Huurcontract verbreken of ontbinden: Rechten en Plichten

Als huurder of verhuurder kan het soms voorkomen dat u het huurcontract wilt verbreken. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom u deze stap wilt nemen. Het is belangrijk om te weten dat het verbreken van een huurcontract niet zomaar mogelijk is. Er zijn verschillende regels en procedures die gevolgd moeten worden. In deze blog gaan we dieper in op de rechten en plichten van huurders en verhuurders bij het verbreken van een huurcontract.

De wetgeving omtrent huurcontracten

Een huurcontract is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder waarin de rechten en plichten van beide partijen staan beschreven. Bij het verbreken van een huurcontract is het belangrijk om de wetgeving hieromtrent in acht te nemen. Dit is vastgelegd in de toepasselijke wetgeving. Hierin staan de regels omtrent huurcontracten beschreven. In principe geldt dat wanneer u een huurcontract aangaat, u deze tot de afgesproken einddatum moet nakomen. Het voortijdig beëindigen van het huurcontract is niet zomaar mogelijk. Hierop zijn wel enkele uitzonderingen mogelijk.

Ontbinding (verbreking) vs. opzegging of onderling akkoord

Binnen het huurrecht worden de termen opzegging en ontbinding vaak door elkaar gebruikt, maar er is wel een verschil tussen deze begrippen.

Een opzegging is de beëindiging van een huurovereenkomst door de huurder of verhuurder. Dit kan tussentijds op in de wet voorziene tijdstippen of aan het einde van de huurperiode. De huurder of verhuurder moet de opzegging doen volgens de regels die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst of de wet. Hierbij moet er dus ook rekening worden gehouden met de wettelijke opzegtermijnen. De huurovereenkomst eindigt dan op de afgesproken datum.

Ontbinding is daarentegen de beëindiging van een huurovereenkomst die nog niet is afgelopen. Bij ontbinding wordt het huurcontract tussentijds beëindigd vanwege een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat de huurder de huur niet betaalt of omdat de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. De rechter kan in zo’n geval de huurovereenkomst ontbinden.

Het belangrijkste verschil tussen opzegging en ontbinding is dus het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij opzegging is dat aan het einde van de huurperiode en bij ontbinding is dat tussentijds, vanwege een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.

Naast de opzegging of de ontbinding kunnen de partijen ook steeds onderling tot een akkoord komen en de huur dus minnelijk beëindigen, al dan niet gekoppeld een enkele voorwaarden.

Redenen voor het ontbinden van een huurcontract

Er zijn verschillende situaties waarin een huurcontract kan worden ontbonden vanwege ernstige wanprestaties.

Een huurder kan bijvoorbeeld de volgende ernstige wanprestaties begaan:

1. Het niet betalen van de huur: De huurder is verplicht om de huur tijdig en volledig te betalen. Indien de huurder dit niet doet, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
2. Overlast: Als de huurder overlast veroorzaakt, bijvoorbeeld door lawaai, vervuiling of bedreigingen, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
3. Onderverhuur: Als de huurder zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde aan derden onderverhuurt, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4. Verwaarlozing van het gehuurde: Indien de huurder het gehuurde niet goed onderhoudt, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij kan gedacht worden aan het niet goed ventileren van de woning, waardoor schimmel ontstaat.
5. Illegale activiteiten: Als de huurder het gehuurde gebruikt voor illegale activiteiten, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
6. Gevaarzetting: Indien de huurder het gehuurde gebruikt op een manier die gevaar oplevert voor omwonenden, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld bij het opslaan van brandgevaarlijke materialen.

Een verhuurder kan ook wanprestaties begaan ten opzichte van de huurder. Enkele voorbeelden van wanprestaties die een verhuurder kan begaan zijn:

1. Het niet tijdig repareren van gebreken aan het gehuurde: De verhuurder is verplicht om gebreken aan het gehuurde te repareren. Als de verhuurder hiermee in gebreke blijft, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.
2. Het onrechtmatig betreden van het gehuurde: De verhuurder heeft niet het recht om zonder toestemming van de huurder het gehuurde te betreden. Als de verhuurder dit wel doet, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.
3. Het onterecht verhogen van de huurprijs: De huurprijs mag slechts in beperkte mate worden verhoogd. Als de verhuurder de huurprijs onterecht verhoogt, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.
4. Het niet naleven van andere verplichtingen uit de huurovereenkomst: De verhuurder heeft verschillende verplichtingen, zoals het tijdig betalen van servicekosten en het verstrekken van de juiste informatie. Als de verhuurder deze verplichtingen niet naleeft, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.

Het is belangrijk om te benadrukken dat  niet elke tekortkoming van de huurder of de verhuurder leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder of verhuurder moet wel een ernstige wanprestatie begaan, voordat ontbinding aan de orde kan zijn. De rechter zal daarom per situatie beoordelen of er sprake is van een ernstige wanprestatie.

De procedure bij het verbreken van een huurcontract

Als huurder of verhuurder kun je een ontbinding van de huurovereenkomst vragen aan de rechter als er sprake is van een ernstige wanprestatie van de verhuurder. Het is belangrijk om eerst te proberen om het probleem met de verhuurder zelf op te lossen, voordat je een rechtszaak start.

Als je besluit om een ontbindingsprocedure te starten, dan moet je een verzoekschrift indienen bij de Vrederechter. In dit verzoekschrift moet je duidelijk maken wat de ernstige wanprestatie van de huurder of verhuurder is en waarom je daarom de huurovereenkomst wilt ontbinden. Het is verstandig om hierbij hulp te vragen van een juridisch specialist, zoals een advocaat gespecialiseerd in huurrecht.

Als het verzoekschrift is ingediend, zal de andere partij worden opgeroepen en krijgt deze de gelegenheid om te reageren. Hij kan bijvoorbeeld aangeven dat hij het niet eens is met de stellingen van de verhuurder of dat hij alsnog bereid is om het probleem op te lossen. Vervolgens beoordeelt de Vrederechter of er inderdaad sprake is van een ernstige wanprestatie van de (ver)huurder en of dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het is belangrijk om te beseffen dat een ontbindingsprocedure bij de rechter vaak veel tijd en geld kost. Daarom is het altijd beter om eerst te proberen het probleem met de verhuurder zelf op te lossen, voordat je een rechtszaak start.