Verborgen gebreken na aankoop woning of huis

De verkoper staat bij de verkoop er voor in dat de verkochte zaak (roerende goederen, huis of woning) geschikt is voor het gebruik waartoe ze normalerwijze wordt bestemd. Zo niet heeft de koper in bepaalde gevallen een vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken. 

Wettelijke basis: de vrijwaring voor verborgen gebreken

Art. 1641 BW
De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Art. 1642 BW
De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

Art. 1643 BW
Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.

Art. 1644 BW
In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

Art. 1645 BW
Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.

Art. 1646 BW
Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten.

Art. 1647 BW
Indien de zaak welke gebreken had, is teniet gegaan ten gevolge van haar slechte hoedanigheid, is het verlies voor rekening van de verkoper, die jegens de koper gehouden is tot teruggave van de prijs, en tot de overige schadevergoedingen in de twee vorige artikelen bepaald. Maar het verlies door toeval veroorzaakt is voor rekening van de koper.

Art. 1648 BW
De rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.

Principes

De koper beschikt over een vordering tot vrijwaring als het gaat om:

• een verborgen gebrek
• dat een zekere ernst vertoont
• waardoor de zaak ongeschikt wordt waarvoor ze bestemd is
• waar de koper niet van op de hoogte was
• die reeds bestond op het moment van de verkoop of in de kiem aanwezig was

Als verborgen gebrek omschrijft artikel 1641 BW het gebrek dat de zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Het is daarbij van belang dat het gebrek ook een zekere ernst vertoont. Het louter onvolmaakt karakter volstaat niet.

Bovendien mag de koper niet op de hoogte zijn van het gebrek op het moment van het sluiten van het contract. De gebreken die door de verkoper duidelijk werden vermeld komen dus niet in aanmerking. Indien u als koper bij het bezoeken van het huis de gebreken reeds kon opmerken, spreken we dus niet meer van verborgen gebreken.

Verder diende het gebrek reeds te bestaan of toch potentieel aanwezig te zijn geweest, op het ogenblik van de eigendomsoverdracht. Het is in principe de koper die dat zal moeten bewijzen. De gebreken die na de verkoopsoverdracht ontstaan zijn immers voor rekening van de koper.

Voor het instellen van de procedure doet u best een beroep op een advocaat gespecialiseerd in verborgen gebreken en vastgoed. Immers zal een dagvaarding moeten worden opgesteld, zal mogelijks een gerechtsdeskundige moeten tussen komen enz…

Keuze van de koper: ontbinding of prijsvermindering

Indien de verborgen gebreken worden bewezen heeft de koper volgens artikel 1644 BW in principe de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

De koper mag evenwel geen misbruik maken van zijn keuze en moet ook steeds ter goeder trouw handelen.

Instellen van de vordering binnen een korte termijn

Volgens art. 1648 BW moet de vrijwaringsvordering wegens verborgen gebreken binnen korte termijn na de verkoop te worden ingesteld.

Het is de rechter die soeverein oordeelt over deze termijn en wordt bepaald naar gelang:

• de aard van het gebrek
• de datum van de aankoop
• de datum waarop het gebrek ontdekt werd
• de gebruiken van waar de koop gesloten is

Hoe langer men wacht, hoe moeilijker het immers wordt om aan te tonen dat de gebreken reeds bestonden op het moment van de verkoop.

Geen verkoop op rechterlijk gezag

De vrijwaring voor verborgen gebreken is in principe niet mogelijk bij verkopen op rechterlijk gezag. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van onroerende goederen van onbekwaamverklaarden.

Een bevrijdingsclausule?

Vele verkoopakten bevatten een zogenaamde bevrijdingsclausule. Dit is een contractueel beding dat bepaalt dat de verkoper géén vrijwaring moet bieden aan de koper in het geval er verborgen gebreken zouden opduiken na aankoop. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat zo’n clausule perfect rechtsgeldig is.

Hierop is wel één hele belangrijke uitzondering. Als de verkoper kennis had van het verborgen gebrek, dan is hij wel gehouden om de koper te vrijwaren voor alle gevolgen die uit dat verborgen gebrek voortvloeien. Men kan zich immers niet bevrijden voor zijn eigen kwade trouw. De verkoper is dus steeds verplicht om de koper in te lichten over de verborgen gebreken waarvan hij kennis heeft.