Algemeen huurrecht

Principe en toepassing

De huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.

Een huurovereenkomst is een consensuele overeenkomst wat wil zeggen dat ze tot stand komt door de wilsovereenstemming van partijen. Met andere woorden komt de overeenkomst reeds tot stand zodra partijen het eens zijn over de essentiële elementen zoals de prijs en het goed.

In principe kunnen alle soorten goederen, zowel roerende als onroerende, het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst.

Belangrijk in het Belgische recht is het onderscheid tussen de algemene regels, of het gemeen huurrecht, en de bijzondere huurregels, ook wel huurregimes genoemd.

Het gemeen huurrecht is van toepassing op alle huurcontracten die niet onder de bijzondere huurregels vallen en zijn aanvullend van kracht voor zaken die niet in de bijzondere huurregels worden geregeld. De algemene regels staan in de artikelen 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek.

Denk bijvoorbeeld aan de huurovereenkomsten die worden afgesloten met betrekking tot een garage.

De bijzondere huurregels zijn opgenomen in de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet. Deze wetten werden gemaakt ten einde bepaalde categorieën van huurders meer te beschermen. De wetsartikelen zijn grotendeels van dwingend recht, zodat partijen er niet zomaar van mogen afwijken of ze mogen uitsluiten. Deze regels blijven dus steeds van toepassing.

Indien partijen een huurovereenkomst van gemeen recht sluiten kunnen zij er wel voor opteren om de uitgebreidere regels zoals opgenomen in de Woninghuurwet of de Handelshuurwet ook van toepassing te verklaren.

Let op! De regels van het gemene huurrecht zijn dus de algemene regels. Voor de woning- en handelshuur gelden specifieke regels. Als de wet over een bepaald onderwerp niets vermeldt bij de specifieke regels bij woning- of handelshuur, moet men pas kijken naar de algemene regels.

De huurovereenkomst is steeds tijdelijk en kan niet voor eeuwig worden afgesloten. Deze grens is van openbare orde. De wil niet zeggen dat een huurcontract niet voor onbepaalde duur of voor de duur van het leven van de huurder kan worden afgesloten. Deze overeenkomsten kunnen immers steeds tussentijds onderling worden beeindigd of door bijvoorbeeld een opzeg.

In afwijking van bijvoorbeeld de bruikleen is huur een overeenkomst ten bezwarende titel. De huurprijs is een constitutief onderdeel van de huurovereenkomst. Bij bruikleen spreekt men van een overeenkomst om niet. Denk bijvoorbeeld aan het geval waarin wel het genot van een zaak wordt verschaft, maar als tegenprestatie de zaak uitsluitend dient te worden onderhouden.

In de verschillende thema’s kan u meer info vinden over de duurtijd van de huurovereenkomst, de registratie, de opzeg, …

Bezetting ter bede

De rechtsfiguur van de bezetting ter bede verschilt van een huurcontract. Bij een bezetting ter bede kan er sprake zijn van het zelfde genot als bij huur, maar is een van de belangrijkste kenmerken dat het om een gebruik van slechts korte of berpekte duur gaat, en waarbij diegene die het goed ter beschikking stelt zich het recht voorbehoudt om op elk ogenblik terug over het pand te beschikken.

Men spreekt bij de bezetting ter bede aldus van een precair gebruik. Denk bijvoorbeeld aan een eigenaar die het pand nog enkele maanden ter beschikking stelt vooraleer het zal worden afgebroken.

De bezetting ter bede kan zowel schriftelijk als mondeling worden afgesloten. Om bewijsredenen is het opnieuw aangewezen steeds een schriftelijk contract op te stellen waarin de concrete bedoeling van partijen duidelijk in wordt opgenomen.

Belangrijk is dat men geenszins kan ontsnappen aan de dwingende huurwetgeving indien feitelijk wel voldaan wordt aan alle kenmerken van huur en er geen sprake is van een precaire situatie. In dat geval zal de huurwetgeving van toepassing zijn.

Vrederechter

De zaak zal steeds voorkomen voor de Vrederechter die overeenkomstig art. 591 Ger.W. exclusief bevoegd is voor alle geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen en van de samenhangende vorderingen die ontstaan uit de verhuring van een handelszaak.

De Vrederechter zal kennis nemen van het geschil ongeacht de hoogte van het gevorderde bedrag.

Deze materiele bevoegdheidsregel is van openbare orde en kan door de rechter zelf worden opgeworpen.

Overeenkomstig Art. 629 Ger. W. is enkel de Vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is bevoegdheid om van de vordering met betrekking tot huur kennis te nemen. Deze territoriale bevoegdheidsregel is van dwingende aard, zodat partijen er niet van kunnen afwijken.

In hoger beroep is overeenkomstig art. 577 Ger. W. in principe de Rechtbank van Eerste Aanleg bevoegd.

Vlaams Huurdecreet

Op contracten gesloten na 1 januari 2019 zal voortaan het “Vlaams Woninghuurdecreet” van toepassing zijn. Immers werd de bevoegdheid inzake huur naar de gewesten overgedragen.

Belangrijk is dat het contract na 1 januari 2019 is ondertekend. Contracten die voor deze datum werden ondertekend, maar wel ingang vonden op 1 januari 2019 vallen nog onder de oude regels. Lees meer.

Advocaat huur

De advocaten van Huur-Recht.be zijn gespecialiseerd in huur, woninghuur, handelshuur en pacht. Zo kunnen wij u onder andere bijstaan bij de opmaak en bemiddeling van een huurovereenkomst, de indexatie van de huurprijs, de opzeg of beëindiging van de huur.

Gelet op de verschillende huurregimes en huurwetgeving is het steeds aan te raden een beroep te doen op een daartoe gespecialiseerd raadsman. Neem nu vrijblijvend contact op voor een juridische bijstand op maat!