Kennisbank Kooprecht Algemeen Schadevergoeding bij late oplevering

Schadevergoeding bij late oplevering

schadevergoeding late oplevering

Als een nieuwbouw appartement of woning niet tijdig wordt opgeleverd, kan er recht bestaan op schadevergoeding. Meestal is de schadevergoeding als een boeteclausule opgenomen in het contract met de aannemer. Indien de werken zeer ernstige vertraging oplopen kan u mogelijks het contract zelfs laten ontbinden of kijken naar andere alternatieven.

 

Met wie heeft u een contract en wat staat er in?

Allereerst kijkt men best naar contract. Met wie werd dit gesloten? Met een bouwpromoter of hoofdaannemer? Immers kan je enkel die andere partij aanspreken. Indien de vertraging te wijten is aan een onderaannemer zal jij je nog steeds tegen de hoofdaannemer moeten richten. De hoofdaannemer zal op zijn beurt nagaan of hij de boete kan doorrekenen aan de onderaannemer.

De meeste aannemingscontracten voorzien zelf in een schadevergoeding wanneer de opleveringstermijn of uitvoeringstermijn overschreden is. Deze schadevergoeding wordt dan doorgaans begroot in een boetebedrag per dag vertraging. Om die redenen word de clausule vaak ook boetebeding genoemd, hoewel het bedrag per dag vooral dient om de schade voor de bouwheer te vergoeden en niet om de aannemer te straffen.

Als er contractueel niets werd bepaald, en dus geen regeling wegens te late oplevering is opgenomen, dan moet de opdrachtgever de effectief geleden schade bewijzen die hij lijdt door de te late oplevering.

 

Uitvoeringstermijn overschreden?

Om na te gaan of de contractuele schadevergoeding verschuldigd is moet de opleveringstermijn natuurlijk wel overschreden zijn. Hoe bereken je deze opleveringstermijn?

Indien partijen een concrete termijn zijn overeen gekomen tegen wanneer de werken uiterlijk klaar moeten zijn is de late oplevering eenvoudig vast te stellen.

Het alternatief is dat de werken maximaal een welbepaald aantal werk- of kalenderdagen mogen duren. Zo staat dat vaak in een standaardcontract. Het berekenen van de uitvoeringstermijn is dan soms minder eenvoudig.

Ten eerste zal men moeten kijken naar de startdatum. Hoe werd deze bepaald of vastgelegd in het contract? Wanneer zijn de werken daadwerkelijk aangevat?

Ten tweede is er een belangrijk verschil tussen werkdagen en kalenderdagen. In een jaar zijn er immers 219 werkdagen en 365 kalenderdagen. Kalenderdagen zijn dan weer iets eenvoudiger.

Kijkt men naar werkdagen? Dan moet men vervolgens berekenen welke dagen niet beschouwd kunnen worden als werkdagen:

  • de zaterdagen, zondagen en wettelijke feestdagen;
  • de dagen waarop de activiteit van de onderneming wordt stopgezet wegens de wettelijke vakantie en de inhaalrust;
  • de dagen waarop ongunstige weersomstandigheden (regen, vorst of blijvende sneeuw) het werk gedurende ten minste vier uur onmogelijk maken, op voorwaarde dat die omstandigheden worden genoteerd in het werfboek en één keer per maand worden gesignaleerd aan de opdrachtgever;
  • de dagen waarop het werk wordt stopgezet wegens overmacht zoals staking, lock-out, ongevallen e.a.;
  • de dagen waarop de uitvoering van de overeenkomst op bevel of door toedoen van de opdrachtgever wordt onderbroken;
  • de dagen uit de periode die begint op de datum van voltooiing van de werken zoals vermeld in de aanvraag tot voorlopige oplevering en die eindigt op het ogenblik dat het proces-verbaal wordt opgemaakt van de voorlopige goedkeuring of weigering van de werkzaamheden.”

Teneinde na te gaan of de aannemer weerverlet kan inroepen wordt vaak beroep gedaan op de KMI-weertabel.

Wanneer bovenvermelde uitzonderingen in rekening worden gebracht kan men het werkelijk aantal werkdagen berekenen. Indien de aannemer dan de uitvoeringstermijn overschrijdt, kan schadevergoeding van toepassing zijn. Om de definitieve overschrijding vast te stellen rekent men tot de opleveringsdatum. Ook dit zal vaak contractueel vastgelegd zijn.

 

Ingebrekestelling

Wanneer de contractueel overeengekomen uitvoeringstermijn is overschreden, moet u de aannemer eerst in gebreke stellen vooraleer schadevergoeding verschuldigd is. Hoewel niet verplicht doet u dat best via een aangetekende brief.

U verzoekt de aannemer daarin de werken alsnog zo snel mogelijk uit te voeren binnen een nieuwe termijn. Die termijn moet haalbaar en dus redelijk zijn.

Laat je indien nodig bijstaan door een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht.

 

Schadevergoeding en ontbinding

Komt de aannemer zijn uitvoeringsverplichtingen nog steeds niet na, dan hebt u in principe recht op de ontbinding van de overeenkomst en een schadevergoeding.

De schadevergoeding wordt doorgaans als boete per dag of per week berekend is pas verschuldigd nadat de uitvoeringstermijn is overschreden en de aannemer ingebreke werd gesteld.

Indien de aannemer zeer ernstig nalaat de werken uit te voeren beschikt u na de ingebrekestelling evenwel nog over andere middelen. Hiervoor dient u zich dan wel tot de bevoegde rechtbank te wenden om de uitspraak later ook af te dwingen.

Ofwel vordert u als bouwheer:

  • de gedwongen uitvoering bij equivalent onder de vorm van schadevergoeding;
  • om de werken op kosten en risico van de aannemer door een derde te laten voltooien;
  • de ontbinding (verbreking) van de overeenkomst met eventueel schadevergoeding;

Een procedure voor de rechtbank is evenwel niet eenvoudig. Laat je daarom steeds bijstaan door een advocaat.