Mag de verhuurder huisdieren verbieden?

Algemeen verbod niet geldig?

In het Belgische huurrecht gelden verschillende regels en voorschriften. Van sommige regels kunnen partijen onderling afwijken, maar anderen zijn “dwingend” van aard en kunnen dus niet worden omzeild.

De Belgische huurwetgeving bevat geen enkele bepaling die de huurder het recht geeft op het houden van huisdieren, maar ook geen enkele bepaling die de verhuurder het recht geeft om ze te verbieden. Sommige rechtspraak en rechtsleer vindt dan ook dat de partijen hieromtrent vrij zijn om het contract in te vullen, en gelden die contractuele bepalingen tussen de partijen “zoals de wet”. Volgens dit principe moet de huurder die het huurcontract met het verbod op huisdieren ondertekend, ook de bepalingen hiervan naleven en respecteren. De minderheidsrechtspraak en rechtsleer vergeet volgens ons dat huurders vaak echter weinig inspraak hebben op het contract en eerder genoodzaakt worden het contract in haar geheel (met verbod) te ondertekenen.

Tegenover de contractuele vrijheid staan de fundamentele Europese en nationale grondrechten. Denk maar aan het recht op privéleven of gezinsleven vervat in artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. Hoewel het EVRM geen rechten toekent aan dieren, maar enkel aan mensen, is het verbod op het houden van huisdieren wel degelijk een beperking van de persoonlijke autonomie van de mens en moet dit dus ook getoetst worden aan het recht op privéleven uit artikel 8 EVRM.[ M. Dambre, B. Hubeau en S. Stijns (eds.), Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2015, p. 116 e.v.]

De Vrederechter mag dus geen clausules geldig verklaren die in strijd zijn met het EVRM. Hoewel de rechtspraak vroeger niet eenduidig was, primeert het EVRM op het interne recht en dient het door alle rechtbanken te worden toegepast. (Rb Luik, 21 oktober 1986, JLMB 1987, pagina 578 met noot J.H.)

Art. 8 van het EVRM zegt:

1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

Om na te gaan of een verbod geldig is in het licht van het recht op privéleven zal de rechter de legitimiteitstoets en de proportionaliteitstoets moeten doorvoeren. De rechter moet nagaan of er met het verbod een legitiem doel wordt nagestreefd (de handhaving of bescherming van het verhuurde goed), maar ook of het verbod in verhouding staat met dat doel en noodzakelijk is in een democratische samenleving.

De gezaghebbende auteurs in het recht vinden dat een algeheel verbod op het houden van eender welk huisdier een legitiem doel kan dienen (bescherming van het pand), maar dat dit kennelijk buiten verhouding staat met het beoogde doel. Het belang van de verhuurder om zijn eigendom te beschermen, kan niet geschaad worden door het houden van niet-schadelijke huisdieren, zoals katten, honden of andere kleine huisdieren. Een dergelijk algemeen verbod is dus in strijd met het EVRM en kan niet geldig zijn. De Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik oordeelde in die zin reeds op 21 oktober 1986. [Rb. Luik 21 oktober 1986, JLMB 1987, p. 576]

Een algeheel verbod op huisdieren is in strijd met artikel 8 EVRM en kan niet geldig zijn.

Verboden die wel toegelaten zijn

Hoewel een algemeen verbod op huisdieren in het huurcontract de toets aan artikel 8 EVRM dus niet doorstaat en ongeldig is, kunnen partijen onderling wel meer specifieke contractuele afspraken maken die wel geldig zijn. Partijen kunnen zo bijvoorbeeld overeenkomen:

• dat enkel kleine huisdieren die geen schade of overlast veroorzaken zijn toegelaten;

De Vrederechter te Aalst oordeelde in die zin op 12 mei 2015. [Vred. Aalst 12 mei 2015, RW 2016-16, afl. 31, 1235]

Een ander belangrijk aspect is het intern reglement bij de statuten in geval de huurder een appartement huurt in een appartementsgebouw. Deze statuten gelden overeenkomstig art. 577-10 van het Burgerlijk Wetboek immers ook voor de huurders. In dat geval spelen naast het recht op privéleven van de huurder ook de belangen van de andere bewoners van het appartementsgebouw. Het legitiem doel is dan niet alleen de bescherming van de eigendom van de verhuurder, maar ook het rustig genot van de andere medebewoners. In dat geval kan een absoluut verbod op het houden van huisdieren wél gerechtvaardigd zijn.

Sancties en gevolgen

Wanneer een verbod op huisdieren in het huurcontract werd opgenomen zal de verhuurder bij onenigheid in de meeste gevallen de verwijdering van de huisdieren verzoeken of zelfs de verbreking / ontbinding van het huurcontract. Het is de Vrederechter die, met bovenvermelde opmerkingen in het achterhoofd, zal moeten oordelen over de kwestie en of de vorderingen van de verhuurder gegrond zijn.

De Vrederechter moet volgens ons eerst nagaan of het huisdierverbod de toets aan het recht op privéleven doorstaat. Indien er een geldig (beperkt) verbod werd opgenomen zal de Vrederechter vervolgens moeten nagaan of dit verbod werd geschonden en of deze contractuele fout ernstig genoeg is om het dier te verwijderen of het contract te verbreken. De Vrederechter zal hierbij rekening houden met de concrete omstandigheden zoals overlast, schade, ligging en grootte van het onroerend goed, soort huisdier… Meestal zal de contractuele fout evenwel niet voldoende zijn om het dier te verwijderen of het contract te verbreken.

Als de Vrederechter vaststelt dat er geen geldige contractueel verbod werd opgenomen zal hij de situatie aan de hand van de algemene contractbeginselen moeten beoordelen. Een ongeldig verbod neemt immers niet weg dat de huurder zich nog altijd als “goede huisvader” moet gedragen en het houden van dieren nog altijd schade of overlast kan veroorzaken. De Vrederechter kan zo nog altijd oordelen om dieren te verwijderen als deze schade zouden aanrichten of overlast veroorzaken.

Een leugentje om bestwil?

In de volksmond wordt al wel eens geadviseerd om tijdens het sluiten van het contract te zwijgen over de huisdieren en deze later stiekem in het pand binnen te brengen. Aangezien de verhuurder later weinig slaagkans heeft om onschuldige huisdieren te laten verwijderen, is dit toch niet aangeraden.

Eerst en vooral past deze werkwijze niet binnen het principe dat beide partijen het contract ter goeder trouw dienen uit te voeren. Ook de verschillende regels bij het aangaan van het contract, zoals dwaling, bedrog… kunnen worden geschonden.

Tot slot zal de relatie met de verhuurder ernstig kunnen verzuren indien de handelswijze aan hem toch bekend wordt. Al is de leugen nog zo snel, de waarheid achterhaalt ze wel.

Indien de verhuurder blijft aandringen op een verbod lijkt het beter hem alsnog te wijzen op bovenstaande regels en te bemiddelen tot slechts een beperkt verbod.

Besluit

Een algemeen verbod op huisdieren is in strijd met het recht op privéleven en is niet geldig. Een beperkt verbod tot dieren die schade of overlast veroorzaken zou dat gelet op de omstandigheden wel kunnen zijn. Ook het intern regelement van een appartementsgebouw kan strengere regels opleggen, waaraan de huurder zich moet houden.

Evenwel zal de Vrederechter steeds de concrete situatie nagaan en oordelen of er een geldig verbod is, en indien dit verbod geschonden zou zijn, of deze schending voldoende is om de dieren te verwijderen of het contract zelfs te verbreken. Is er geen geldig verbod, zal de Vrederechter de situatie vaak alsnog onderzoeken, maar op basis van de algemenere verplichtingen van de huurder.

Of er aldus een geldig verbod is of niet, indien een huurder zich gedraagt als een goede huisvader, met respect voor het huurpand, de verhuurder en de buren, zal de Vrederechter de huurders en hun huisdieren niet gauw op straat zetten.