfplaats zal dienen.

De toestemming van de verhuurder om onder te verhuren is vereist, maar moet niet schriftelijk zijn. Het bewijs van de toestemming kan met alle middelen van recht worden geleverd. De duur van de onderhuur mag nooit de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst overtreffen.

De hoofdhuurder moet vooraf de onderhuurder in kennis stellen van diens hoedanigheid en van de omvang van diens rechten.

2. Einde

Wanneer de verhuurder aan de hoofdhuurovereenkomst een einde maakt, moet de hoofdhuurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem ervan in kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt.

Wanneer de hoofdhuurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden geven, samen met een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder richt, en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maanden huur. De onderhuurder kan geen verlenging vragen.

Is de huuroverdracht of de onderverhuring op een ongeldige wijze gesloten, dan zijn deze niet tegenstelbaar aan de verhuurder. Dit betekent dat de overnemer of onderhuurder een derde partij is welke geen rechten noch een titel heeft t.a.v. de verhuurder. De verhuurder kan vervolgens de ontbinding van de overeenkomst m.b.t. de onderhuur of overdracht van de huur eisen, alsmede een schadevergoeding.